andelsboligmarkedflertalskravvedtægtervedtægtsændringer

Vedtægterne: Andelsboligforeningens rygrad

Vedtægterne er det mest grundlæggende i en andelsboligforening, og derfor er det også vigtigt, at bestyrelsen sætter sig grundigt ind i dem og træder varsomt, når det kommer til vedtægtsændringer. Læs med her, hvor en ekspert giver et juridisk indblik i, hvad der er op og ned i ‘andelsboligforeningens rygrad’ – og hvilke bestemmelser bestyrelsen gerne skal tjekke efter i sømmene.

Vedtægterne er grundstenene og regelsættet i en andelsboligforening. På trods af det er det for mange foreninger svært at finde hoved og hale i dem. Derfor har vi stillet advokat Erik Matthiesen nogle af de spørgsmål, som ofte leder til forvirring hos andelsboligforeningerne, når det kommer til vedtægterne. Men inden vi kommer så langt, starter han med at slå én ting fast:

“Vedtægterne tager stilling til en hel buket af ting, og når man ændrer dem, skal man gå til det med forsigtighed,” fastslår Erik Matthiesen, der er partner og advokat hos Advodan i Helsingør. Med mange års erfaring på bagen, besidder han et indgående kendskab til vedtægter i andelsboligforeninger – og her deler han ud af denne viden.

Andelsboligforeninger adskiller sig fra ejerforeninger

Først og fremmest beskriver Erik Matthiesen den strukturelle og meget grundlæggende forskel på andelsboligforeninger og ejerforeninger. Han peger på, at forskellen har en stor indvirkning på, hvad man som boligforening kan gøre med vedtægterne.

“En andelsboligforening er en forening, hvor man ikke ejer en bestemt lejlighed på samme vis som i en ejerforening. Som andelshaver får man derimod råderet over en af foreningens lejligheder. Netop dét gør en kæmpe forskel, når man skal finde ud af, hvad man kan gøre med vedtægterne, og herunder hvornår og hvordan man kan ændre dem,” siger Erik Matthiesen.

Erik Matthiesen

Erik Matthiesen
Partner og advokat hos Advodan

Grundlæggende kan andelsboligforeninger lave flere vedtægtsændringer end ejerforeninger, eftersom man i en ejerforening har den såkaldte ejendomsret, der efter grundloven er ukrænkelig. I en ejerforening ejer man altså en lejlighed, og administrationsfællesskabet er udelukkende nødvendigt, fordi ejerboligerne er under samme tag. Ejerne af lejlighederne har nemlig pligt til at vedligeholde og administrere fællesejendommen såsom tag, mursten og vinduer i fællesskab med foreningen.

Sådan forholder det sig ikke i andelsboligforeninger, og det har betydning for, hvordan vedtægterne kan ændres. Med andre ord:

“I ejerforeninger kan man foretage meget færre beslutninger og ændringer med flertalsbeslutninger sammenlignet med, hvad man kan i andelsboligforeninger. Man kan altså i et meget videre omfang få ændret sine rettigheder i andelsboligforeninger,” siger Erik Matthiesen.

Vedtægtsændringer og flertalskrav

Ifølge Erik Matthiesen er der som beskrevet rig mulighed for at ændre i andelsboligforeningens vedtægter, selvom foreningen bør træde varsomt. Dog kræver det et bestemt flertal, hvis foreningen ønsker at ændre i vedtægterne.

“I alle vedtægter er der regler, der siger, at det kræver kvalificeret majoritet på en generalforsamling at ændre vedtægterne,” siger Erik Matthiesen og uddyber, at der er særskilte regler for, hvor meget der skal til, før en forening kan gennemføre en vedtægtsændring. Som oftest kræver en vedtægtsændring dog et flertal på to tredjedele.

Typisk kræver en vedtægtsændring, at to tredjedele stemmer for ændringen på en generalforsamling, hvor to tredjedele af andelene ligeledes er repræsenteret.Erik Matthiesen

Her vil det åbenlyse spørgsmål lyde: Hvad nu hvis under to tredjedele af andelene er repræsenteret på den pågældende generalforsamling? Er det så umuligt at ændre en vedtægt? Det korte svar er: Nej, men…

Undtagelsen for flertalskravet

Det er ikke umuligt at ændre en vedtægt, hvis under to tredjedele af andelene er repræsenteret på generalforsamlingen, hvor der stemmes om en vedtægtsændring. Men det kræver, at der igen stemmes om vedtægtsændringen på en ny generalforsamling.

