Sådan forbedrer du dine chancer for et ja til andelsboliglånet

Skærpede krav til andelsboliglånere er en udmelding, som flere banker – set i lyset af blandt andet den kommende boligaftale – er kommet med. Læg dertil at der stilles et udbetalingskrav på minimum 5 procent i andelsboligloven, og at snakken om for høje andelsboligpriser flere gange har taget overskrifterne i dagspressen. Betyder det så, at det er umuligt at låne til en andelsbolig? Og bør man generelt holde sig fra andelsboligen som boform?

Nej, lyder svaret

Nej – lyder svaret fra Danske Banks boligchef Lasse Nygaard. Han vurderer eksempelvis, at det ofte er muligt at få mere bolig for pengene, hvis man køber en andel frem for en ejerlighed, og så gør han opmærksom på, at andelsboliger i eksempelvis København udgør en meget betydelig del af boligmarkedet. Men han understreger samtidig, at andelsboligmarkedet er komplekst, og at derfor er vigtigt, at kunderne søger rådgivning. Og boligaftalen gør rådgivning endnu vigtigere.

Her deler han sine bedste råd til, hvordan du forbedrer dine chancer hos banken, når du vil låne til andelsboligen. For du kan faktisk aktivt implementere nogle små ændringer i hverdagen, der stiller dig bedre i lånesituationen.

Er det blevet svære at låne til en andelsbolig?

Det kan variere fra bank til bank, hvilke krav man bliver mødt med, når man er interesseret i at låne til en andelsbolig.

”Jeg oplever generelt ikke, at vi siger nej til markant flere andelsboliglån end før. Det skyldes, at vi de sidste ti år selv har vurderet den enkelte andelsboligforening. Det betyder, at vi har en individuel vurdering af foreningerne, der giver os mulighed for at rådgive i forhold til den specifikke forening, og derfor tør vi bestemt godt låne til køb af andelsboliger,” siger boligchef Lasse Nygaard, der er ekspert i andelsboligforeninger.

Siger banken nej til finansiering skyldes det, at andelsboligkøbers økonomi ikke er robust nok eller at man vil købe sig ind i en andelsboligforening, hvis egen vurdering ligger meget langt fra bankens egen vurdering af samme boligforening. Lasse Nygaard uddyber:

”Siger vi nej, så er det fordi vi gerne vil skabe en sikkerhed for køberen, som ikke skal betale en pris, som vi ikke vurderer at boligen er værd. Det bruger vi vores interne vurderingssystem til. Men det handler selvfølgelig også om, at vi skal have sikkerhed for de lån vi yder.”

Du skal selv finansiere 5 procent, men af hvad?

Når du skal låne til en andelsbolig, bliver du mødt med et krav om egenfinansiering på minimum 5 procent. Et krav, der blev indført med andelsboligloven tilbage i juni 2018. Og reglen om 5 procents egenfinansiering har haft betydning for de lånekrav, som andelsboligkøbere bliver mødt med i dag. Du skal dog ikke se det, som en begrænsning, men som en sikkerhed, mener Lasse Nygaard:

”De 5 procent er faktisk et krav, der er sat ind for at beskytte køberen. I den forbindelse er det vigtigt, at man er opmærksom på, at når man køber en andelsbolig, så skal man også se på sin egen andel af foreningens gæld. Beløbet giver nemlig en konkret indikation på, hvad du egentligt betaler for boligen, da du på papiret også kommer til at ”betale” for din andel af foreningens gæld,” forklarer Danske Banks boligchef.

Er det lettere at låne til en ejerbolig?

I udgangspunktet er proceduren, du skal igennem med banken, når du låner til en ejerbolig den samme som med en andelsbolig. Selvfølgelig skal du dog vide nogle andre ting som andelskøber, da man også køber sig ind i et medlemskab i foreningen.

Vi slår et stort slag for, at boligkøberen får ekstern rådgivning, og det er om muligt endnu vigtigere at få, når du køber en andelsbolig, da det er en mere kompleks boform. Det er vigtigt at sætte sig ind i vedtægter og regler inden man takker ja til boligen. Det er her vi anbefaler at inddrage en køberrådgiver eller en advokat.

