Andelsbeviset under luppen
I Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations (ABF) standardvedtægter beskrives det, at der for hver andelsbolig, skal udstedes et andelsbevis, som lister andelshaveren i boligen. Dog er andelsbeviset uden selvstændig værdi, og kan altid udstedes på ny, hvis det bortkommer. I denne artikel ser vi ind i, hvad andelsbeviset er for en størrelse, hvilken betydning det har for jeres forening og mulighederne for et alternativ til beviset.
Andelsbeviset har oprindeligt haft til formål at være andelshaverens dokumentation for rådighedsretten over andelen. På andelsbeviset bliver det oplyst, hvem der er andelshaver i boligen. Beviset fungerer som en kvittering til andelshaveren, som en form for bekræftelse på, at andelskapitalen er indbetalt til foreningen.
Det er vigtigt at understrege, at andelsbeviset blot er en kvittering samt et bevisdokument og derfor ikke har nogen praktisk betydning. Dette skyldes, at andelsbeviset ikke kan omsættes. Med andre ord kan man ikke anvende beviset til overdragelse, pantsætning eller lignende. Her vil det i stedet være overdragelsesaftalen, der er den reelle dokumentation og værdipapir for brugsretten af andelen.
Hvorfor anvendes andelsbeviset?
Man kan stille sig selv spørgsmålet, hvorfor der i mange af landets andelsboligforeninger udstedes et andelsbevis, der ingen reel betydning har? Det skyldes blandt andet, at der står nedskrevet i §6 stk. 4 i ABF’s standardvedtægter: “For andelen udstedes andelsbevis, der lyder på navn. Bortkommer andelsbeviset, kan bestyrelsen udstede et nyt, der skal angive, at det træder i stedet for et bortkommet andelsbevis.”
Andelsbeviset er altså en fast bestemmelse i mange foreningers vedtægter: Et levn fra fortiden. Desuden kan andelsbeviset også have en psykologisk betydning for andelshaveren, der får en kvittering på, at overdragelsen er i orden.
Nye andelshavere
Når en andelsbolig overdrages til nye andelshavere, skal der ikke udstedes et nyt andelsbevis. I stedet foretager man en såkaldt transportpåtegning, hvor man skriver bag på andelsbeviset, at andelen er overdraget til nye andelshavere pr. dags dato. Desuden skal det oprindelige indskud fra stiftelsen af foreningen, være noteret på andelsbeviset forside – ikke den nye salgspris.
Læs mere omkring overdragelse af andelsboliger her
Bortkommet andelsbevis
Da andelsbeviset udelukkende er et bevisdokument og ikke et værdipapir, vil der almindeligvis ikke forekomme nogen problemer, hvis et andelsbevis mistes. Ved bortkomne andelsbeviser vil de fleste vedtægter nemlig skrive, at der blot kan udstedes et nyt bevis, der overskrider det tidligere andelsbevis.
Dog findes der enkelte ældre foreninger, som har skrevet i vedtægterne at andelsbeviset skal mortificeres. Dette er dog en omstændig proces, der er decideret overflødig i og med, at andelsbeviset ikke kan omsættes. Derfor bør dette fjernes fra vedtægterne.
Kan der stå flere navne på andelsbeviset?
Det er en mulighed at skrive flere end blot ét navn på andelsbeviset. Faktisk er det op til andelshaveren selv at bestemme, hvem der skal stå som ejere på andelsbeviset. Det er muligt at skrive mere end ét navn på andelsbeviset såfremt, der er flere ejere af andelen – dog skal man være opmærksom på, at der er bopælspligt i boligen. Dertil er det også muligt at foretage ændringer i navnene på andelsbeviset ved en deloverdragelse.
Udfasning af andelsbeviset
Da andelsbeviset i dag ikke har praktisk betydning for foreningen, kan det være en overvejelse at udfase andelsbeviset. Faktisk opfordres der til en afskaffelse af andelsbeviset, når man spørger ejendomsadministrationsfirmaet Newsec, der står for drift og vedligehold af foreninger på landsplan. For at undgå, at foreningen har et logistisk overblik, hvor de sørger for at andelsbeviserne er opdaterede, ikke er bortkomne eller udsteder nye beviser, anbefaler Newsec, at der føres lister med andelshaverens navne og andelsnummer. Dette giver et samlet overblik hos bestyrelsen.
Hvad er en deloverdragelse?
En deloverdragelse sker, når der skal tilføjes eller fjernes navne på andelsbeviset. Sagen skal behandles som en almindelig overdragelsesaftale, hvor bestyrelsen er inde over. Da deloverdragelsen sker på lige fod med en overdragelse, skal man også forsikre sig, at der er godkendelse fra alle pant- og rettighedshavere til de nye andelshavere. Dette kan ske ved at foreningen indhenter en tingbogsattest på www.tinglysning.dk.
Vær opmærksom på, at nogle administrationsselskaber tager et gebyr for denne ydelse, som typisk skal betales af den enkelte andelshaver.
Hvordan afskaffer man andelsbeviset?
Hvis man som forening vælger at afskaffe andelsbeviset, er det nødvendigt at ændre i de bestemmelser i vedtægterne, som har vilkår, hvor andelsbeviset indgår. Dette er eksempelvis i §6 stk. 4, hvis foreningen anvender ABF’s standardvedtægter.
I stedet foreslår Newsec at denne ændres til: “Der udstedes ikke andelsbevis. Bestyrelsen fører lister med andelshavernes navne registreret efter andelens nummer.” På denne enkle måde får man en samlet liste, der kontinuerligt opdateres med nye andelshavere.
Transportpåtegning og sammenlægninger – uden andelsbeviset
Transportpåtegning, som tidligere er beskrevet ved overdragelse af andele og herved også andelsbeviset, skal også ændres, hvis man vælger at afskaffe andelsbeviset. I overdragelsesbestemmelsen i vedtægterne vil der før ændringen være beskrevet, at andelsbeviset skal transporteres fra sælger til køber ved overdragelse.
Newsec fremlægger som alternativ følgende bestemmelse: “Administrator drager omsorg for, at sælger modtager det i aftalen fastsatte beløb, efter de frister som er angivet.” Newsec understreger, at bestemmelsen ændres og tilpasses afhængig af, hvad der ellers forekommer af reguleringer i vedtægten omkring den procedure foreningen har ved deres overdragelse.
Når det kommer til sammenlægning af lejligheder, har andelsboligforeninger ofte indskrevet i vedtægterne eller i særskilte retningslinjer, at et nyt andelsbevis skal udfærdiges, når der forelægger en ibrugtagningstilladelse. For at man på lige fod som tidligere får noteret de rette andelshavere, skal disse bestemmelser naturligvis også rettes til. Her er det heller ikke længere andelsbeviset, men derimod en anden intern liste, der beskriver, hvem der har brugsret i den nu sammenlagte lejlighed.
Hvor skal vedtægterne ellers ændres?
- Der kan i adgangsbestemmelsen til generalforsamlinger stå, at et andelsbevis er betingelse for adgang (og stemmeret) til generalforsamlingen. Dette kan ændres til: ”Adgang til generalforsamlingen kan betinges af forevisning af legitimation.” eller man kan anvende ABF-rep.’s § 22, stk. 4.
- Der kan stå i paragraffen om afstemninger, at hvert andelsbevis giver én / to stemme(r). Dette kan ændres til: ”Hver andel giver én / to stemme(r).”, se også ABF-rep.’s § 22, stk. 5.
Læs mere om vedtægter i en andelsboligforening her
Læs mere om ændring af vedtægterne i andelsboligforeningen her