“Hvis man på en generalforsamling konstaterer, at to tredjedele af de fremmødte stemte for vedtægtsændringen, men at der ikke var nok til stede, så kan man typisk indkalde til en ny generalforsamling om det samme spørgsmål,” siger Erik Matthiesen

og fortsætter:

“På den nye generalforsamling kan vedtægtsændringen typisk vedtages endeligt med to tredjedele af de afgivne stemmer, uanset hvor mange der møder op. Logikken er, at dem, der ikke dukkede op første gang, nu er blevet advaret. Alle beboere bør nemlig få et referat efter den første generalforsamling, hvori de kan se, at der på generalforsamlingen blev stemt for vedtægtsændringen. Dermed får de øvrige beboere en sidste chance for at møde op på den nye generalforsamling, hvis man vil stemme imod vedtægtsændringen.”

Opløsning og salg kræver et højere flertal

Langt de fleste vedtægter er forskellige, og derfor er det også svært at sige noget generelt om alle vedtægter i andelsboligforeninger. Dog vil et eventuelt salg eller en opløsning af en forening typisk kræve et større flertal end de førnævnte to tredjedele, der er standard for vedtægtsændringer.

“Der er nogle beslutninger, der ofte kræver en større tilslutning end to tredjedele. I en standardvedtægt fra ABF er majoritetskravet til opløsning og salg af en andelsboligforening fire femtedele,” siger Erik Matthiesen.

Det høje majoritetskrav skyldes, at salg eller opløsning er beslutninger, der er væsentligt mere indgribende end blot en mindre vedtægtsændring.

“Det er det ultimative, når en andelsboligforening siger, at nu sælger vi ejendommen til en udlejer og bliver lejere. Derfor kræver det typisk et højere majoritetskrav,” understreger advokaten.

Der er grænser for vedtægtsændringer trods flertal

Ifølge Erik Matthiesen er der dog grænser for, hvad der kan ændres i vedtægterne – også selvom flertalskravet måske er opfyldt.

“I nogle andelsboligforeninger vil der være tilfælde, hvor man som andelshaver kan sige, at noget ikke må blive stemt igennem, og det er uanset om et flertal stemmer for eller ej,” siger Erik Matthiesen og uddyber med et eksempel:

“Det kunne være i en situation, hvor en forening på en generalforsamling beslutter, at vedtægterne skal ændres således, at en af beboerne ikke får andel i foreningens formue overhovedet. Der vil den andelshaver nok række hånden op og sige stop, da det ikke er en rimelig vedtægtsændring.”

Kig andre veje, hvis vedtægterne er tavse

Det er ikke altid, at alt står i vedtægterne, og i de tilfælde må man kigge i andre såkaldte ’tilstødende retsområder’. Med andre ord må en forening og dens bestyrelse til tider finde inspiration i eksempelvis lejeretten, hvis vedtægterne er tavse om visse bestemmelser, som foreningen søger svar på.

“Selvom noget er uomtalt i vedtægterne, så kan det godt være, at man i retsanvendelsen kan finde svar på det ved at skele til andre retsområder,” siger Erik Matthiesen.

Han tilføjer, at foreningen naturligvis også kan stille et forslag om at tilføje den manglende bestemmelse i vedtægterne med et flertalskrav på en generalforsamling. På samme vis som en vedtægtsændring kræver det typisk, at to tredjedele tilslutter sig den nye bestemmelse i vedtægterne.

Dog understreger Erik Matthiesen, at det ikke altid er nødvendigt at skrive alt i vedtægterne, da nogle af de manglende bestemmelser netop ofte kan findes andre steder.

Usammenhængende regler i vedtægterne

Hvis en forening tidligere har lavet vedtægtsændringer, hænder det, at nogle bestemmelser ikke passer sammen i vedtægterne. Af samme årsag peger Erik Matthiesen på, at man bør træde varsomt og kigge ordentligt efter, inden man som forening laver vedtægtsændringer.

“Hvis man som forening finder usammenhængende regler i vedtægterne, er det typisk, fordi der før er lavet ændringer i vedtægterne. Hænder det, bør man få det ændret. Her skal bestyrelsen indkalde til en generalforsamling og stille et forslag om en vedtægtsændring, der retter op på problematikken, sådan der ikke er nogle usammenhængende regler i vedtægterne,” siger Erik Matthiesen. Her har bestyrelsen en vigtig opgave, og man skal overveje at søge rådgivning, hvis man er i tvivl.

Købere bør gennemgå vedtægterne inden køb

Eftersom vedtægterne er centrale, bør enhver køber gennemgå dem grundigt inden et eventuelt køb. Vedtægterne bestemmer nemlig også centrale ting såsom retten til fremleje og bopælspligt.

