altanerenergiforbedringPrioriteringrenoveringvedligeholdelsesplanvinduer

Sådan prioriterede vi…

Hvordan prioriterer man projekter og finansiering i andelsboligforeningen? 
Vi har talt med tre forskellige andelsboligforeninger, der netop har afsluttet tre forskellige renoveringsprojekter.

Renovering 1: Nye vinduer hos AB Damsøhusene

AB Damsøhusene:
– Beliggende på Vinkelager 16-56 i Vanløse
– Grundlagt i 1986
– Foreningen består af cirka 144 andelsboliger, hvor der også er erhvervsboliger tilknyttet
– Lejlighederne er på 45-120 kvadratmeter, bestående af alt fra 1-3-værelses lejligheder og nogle sammenlagte lejligheder

Støjdæmpende, energirigtige og nemme at vedligeholde – det er de nye vinduer, der præger facaderne hos Andelsboligforeningen Damsøhusene i Vanløse. Andelsboligforeningen har valgt at få udskiftet alle foreningens vinduer – senest sidste år, hvor den sydvendte facades vinduer blev udskiftet til en nyere model. Et tiltag, der blandt andet har gjort foreningens ejendomme mere energieffektive og har betydet mindre støj fra gaderne.

Søsætning af projekt ‘nye vinduer’

Grundet alderen på vinduerne vidste bestyrelsen i AB Damsøhusene, at det snart var tid til at udskifte ejendommens gamle vinduer. Derfor besluttede foreningen første gang for fire år siden at udskifte alle de nordvendte vinduer, og sidste år kom turen så til de resterende vinduer på den sydvendte facade. Med nye vinduer ville foreningen placere ansvaret for vedligeholdelsen hos foreningen og gøre boligerne mere energivenlige:

„Nogle andelshavere havde allerede fået udskiftet deres vinduer selv. Ved et fællesudskift af alle vinduerne ville vi gøre det til foreningens ansvar at vedligeholde vinduerne,“ fortæller bestyrelsesmedlem i AB Damsøhusene Morten Lohse, som sad med ved beslutningsbordet, da vinduesrenoveringen skulle vedtages.

Da foreningen havde besluttet, at der skulle bruges penge på vinduesrenovering, gik bestyrelsesmedlemmerne i gang med at undersøge, hvad det ville koste foreningen, og ikke mindst, hvad det ville koste den enkelte andelshaver.

„Efter at have undersøgt den finansielle del fandt vi ud af, at vi kunne optage det nødvendige lån, uden at det betød en stigning i boligydelsen for den enkelte andelshaver. Det var sådan set det, som startede projektet,“ siger Morten Lohse.

Gå efter et firma med gode anbefalinger

Da udskiftning af vinduer er et større projekt, valgte AB Damsøhusene at entrere med et projektfirma, der skulle stå for hele projektet, herunder indhente tilbud, tilladelser og anden relevant planlægning.

„Projektgruppen indhentede nogle tilbud hjem fra flere entreprenører, og så valgte vi den entreprenør, der var prismæssig fornuftig ud fra andre parametre, som projektgruppen kunne anbefale. Så kom de ellers og satte stillads op og lavede deres egen lille byggeplads,“ fortæller bestyrelsesmedlemmet.

Brugen af en projektgruppe var en succes i første etape af vinduesudskiftningen, men sidste år, da de restende vinduer skulle udskiftes, oplevede AB Damsøhusene, at foreningen måtte træde væsentligt mere ind i byggeprojektet end ønsket:

„Ved det andet udskift havde vi pludselig selv meget uventet arbejde, og vores varmemester havde også vanvittigt meget. Vi brugte en del tid på at gennemgå fejl og mangler. Selvom vi var kontraktligt forpligtet med projektfirmaet, kunne vi ikke komme efter dem i forhold til, at de skulle være mere aktive i byggeprojektet,” fortæller Morten Lohse, som tager oplevelsen som en god læring til næste gang, andelsboligforeningen skal vælge en projektgruppe:

„Næste gang vil vi prioritere firmaer, som andre andelsboligforeninger har god erfaring med. Finde nogle firmaer, som andre konkret har brugt og kan anbefale. Dette er også mit råd til andre andelsboligforeninger, der skal i gang med en større renovering.“

Resultat: Billigere varmeregning og bedre energimærke

Spørger man bestyrelsesmedlem Morten Lohse, har udskiftningen af foreningens vinduer til trods for udfordringer i renoveringsprocessen været det hele værd:

„Vi er meget tilfredse med resultatet. Vi har fået meget bedre vinduer, som både er støjdæmpende, isolerende og nemme at vedligeholde. Det giver den enkelte andelshaver en billigere varmeregning.“

Derudover har de nye vinduer også givet andelsboligforeningen et bedre energimærke, hvor foreningens ejendomme er steget fra energiklasse D til C. Hos AB Damsøhusene har de nye vinduer altså været en god investering, og foreningen er glade for resultatet.

Morten Lohse, bestyrelsesmedlem

Nye vinduer hos AB Damsøhusene

Nye vinduer hos AB Damsøhusene

Renovering 2: Nye altaner hos AB Rigensgade 28 mfl.

