overprispenge under bordetsorte pengeventeliste

Andelsboligkøb: 70 procent møder krav om penge under bordet

En ny spørgeundersøgelse viser, at hele 70 procent af andelsboligkøberne har oplevet krav om penge under bordet, når de er på jagt efter en af de eftertragtede andelsboliger i København. Men hvad kan man som køber stille op i sådan en situation? Vi ser nærmere på problematikken her.

På Andelsportal.dk har vi løbende skrevet om, hvordan penge under bordet stadig er en realitet for mange købere af københavnske andelsboliger. Den ulovlige overpris bliver kamufleret som betaling for løsøre såsom et skab, et bord eller sågar toiletpapir. En tendens der ikke kun undergraver andelstanken – den er også direkte ulovlig.

30.000 kroner for toiletpapir

Det er ulovligt at sælge sin andelsbolig for mere end den maksimalpris, der er fastsat af andelsboligforeningen. Og selvom straffen for overtrædelse af andelsboligloven kan medføre bøde og helt op til fire måneders fængsel, er penge under bordet stadig et stort problem på det københavnske andelsboligmarked.

Et krav om 30.000 kroner for toiletpapirsruller – er blot et af de eksempler, som TV2 afslørede i en undersøgelse af ulovlige pengekrav på andelsboligmarkedet. Her kom det også frem at hele 70 procent af de andelsboligsøgende har oplevet krav om penge under bordet i størrelsesordenen 5.000-200.000 kroner. Et reelt problem, som i grove træk skyldes et glohedt andelsboligmarked og mangel på boliger i København.

Sådan er reglerne for salg af andelsbolig ifølge andelsboligloven:

§ 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.

§ 15 Stk. 3. Den, der overdrager en andel i en andelsboligforening eller en aktie eller anpart omfattet af kapitel III i strid med § 5, straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder.

Køber kan kræve de ’sorte penge’ tilbage

Selvom man som køber går med til at betale ulovlige penge for sin andelsbolig, kan man stadig stille krav til at få overprisen tilbagebetalt af sælger, når købet er gjort. Man kan nemlig henvende sig til bestyrelsen i den pågældende forening og kræve pengene retur.

Dette er ifølge Niels Erlandsen, som er advokat og bestyrelsesmedlem i Danske Boligadvokater, muligt da mere end 95 procent af landets andelsboligforeninger har en ’for-køber-regel’ i deres vedtægter om, at bestyrelsen skal godkende andelskøber.

”Netop på grund af den godkendelsesprocedure, hvor andelsboligforeningen skal sige god for handlen. Overdragelsessummen for andelsboligen bliver som regel indbetalt til foreningen. Og først, når handlen er på plads efter overdragelsestidspunktet, frigiver andelsboligforeningen pengene til sælger«, forklarer Niels Erlandsen til Politiken.

Modstå fristelsen

Til trods for muligheden for at få sine penge retur, har boligadvokat Niels Erlandsen dog én klar anbefaling til de forventningsfulde andelsboligkøbere: Modstå fristelsen og hold jer væk! Der er nemlig ingen garantier for at man får sine penge igen, da det kan være svært at bevise, hvad pengene er gået til.

”Som køber udsætter man sig selv for en kæmpe risiko ved at betale penge under bordet, for hvad hvis der er fire, der lægger sådan et stort beløb? Du har ingen sikkerhed for, at du får lejligheden – eller pengene – at se igen,” fortæller Niels Erlandsen.

Hvis man skal bevise at der er sket et salg på ulovlig vis, er det en god idé at sikre dokumentation af affæren ved eksempelvis en kvittering. Hvis dette ikke er muligt kan et kontoudtog med overførselsbeskeden ’ekstrabetaling for handel’ også være en god idé.

Sælger risikerer dårlig forretning

“Sælger skal have styr på Andelsboliglovens §5, som indeholder maksimalprisbestemmelsen. Eksempelvis må sælger ikke betinge salget af, at der indgås andre retshandler mellem parterne, og det er altså strafbart fx at medsælge et værdiløst maleri for en høj købesum. Dog må sælger medsælge særligt tilpasset inventar, men kun til den reelle værdi,” forklarer Erik Matthiesen fra Advodan til Andelsportal.dk.

Selvom køber går med til ekstra penge – eller sågar selv foreslår det for at komme i betragtning til andelsboligen – er det altså sælger, der overtræder loven og kan blive straffet.

“Køber har to muligheder: At lade handlen gå tilbage eller kræve overprisen tilbagebetalt, hvis der er dokumentation for, at køber har givet overpris. Men køber skal sagsøge sælger inden seks måneder. Og så kan det blive en dyr fornøjelse for sælger,” pointerer Erik Matthiesen.

Lav ventelister i foreningen

Siden 2005 har det været strafbart for sælger af en andelsbolig at tage penge under bordet. Det ryster derfor direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) Jan Hansen, at så mange sælgere tør tage chancen.

