Andelsboligforening bag vellykket renovering af bevaringsværdig ejendom fra 1906

En vedligeholdelsesplan blev startskuddet, da A/B Falcken på Nørrebro i København gik i gang med en større renovering af deres ejendom fra starten af 1900-tallet. Andelsboligforeningen, der huser beboere i 40 andelslejligheder, bor i en ejendom, der er en bevaringsværdig bygning. 

Da andelsboligforeningen trængte til flere forskellige former for renovering, kontaktede bestyrelsen Gaihede, ingeniører & arkitekter, for at få udarbejdet en ti-årig vedligeholdelsesplan. 

“I vedligeholdelsesplanen stod det skrevet sort på hvidt, hvad der var kritisk og hvad der skulle laves inden for en fem-tiårig periode,” fortæller Boye Schnack, der er formand i andelsboligforeningen. 

Vedligeholdelsesplanen var et vigtigt værktøj

Med vedligeholdelsesplanen i hånden havde andelsboligforeningen et konkret værktøj, der kunne hjælpe dem med at prioritere i renoveringsopgaverne.

“Det, der var kritisk, satte vi sådan set i gang så hurtigt, det overhovedet kunne lade sig,” siger formanden. 

Udover de mest kritiske opgaver indeholdt vedligeholdelsesplanen også forslag om udskiftning af tag, forstærkning af tagkonstruktion, rensning og renovering af facader for og bag samt en vinduesudskiftning. Omfattende renoveringer, som var både nødvendige og dyre. 

“Vedligeholdelsesplanen var et godt argument på generalforsamlingen for at stemme renoveringerne igennem, Der er ikke nogen i bestyrelsen, som er håndværkere. Når vi ikke har det, så er der et stort behov for, at der er nogle eksperter, der håndterer tingene for os.”

Boye Schnack, formand i A/B Falcken.

A/B Falcken valgte at benytte Gaihede, som rådgivere, fordi de både havde ingeniører og arkitekter tilknyttet. En vigtig kombination ifølge formanden Boye Schnack, fordi de to faggrupper supplerer hinanden rigtig godt.

Under budget

A/B Falcken havde ikke en opsparing og skulle hente finansiering til renoveringsprojekterne ved et lån i banken. Et sted mellem 17-18 millioner kroner lød budgettet for den store renovering på. 

“Vi vidste vi skulle låne et større millionbeløb, så vi lagde en plan for, hvad det ville kræve i huslejeindtægter på det tidspunkt. Og så regnede jeg mig frem til, at hvis vi steg cirka 8 procent hvert år frem til det år, hvor vi så gerne ville lave et facadeprojekt, så vi landede på den indtægt, der skulle til for at betale af på lånet” fortæller formanden Boye Schnack. 

“Det passede rimelig spot on, så der har ikke været huslejestigninger siden vi fik lavet facadeprojektet.” 

Finansieringen var vellykket af flere årsager. A/B Falcken endte faktisk også med at bruge færre penge end renoveringen først var budgetteret til. Ca. 15 millioner kroner endte det med at koste. 

“Der var ikke så mange uforudsete udgifter. Det hjælper altid rigtig meget på budgettet,” siger han. Luften i budgettet betød, at foreningen kunne få genskabt friser og ornamenter, som den gamle ejendom oprindeligt var opført med.  

Renoverede under corona og lock down

Andelsboligforeningens planlagte renovering skulle udføres i 2020 samtidig med at der var corona lockdown i Danmark. Det var ikke det mest oplagte tidspunkt at beklæde bygningen med stilladser og presenninger,
mens andelshaverne sad indendørs på hjemmekontorer og brugte det meste af deres tid i lejlighederne, men et flertal blandt beboerne var alligevel enige om, at de ikke kunne udskyde den planlagte renovering. 

“Det var rigtig uheldig timing, men flertallet stemte for, at det skulle vi simpelthen bare have kørt igennem. Og det gik jo heldigvis også godt,” fortæller Boye Schnack.  

Hussvamp blev dækket af forsikringen

Under renoveringsprojekter af det omfang, som A/B Falcken har fået udført, vil der ofte være bump på vejen. Hos A/B Falcken var det hussvamp, der befandt sig i en del af tagkonstruktionen og i nogle af de øverste lejligheder. De beboere, der boede i lejligheder påvirket af hussvamp skulle genhuses imens materialer med hussvamp blev fjernet. Hussvampen var en skade, som andelsboligforeningens forsikringsselskab dækkede. 

“En vigtig pointe, hvis man har et dårligt tag. På et eller andet tidspunkt er det så dårligt, at man ikke kan blive forsikret på det. Og så kan forsikringsselskabet sige, at skader som svamp skyldes manglende vedligeholdelse, så derfor dækker forsikringen ikke.”

Boye Schnack

Han fortæller også, at andelsboligforeningen var opmærksom på, at det kan være svært at bevare sin dækning på forsikringen og derfor havde det med som et argument for at få stemt renoveringen igennem på generalforsamlingen. 

Mere i støbeskeen

Den succesfulde renovering af A/B Falckens ejendom har ikke kun efterladt tilfredse andelshavere og bestyrelse, den er rent faktisk også blevet indstillet til Renoverprisen i både 2022 og 2023. 

Det betyder dog ikke, at de læner sig tilbage hos andelsboligforeningen på Nørrebro. De har nemlig allerede bestilt en ny vedligeholdelsesplan og så skal de til at lave et helt særligt fugtsikringsprojekt: 

“For 10 år siden fik vi lavet nogle tiltag, der skulle sikre mod regnvand, men det har vist sig ikke at være tilstrækkeligt. Ejendommen ligger delvist over Ladegårdsåen, som går fra Nørrebro station og ned til Bispebuen. Så ejendommen står rent faktisk og sopper i det der mosevand,” forklarer Boye Schnack. 

Løsningen er nogle særlige stålplader, der skal lægges ind i det murede fundament og beskytte
mod det opstigende vand.

“Hvis du cykler forbi i disse dage, så ser facaden nok ikke så pæn ud med store huller foran ejendommen, men det kan forhåbentligt hjælpe os med at vores flotte facade bliver ved med at se pæn ud fremover,”
slutter han. 

Fotos: Gaihede