AB Rigensgade 28 mfl.:
– Foreningen AB Rigensgade 28 mfl. blev stiftet i 2005
– Foreningen er beliggende i København K
– Der er 18 andelshavere i foreningen
– Lejlighederne er cirka 80-100 kvadratmeter
– Altanprojektet var selvfinansieret
– 5 andelshavere fik lavet altaner i gården, og 6 andelshavere fik etableret franske altaner

Hos AB Rigensgade 28 mfl. kan flere andelshavere nyde sensommersolen på deres nye altaner. Ideen om altaner startede med at spire i den kun tolv år gamle andelsboligforening for et par år siden. Der var styr på kommende renoveringer, og derfor valgte flere andelshavere at takke ja til altandrømmen, som var en selvfinansieret forbedring for den enkelte andelshaver og derved foreningens økonomi uvedkommende. Men at få altaner var dog lettere sagt end gjort. Det endte nemlig med at tage godt to og et halvt år, før andelshaverne kunne nyde morgenkaffen i den friske luft. Her fortæller AB Rigensgade 28 mfl. deres altanhistorie.

Det var tid til overskudsrenoveringer

Da ejendommen i AB Rigensgade 28 mfl. i 2014 stort set var blevet gennemrenoveret, var der overskud hos bestyrelsen til at prioritere denne særskilte forbedring.

„Vi snakkede om altaner i sommeren 2014. Ejendommen var stort set blevet gennemrenoveret, og derfor kunne den enkelte andelshaver nu prioritere individuelle overskudsrenoveringer, så som at etablere altan og fransk altan,“ fortæller formanden Annette Enevoldsen, som også var med til at stifte andelsboligforeningen tilbage i 2005.

Snakken faldt straks på altaner, som flere af andelshaverne gerne ville poste penge i. Et projekt, som den handlekraftige formand hurtigt fik igangsat:

„Jeg indhentede meget hurtigt en forhåndsgodkendelse hos kommunen og tog kontakt til altanfirmaet Altan.dk, som kom med tilbud og udregninger på projektet. De fortalte os om processen og fremsendte os et tilbud, som vi kunne udarbejde et budget ud fra. Herefter blev der indkaldt til en generalforsamling, hvor foreningens medlemmer vedtog, at der måtte etableres altaner og franske altaner. Så udarbejdede bestyrelsen indmeldelsesblanketter til de interesserede andelshavere. Den enkelte andelshaver deponerede penge svarende til det fulde beløb på den kommende altan. Det gjorde de på en dertil oprettet bankkonto i foreningen, da der hæftes solidarisk,“ forklarer Annette Enevoldsen om projektforløbets opstartsfase.

Da kommunen satte bremserne i

Altanprojektet kørte fra dag ét i overhalingsbanen hos AB Rigensgade 28 mfl., men efter et par måneder satte kommunen bremserne i.

„Vi var sådan set helt klar. Vi havde fundet det rette altanfirma, som var klar til at gå i gang, og vi havde sat penge på en konto til projektet,“ siger Annette Enevoldsen og fortsætter:

„Men så stødte vi ind i en del kommunale uenigheder. Først fik vi besked på, at vi både kunne få franske altaner stort set, hvor vi ønskede dem og almindelige altaner mod gården i vores forening, men så trak kommunen det tilbage igen. Efter meget kommunikation frem og tilbage fik vi så at vide, at vi måske ingen altaner kunne få overhovedet.“

En melding som skulle vise sig at ende ud i et to og et halvt års langt forløb, hvor foreningen lå i forhandling med kommunen. AB Rigensgade 28 mfl. er beliggende i det indre København, og derfor gælder der mange regler i forhold til altaner. Men at andelshaverne skulle have penge stående i stilstand på en konto i langt over to år, havde formanden ikke regnet med.

Få tre uforpligtende tilbud på jeres renoveringsprojekt

Råd: Hav et godt altanfirma i ryggen

De seks franske altaner og de fem almindelige altaner, der pryder AB Rigensgades facader, vidner om, at altanprojektet endte godt. Foreningen fik nemlig til sidst en godkendelse på projektet – og herfra gik det stærkt.

„Da vi endelig fik godkendelsen fra kommunen, efter vi havde taget kontakt til et medlem af Teknik- og Miljøudvalget, Niels E. Bjerrum, der i den grad tog os alvorligt og fulgte op på vores byggetilladelse, tog det ikke lang tid, før vi kom i gang, og altanfirmaet gav os vores drømme-
altaner,“ fortæller en tilfreds Annette Enevoldsen, og understreger, hvor vigtigt det er at have et godt altanfirma i ryggen:

„Altan.dk kunne bidrage positivt til den snørklede proces med kommunen. Vi havde en god dialog med dem undervejs, og de kunne hjælpe os med ‘hvad gør vi nu og hvad venter vi på’-spørgsmålene. De sendte også løbende relevante informationer til kommunen på foreningens sag.“

Man får ikke bare altaner over natten

Erfaringen står klar, når formanden tænker tilbage på hele altan-affæren i andelsboligforeningen.

