Andelshavere kan risikere at blive fanget i dyre mursten
Nye overraskende tal fra ABF, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, viser en stigning i valuarvurderingerne. Stigninger, der kan fange andelshavere i dyre mursten inden den forestående boligaftale.
ABF har i slutningen af april offentliggjort en ny undersøgelse, hvor tallene viser en stigning i valuarvurderingerne fra november 2019 til slut april 2020. I følge undersøgelsen har 80 % af informanterne fået en højere valuarvurdering, da deres ejendom blev prissat. Heraf svarer 20 % at stigningen ligger fra 6 % og op til 10 %, og 60 % svarer, at stigningen ligger mellem 0-5 %.
Valuar bekræfter stigningen
Hos STAD Erhverv, der udfører valuarvurderinger for landets andelsboligforeninger, oplever de også, at der er sket og stigning i valuarvurderingerne.
“Jeg tror det er mere retvisende at sige, at fra sommeren 2019 til april 2020 er valuarvurderingerne steget, og det er i øvrigt helt reelt, at de er det. Der er to forklaringer på dette,” siger Emil Ozol-Ellekilde, vurderingschef og valuar hos STAD Erhverv, og fortsætter:
“Den første grund er, at nogle nye handler er blevet kendte i branchen i efteråret 2019, som antyder at priserne generelt er steget. Bemærk at her snakker vi ‘rigtigte’ handler, hvor der er tinglyst et skøde, og hvor man kan sætte spørgsmålstegn ved, om tilbudspligten til lejerne rent faktisk er sket. Den anden forklaring er, at renten er faldet i den periode.”
Stigningen kommer på trods af den nuværende corona-krise og inden den forestående boligreguleringslov, der blandt andet kommer som følge af blackstone-sagen. Den usikre situation pegede i retning af et fald i valuarvurderingerne, men de nye overraskende tal fra ABF viser derimod noget ganske andet.
Coronakrisen og ejendomsværdien
“Vi har oplevet mange nye forespørgsler fra andelsboligforeningerne og nye kunder, der gerne vil have muligheden for at have en vurderingsrapport, som de kan falde tilbage på, hvis muligheden for en fastfrysning bliver aktuel,” fortæller Emil Ozol-Ellekilde.
Han fortæller også, at de hos STAD Erhverv har oplevet en ‘eksplosion’ på sager, som de normalt først vurderer, når kalenderen skriver august og september.
Andelsboligforeningerne vil gerne have deres vurderingsrapport inden den 1. juli, når den nye lov træder i kraft. Man kan måske også godt argumentere for, at det er en god idé at få lavet vurderingsrapporten i andelsboligforeningen, mens vurderingen kan ses på det niveau, som vi kender i dag. Altså før effekten af coronakrisen reelt bliver synlig på ejendomsinvesteringsmarkedet”
Emil Ozol-Ellekilde, vurderingschef og valuar hos STAD Erhverv
Nervøse banker og desperate andelshavere
Corona-krisen og boligaftalen har skabt usikkerhed hos bankerne og ustabilitet på det ellers solide og robuste andelsboligmarked, udtaler uafhængig andelsboliganalytiker, Tejs Carstensen, til Berlingske .
Han tilføjer, at situationen har skærpet kravene til bankerne for udlån til andelsboliger.
Flere købere fra ventelisterne får afslag i banken, og andelshavere fra foreninger med ventelister må derfor søge andre måder at sælge deres bolig på. Det sker typisk først ved opslag og gennem gratis hjemmesider. Og som sidste udvej den dyre ejendomsmægler”, forklarer Tejs Carstensen.
Netop de andelsboliger, der ender hos ejendomsmæglerne er typisk fra foreninger med for høje værdiansættelser sammenlignet med øvrige andelsbolig- og ejerforeninger. Andelshavere ender derfor muligvis i et vakuum, hvor de regnede med at sælge deres bolig på toppen, men den ustabile situation og bankernes stramme krav til udlån gør det vanskeligt at få afsat boligen, uddyber Tejs Carstensen.
Den ellers lukkede klub er blevet mere tilgængelig
De lange ventelister til eftertragtede andelsboliger er skrumpet og skiftet ud med dyre andelsboliger sat til salg på diverse hjemmesider og ejendomsmæglere. I 2019 blev der i januar, februar og marts sat 166 andelsboliger til salg på Boliga Selvsalg, hvor der i samme periode i år er sat 196 andelsboliger til salg på Boliga Selvsalg.
En lignende stigning kan vi se i udbuddet af andelsboliger hos de dyre ejendomsmæglere. I følge tal fra Berlingske, trukket af Boligsiden, er udbuddet af andelsboliger hos ejendomsmæglerne steget med 20% over det seneste år. Tejs Carstensen udtaler i den forbindelse, at han ligeledes har lagt mærke til samme daglige vækst i nye andelsboliger, der bliver udbudt hos ejendomsmæglerne.
Godt rustede andelsboligforeninger
Til trods for den usikre situation, hvor vurderingerne stiger og lånekravene i banken bliver strammere, er det i følge Tejs Carstensen vigtigt at have in mente, at andelsboligforeningerne i dag er sunde og godt rustede sammenlignet med situationen på markedet efter finanskrisen.
I modsætning til andelsboligforeningerne er det i højere grad andelshaverne, der er udsatte og som kan blive ramt af en potentiel krise – særligt hvis man har en stor bankgæld i sin andelsbolig, hvis man i sin tid har købt for dyrt, fortsætter han.
Stigningen i udbuddet af andelsboligerne hos ejendomsmæglerne og i det frie salg udgør dog stadig en kun en lille del af det samlede andelsboligmarked. Den lille del kan dog hurtigt vokse sig større, hvis krisen er kommet for at blive, understreger Tejs Carstensen afslutningsvist.