Lasse Nygaard

I Danske Bank har man valgt at specialisere rådgivere, der rådgiver om andelsboliger for at sikre, kunderne får kompetent rådgivning. Boligchefen slår dog fast, at når man køber boliger uanset om man køber andel eller en ejerbolig, så skal man først og fremmest gå efter brugsværdien, da der ikke er garanti for, hvordan priserne udvikler sig.

Hvad skal du aflevere til banken?

Op til en lånsamtale med banken skal du aflevere disse dokumenter:

Årsagen til, at du skal aflevere dine lønsedler er, at banken skal se, om din indkomst er nogenlunde ens måned for måned. Mens budgettet bruges til at regne dit rådighedsbeløb ud, når alle udgifter er fratrukket. Men hvorfor er pensionsinfo egentlig sagen vedkommende?

”Vi ser på pensionen for at se, hvilke forsikringsdækninger du egentligt har. Køber man eksempelvis en bolig sammen med sin kæreste, hvordan er man så stillet, hvis den ene går bort eller hvis man skulle miste arbejdsevne? Det er pensionsinfoen med til at fortælle noget om,” forklarer Lasse Nygaard og uddyber:

”Den gode rådgivning handler nemlig om at se på de omkringliggende omstændigheder, hvis noget skulle ændres, efter lånet udstedes. Lige såvel som vi også anbefaler, at man tegner en indboforsikring og generelt har forsikringsdækningerne på plads, når man køber bolig.”

Banken kigger på dit rådighedsbeløb

Hvor meget du kan låne, kommer både an på din økonomi, boligens værdi og foreningens gæld. Det kan derfor være svært på forhånd at sige præcist, hvor meget du kan låne. Et vigtigt parameter, som banken med sikkerhed tager med i betragtning er dit rådighedsbeløb.

”Vi kigger på, hvor meget dit rådighedsbeløb ændrer sig fra den bolig du bor i nu til den bolig, du ønsker at købe. Jo større ændring der er, jo bedre forklaring skal der være på, at du har råd til at bo i boligen på sigt,” forklarer Lasse Nygaard.

Helt konkret tager banken en snak med dig om, hvor meget du kan skære ned i de forskellige udgiftsposter poster. Boligchefen uddyber:

Vi ser på, hvad den enkelte kan skære ned i uden at gå på kompromis med det, der er vigtigt for den enkelte. Kan vi se, at man er vant til at rejse, men vil ikke have råd til en rejse i fremtiden, så er det måske ikke holdbart for dig at købe en bolig, der forhindrer dig i dette. Er der omvendt udgifter i hverdagen, som du selv nævner, at du sagtens kan undvære og skære ned på – såsom takeaway alle ugens dage – er det noget andet.

Lasse Nygaard

Alt du skal vide, når du vil låne til en andelsbolig

Råd 1: Arbejd aktivt med dit rådighedsbeløb

Det første råd lyder, at du reflekterer over din økonomi en god periode inden, du skal have dit første møde med banken. Jo større ændring i rådighedsbeløbet, jo større chance er der for, at du i en prøveperiode skal bevise, at du kan klare dig for et mindre rådighedsbeløb.

”Hvis du har brugt 10.000 kroner på restauranter og fornøjelse om måneden, så skal du kunne vise banken, at du sagtens kan gå i nogle måneder uden dette behov. Det handler meget om størrelsesforholdet, da man jo nok sagtens kan skære ned fra 10.000 til 9.000 kroner per måned, hvor det virker meget voldsomt at skulle gå fra 10.000 kroner til 1.000 kroner,” siger Lasse Nygaard.

Råd 2: Få lavet en opsparing

I forlængelse af det første råd, så stiller du dig selv bedre ved at skære alt det fra, som du ved, at du ikke ville have råd til i en kommende bolig og spare disse penge op. Jo flere penge, du selv har med på hånden, når du vil låne en bolig – jo bedre. Opsparing giver nemlig øgede muligheder.

”Det er generelt en god øvelse at se sit forbrug igennem inden du taler med banken. Dels fordi, at du så har en opsparing med på hånden, når du skal låne, men også fordi, du så har prøvet på egen krop, hvordan en hverdag med et andet rådighedsbeløb er,” afslutter Lasse Nygaard.