„Det tager et par år at få en altan, fra man starter med at snakke om det. Derfor skal man som forening væbne sig med tålmodighed. Det tager tid, også selvom man ligesom os er hurtige til at eksekvere,“ erfarer Anette Enevoldsen og tilføjer:

„Det er svært at gennemskue, hvad man kan og hvad man ikke kan, når det gælder altaner. Derfor vil jeg råde andre andelsboligforeninger til at have en byggesagkyndig inde over projektet og eventuelt foreningens administrator til papirarbejdet og reglerne. Det behøver ikke være et stort og fint ingeniørfirma, det kan såmænd være en administrator, hvis denne har en byggeteknisk afdeling eller et mindre firma, der har en teknisk afdeling,“ slutter formanden Annette Enevoldsen.

Altandrømmene endte med at gå i opfyldelse hos AB Rigensgade 28 mfl., hvor flere andelshavere nu kan nyde deres morgenkaffe eller solstrålerne på altanen. Altangoder, som i sidste ende har været hele besværet værd.

Altanprojekt AB Rigensgade 28 mfl.

Altanprojekt AB Rigensgade 28 mfl.

Nye altaner i AB Rigensgade 28 mfl.

Renovering 3: Renovering af opgang i AB Holsteinsgade 36-38

AB Holsteinsgade 36-38:
– AB Holsteinsgade 36-38 er stiftet i 1974
– Beliggende på Østerbro i København
– Foreningen består af 12 andelsboliger fordelt på to opgange
– Renoveringer for 18 millioner kroner på 9 år
– Renoveringen af foreningens trappeopgang og de nye døre kostede 260.000 kroner samlet

AB Holsteinsgade på Østerbro i København fik sidste sommer renoveret foreningens trappeopgang.
I samme ombæring fik de udskiftet hoveddørene. Vi har spurgt tovholder på projektet Uffe Sveistrup om, hvordan det gik, da de fik renoveret trappeopgangen. Sidste sommer fik AB Holsteinsgade renoveret deres trappeopgange og udskiftet hoveddørene.

„Vi gik i gang, fordi opgangen var slidt og kedelig at se på. Dørene var også i rimelig dårlig stand – de var meget tynde, og håndtag faldt af,“ fortæller Uffe Sveistrup, som var tovholder for andelsboligforeningen under projektet.

Uffe Sveistrup sidder i bestyrelsen i AB Holsteinsgade 36-38. Han stod også for at indhente tilbud på renoveringen, da det var besluttet, at projektet skulle igangsættes. Han indsendte opgaven til Andelsportal.dk, hvorfra han fik tre tilbud på renoveringen fra tre udvalgte firmaer.

„Efter vi havde indhentet tilbud, valgte vi dem med den billigste pris,“ siger han.

Prioritering og finansiering

Da AB Holsteinsgade skulle vælge hvilken renovering, de ønskede at prioritere, benyttede de sig af en prioriteringsliste over opgaver, som de har lavet i andelsboligforeningen.

„Trappeopgangen har været på vores vedligeholdelsesliste de sidste to år. Derfor besluttede vi i bestyrelsen, at nu var tiden kommet til at igangsætte renoveringen af trappeopgangen,“ siger Uffe Sveistrup. Pengene havde de på en post i budgettet, som de kalder ‘vedligeholdelse og renovering’.

Istandsættelsen gik i gang sommeren 2016 og varede en måneds tid. Selve renoveringen husker Uffe Sveistrup som gnidningsfri:

„Det gik rimelig let. Der var lige en dag, hvor låsene sad lidt løst, men der var ikke nogle større problemer – og byggerod var vi heller ikke generet af.“

Set i bakspejlet

Resultatet er de glade for i AB Holsteinsgade – dog er der en lille anke:

„Der er nogle fugninger, der ikke er lavet godt nok, og hoveddøren er lidt skæv.“

AB Holsteinsgade har derfor nu (et år efter) kontaktet firmaet, der udførte arbejdet, for at få dem til at udbedre fejl og mangler, som de er blevet opmærksomme på efterfølgende. Rådet til andre foreninger, der skal renovere, er derfor også at være omhyggelig, når man vælger det firma, der skal udføre arbejdet:

„Hvis vi skulle beslutte om, så tror jeg faktisk, at vi havde taget et af de tilbud, der var lidt dyrere. Det er min fornemmelse, at deres løsning havde været bedre.“ Han tilføjer:

„Ellers vil jeg anbefale foreninger at indhente referencer på de firmaer, som afgiver tilbud på projektet. Måske har håndværkerne udført et lignende stykke arbejde før?“

På trods af fejl efter, at projektet er afsluttet, har AB Holsteinsgade 36-38 stadig masser af mod på at renovere deres forening. Næste projekt er udskiftning af døre i foreningens anden opgang, og så er der en mur i kælderen, der skal mures op.

Ny hoveddør hos AB Holsteinsgade

Ny hoveddør hos AB Holsteinsgade

Renovering af opgang i AB Holsteinsgade

Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Skriv en kommentar