Analyse: Sådan påvirker boligskattereformen boligydelse og andelskrone

I december 2023 sendte Vurderingsstyrelsen nye grundvurderinger til landets andelsboligforeninger, som klassificeres som erhvervsejendomme. Dette har efterfølgende skabt debat i medierne og på andelsboligmarkedet. De nye, foreløbige vurderinger tager kun højde for grundens værdi og ikke ejendommens samlede værdi. Mange af disse vurderinger er dog markant højere end de gamle vurderinger fra 2012 samt valuarvurderingerne, som inkluderer både grund og ejendom.

Vurderingerne har affødt kritik, for flere mener, at der er fejl og skævheder i dem. Vurderingsstyrelsen selv mener, at langt de fleste vurderinger er korrekte.

David Bresemann Jakobsen, andelsboligchef hos Danske Bank, anbefaler derfor også alle foreninger gennemgår deres vurderinger.

En analyse fra Realkredit Danmark fra 18. marts 2024, som chefanalytiker Nicolas Norby står bag, belyser nogle af de spørgsmål, som vi også modtager på Andelsportal.dk: Hvordan påvirker vurderingerne andelskronen? Og hvad med foreningens boligydelse?

Hvordan påvirker de nye vurderinger boligydelsen i andelsboligforeningen?

I analysen: Hvad betyder boligskattereformen for andelsboligejerne? udgivet i marts 2018, gennemgås boligskattereformen med udgangspunkt i andelsboligforeninger nøje. Her forklares regler, scenarier og beregninger nøje.

Chefanalytiker Nicolas Norby, beskriver hvorledes at den lavere grundskyldspromille har indvirkning på hvor meget  grundværdi kan stige før andelsboligforeningens betaling af grundskyld stiger.  

Reformen er udformet således, at de samlede skatteindtægter forbliver uændrede i første omgang. Derfor vil skattesatserne skulle falde, hvis de offentlige grundværdier stiger.

I rapporten beregnes det, hvor meget grundværdien skal stige før betalingen af grundskyld skal stige i de fire største byer i Danmark:

Offentlig grundværdi	2023	2024	Stigning
København	1.00.000	8.333.333	733%
Odense	1.00.000	5.120.833	412%
Aarhus	1.00.000	4.760.965	376%
Aalborg	1.00.000	4.552.364	355%

Der er derfor mulighed for betydelige stigninger i den offentlige grundværdi, før grundskyldsbeløbet øges. Dog kan mange andelsboligforeninger konstatere markante stigninger over disse procentsatser i deres grundværdier. Ifølge Ejendom Danmark forventes en samlet stigning i foreningernes betaling af grundskyld på cirka 80%, fra 550 millioner kr. til 1 milliard kr., når boligskattereformen er fuldt indfaset.

Andelsboligforeninger, der skal betale mere i grundskyld, vil dog ikke blive ramt af den fulde skattestigning med det samme, da stigningen i grundskylden må nemlig maksimalt udgøre 2,8% af foregående års grundskyld og 4,75% af den fuldt indfasede grundskyld i 2024 og herefter.

I rapporten påpeges det også, at det er vigtigt at bemærke, at en ændring i stigningsbegrænsningen, der træder i kraft i 2025 resulterer i, at andelsboligforeningernes samlede boligbeskatning kan stige med mere end 4,75% i grundskyld end det foregående år.

Det understreges derfor, at for de andelsboligforeninger, hvor grundværdien er steget betragteligt, kan det tage mange år, før stigningen ophører.

Stor forskel på hvordan andelsboligforeninger påvirkes

Med udgangspunkt i data fra en række vurderinger af flere andelsboligforeninger kan det derfor konkluderes, at der er betydelige forskelle i hvor meget den fuldt indfasede reform rammer de enkelte andelsboligforeninger. De foreninger, der bliver ramt af de største stigninger, vil først have indfasningen gennemført om cirka 20 år.

Selvom de værste stigninger vil blive indfaset over mange år, så vil det stadig betyde, at de fleste andelsboligforeninger i den kommende tid skal betale øget skat, som følge af stigningerne i grundværdierne.

Øgede omkostninger, der skal betales af foreningen og dermed må blive finansieret over boligafgiften. Derfor vil de fleste andelshavere opleve en stigning i boligafgiften.

Hvad sker der med andelskronen?

Når andelsboligforeninger anvender en valuarvurdering til at fastsætte ejendommens værdi, vurderes andelsboligforeningens ejendom som en boligudlejningsejendom baseret på den pris, en kommerciel investor er villig til at betale. Investorer vurderer værdien ud fra det overskud, ejendommen kan generere i forhold til deres investering. Hvis omkostningerne, såsom grundskyld, stiger, falder overskuddet og dermed ejendommens værdi.

Hvis grundskylden eksempelvis stiger fra 34.000 kr. til 61.200 kr., svarer det til, at en investor med en rente på 4% kan finansiere en gæld, der er 680.000 kr. mindre. Uden mulighed for at dække denne ekstra omkostning gennem huslejestigninger vil ejendomsværdien falde tilsvarende. Lejekontrakter tillader dog normalt huslejestigninger ved øgede skatter og afgifter, så stigningen i grundskyld påvirker som udgangspunkt ikke markedsværdien af ejendommen og dermed andelskronen.

Det er vigtigt at skelne mellem valuarvurdering og den offentlige grundværdi. Valuarvurderingen reflekterer ejendommens værdi for en kommerciel investor, mens den offentlige vurdering bruges som beskatningsgrundlag baseret på grundens værdi som ejerbolig.

En stigning i den offentlige grundværdi bør derfor ikke påvirke valuarvurderingen, andelskronen eller belåningsmulighederne.