Men hvordan kommer man de ulovlige penge til livs? Spørger man Jan Hansen er et venteliste-system en god idé i kampen mod penge under bordet.

”Vi kan se, at der er foreninger, der har ventelistesystemer, og det gør, at det ikke kan lade sig gøre at kræve penge under bordet. Derfor er ventelister en af mulighederne for at forhindre penge under bordet, siger han med henvisning til, at ventelisterne dikterer, hvem der skal overtage andelen ved et salg,” fortæller han til TV2 Nyhederne.

Han råder også både købere og andelsboligforeninger at gå til myndighederne, hvis de oplever penge under bordet:

”Hvis man bliver bekendt med penge under bordet, bør man overveje at anmelde det til politiet, siger Jan Hansen, der også mener, at man skal se på en forhøjelse af straffen, der i dag lyder på maksimum fire måneders fængsel”.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Det virker urimeligt det er strafbart at sælge en andelsbolig dyrere end vurderingen, til købere som ofte selv tilbyder at betale mere for at komme i betragtning.
Er det ikke snarere en fejl i loven, at bede andelshavere om at sælge til en pris langt under værdien og efterspørgslen?
Jeg er helt klar over at sådan er loven, og loven skal over holdes og det vil jeg altid selv gøre. Men er der mon ikke noget galt med loven?
Ejendomsmæglere gør sig meget umage for at få købere til at betale mere for ejendommene end de måske er værd. Det er en del af mæglerne vigtigste job at presse priserne op. Hvorfor er det lovligt?
Hvad er den forståelige forklaring på denne forskel, – andet end sådan besluttede man engang, så de “fattige” også kunne få en god bolig.
Men jeg har i rigtig mange år oplevet at der var en kamp om de gode andele og at man skulle kende nogen og være meget heldig, for at komme i betragtning til en god andelsbolig. Desuden kender jeg flere tilfælde hvor andelshavere har tabt op til 1.000.000 kr ved at handle andels bolig for dyrt i opgangs tider og måtte sælge med tab i dårlige tider. Så det burde virkelig sidestilles med ejerlejligheder.
Dog ville det være allerbedste at politikkerne tog ansvar og gjorde fornuftige indgreb i det bolig lotteri som boligmarkedet er.

skriv et svar
Bente Pedersen - 1 år siden

Det handler ikke om et overophedet andelsmarked.
Det handler i bund og grund om, at SKAT har lavet så meget l..t i den, at man har været nødt til at fryse ejendomsvurderingerne. Dette har straffet andelsboligejerne, så de er tvunget til at sælge deres lejligheder til langt under den reelle værdi, fordi andelskronen er kørt op mod forældede vurderinger.
Hvis man vil undgår penge under bordet, er man nødt til at få rettet op på det hurtigst muligt. Og ikke først om 2-3 år, når det nye vurderingsprincip begynder at fungere.

skriv et svar
Jesper Petersen - 1 år siden

Hej Jesper Petersen
Jeg kan sagtens se du har en pointe. Det bliver helt skævt hvis andelsbestyrelsen ikke vil bruge en valuarvurdering.
Men også en valuar som tager hensyn til – og udliner, den manglende opdaterede ejendomsvurdering, alligevel er nød til at vurderer boligerne lavere end værdien og efterspørgsel da de skal følge udlejningsejendommenes udvikling i kvadratmeter prisen.
Valuarvurderede andele også bliver revet væk fordi de er for billige. VH

skriv et svar
Bente Pedersen - 1 år siden

Jeg er enig. Det er forrykt at markedet er sådan. Og hvad er grunden mon til det?

Jeg står i en situation med en andel til salg hvor købere kommer med mange (uopfordrede) ganske kreative forslag til hvordan de kan blive mest attraktive. Det er faktisk så vildt at de virkelig presser på for at få lov (“hvad skal der til for at få lov til at købe lejligheden?”, “hvordan vil du vælge?”, “kan vi gøre noget/mere for at stå mere attraktiv?”). En har endda fået en advokat til at skrive til mig at de er villige til at indgå en handel på alle mine betingelser!

En udfordring er også at jeg rent faktisk gerne vil inkludere løsøre såsom hårde hvidevarer (som jo er helt normalt…) og nogle møbler i handlen, det hele under helt reel aftale. Men pga lovgivningen beskytter køber i den grad kan jeg risikere at køber løber fra den del af aftalen helt op til overdragelsesdagen. Jeg kan sågar risikere at blive straffet for det – også selvom jeg vil gøre det helt “efter bogen” (uvildig vurdering, indskrevet i købsaftale/kontrakt etc).

Fint nok at der skal være en form for beskyttelse af den “svage” part (hvem det så end er?). Men jeg synes det er symptomer på et marked og en lovgivning der ikke fungerer!

skriv et svar