“Vedtægterne indeholder ofte regler om eksempelvis bopælspligt, fremlejeret, fremlejeret til korttidsudlejning og husdyrhold. Det er ting, der kan lyde banale, men som er af stor betydning for en potentiel køber,” siger Erik Matthiesen og uddyber:

Ofte er der bopælspligt i andelsboligforeninger, og det betyder, at en lejlighed i en sådan forening ikke fungerer til forældrekøb, da køberen ikke vil komme til at bo i den pågældende lejlighed, hvilket vedtægterne kræver.Erik Matthiesen

Erik Matthiesen peger også på, at der ofte i forbindelse med fremlejeret administreres i strid med vedtægterne, da mange andelshavere ofte fremlejer lejligheden i korte perioder. Dog findes der også vedtægtsbestemmelser, der åbner muligheder for korttidsfremleje. Men uanset situationen bør man som andelshaver, bestyrelse eller potentiel køber være bevidst om, hvad der står i vedtægterne, da det ikke er hensigtsmæssigt, at der administreres i strid med vedtægterne.

Andelsboligforeningens vedtægter er en kompleks størrelse. Erik Matthiesen deler her tre centrale råd om vedtægter i andelsboligforeninger.

1. Søg rådgivning ved vedtægtsændringer

Først og fremmest bør man som bestyrelse og forening søge råd hos en advokat, når det kommer til vedtægtsændringer. Det kan nemlig være svært at få omgjort ændringerne igen, og derfor skal man tænke sig grundigt om, før man piller ved rygraden i en andelsboligforening.

 

2. Tjek om vedtægterne er opdaterede og husk altid én vigtig bestemmelse

En af de bestemmelser foreningen skal have styr på er, at en panthaver skal have ret til at blive ejer af en andelsbolig ved at købe den på tvangsauktion. Det er en meget vigtig bestemmelse, da en eventuel køber ellers ikke kan låne penge til at købe en andel i foreningen. Erik Matthiesen uddyber:

”I alle andelsboligforeningers vedtægter står der, at man kun kan blive andelshaver, hvis man tager ophold – altså bopælspligt. Men det kan en bank af gode grunde ikke, og når en bank udlåner penge til en potentiel køber af en andelslejlighed, så vil banken have pant i andelen. Dét sikrer de, at de kan få, ved at se i vedtægterne,” siger Erik Matthiesen og uddyber:

”Hvis der i vedtægterne så ikke er en bestemmelse om, at de også kan beskytte deres pant ved at byde på andelen på en eventuel tvangsauktion, så kan og vil de ikke låne pengene ud. Derved bliver omsætteligheden af andelene meget dårlig, da det så kun er dem, som kan betale det hele kontant, der kan købe.”

Foreningen kan starte med at undersøge, om vedtægterne er opdaterede, eftersom bestemmelsen i så fald bør være der. Bestemmelsen skal sige, at panthavere kan blive medlemmer, men at de ikke har stemmeret, og at de samtidig er forpligtede til at sælge andelen igen efter seks måneder. Hvis vedtægterne ikke indeholder den bestemmelse, bør foreningen kontakte en rådgiver.

 

3. Træd varsomt

Vedtægterne er dem, der i udgangspunktet regulerer forholdet mellem medlemmerne, og det er dem, der regulerer hvordan foreningen hæfter over for bankerne. Derfor understreger Erik Matthiesen, at man som andelsboligforening skal tænke sig grundigt om, før man ændrer vedtægterne.

Om forfatteren: Mette Blume arbejder i kommunikationsafdelingen hos Andelsportal.dk. Her arbejder hun blandt andet med udarbejdelse af artikler og guides om andelsboligmarkedet. Mette læser en bachelor i Journalistik- og Kultur- og sprogmødestudier på Roskilde Universitet, og har derfor en forkærlighed for journalistik og formidling. I øvrigt har hun bred interesse for samfundet og dets udvikling i mange henseender.
Kommentarer

De fleste af beboerne i vores andelsforening er ældre, over 80,og enlige kvinder uden håndværksmæssig erfaring. Vores manglende erfaring som byggekyndige gør det svært, ja faktisk umulig at lave syn skøn på en andelsbolig ved salg. Vi ønsker derfor at få tilføjet i vedtægterne en uvildig Syn og Skøns person varetager denne opgave og at sælger selv skal betale. Kan vi tilføje dette uden juridisk vejledning/ tinglysning
Mvh Lea Vistoft

skriv et svar
Lea Vistoft - 3 dage siden

    Hej Lea
    Tak for dit spørgsmål.
    Ja, det bør være muligt, selvom det altid er en god idé at have en fagperson med indover vedtægtsændringerne, da de er svære at pille ved. Husk, vedtægtsændringer kræver et kvalificeret flertal på 2/3, og at mindst 2/3 andelshavere skal deltage til generalforsamlingen, som vi også er inde på i artiklen.

    Bedste hilsner,
    Daniel – Andelsportal.dk

    Daniel Hinchely - 2 dage siden
Skriv en kommentar