andelsboligforeningblackstoneBoligaftalekarensperiodenopkøb

Opkøb af andelsboligforeninger fortsætter efter boligaftale

I kølvandet på Blackstone-sagen kom den længe ventede boligaftale d. 1. juli. En aftale, der skulle stikke en kæp i hjulet for de mange ejendoms- og pensionsselskaber, der opkøbte boligforeninger – men den kæp virker ikke, når det gælder andelsboligforeninger. Læs her hvorfor.

Boligaftalen, der skulle stoppe de mange opkøb af boligforeninger og udlejningsejendomme, gør det i stedet attraktivt at opkøbe andelsboligforeninger.

Pensionsselskabet PFA har netop opkøbt endnu en andelsboligforening til trods for den omstridte boligaftale. Andelsboligforeningen Stillingehus på Vigerslevvej i Valby er netop rykket ind som nummer fem på PFA’s opkøbsliste inden for kort tid. Noget tyder nemlig på, at andelsboligforeningerne er blevet et scoop for ejendomsselskaber og pensionsselskaber.

Kigger efter renoveringspotentiale inden køb

Ifølge en udtalelse fra PFA tilbage i januar er formålet med opkøb af andelsboligforeninger klart.

”Der skal ske det samme med dem som vores andre boligudlejningsejendomme. Efterhånden som andelsbolighaverne flytter ud, går vi ind og kigger på lejlighederne, og ser på forbedringspotentialet i dem. De lejligheder, som kan optimeres, moderniserer vi. Vi skal have samme afkast, som vi får på vores andre boliginvesteringer i Københavnsområdet,” siger Michael Bruhn fra PFA til EjendomsWatch i januar i forbindelse med et andet opkøb af en andelsboligforening.

Det samme ser ud til at have gjort sig gældende for det nye opkøb af Andelsboligforeningen Stillingehus. Inden PFA lagde et bud og købte andelsboligforeningen, undersøgte de nemlig eventuelle renoveringsmuligheder. Det fortæller bestyrelsesformand i Andelsboligforeningen Stillingehus, Jens Allesen-Vernø til EjendomsWatch, der ikke ønsker at udtale sig yderligere til mediet.

”Den korte version er, at jeg har fået lidt mundkurv på,” siger Jens Allesen-Vernø til EjendomsWatch.

Opkøb af andelsboligforeninger efter boligaftalen

  • Som en del af boligaftalen, lyder det, at mindst 80 procent af andelsboligforeningens beboere selv skal gå med til et salg af foreningen, før salget kan gennemføres.
  • For at sikre andelsboligforeningernes værdi, gælder karensperioden § 5 stk. 2. ikke for andelsboligforeninger – heller ikke hvis ejendommen omdannes fra en andelsboligforening til udlejningsejendom. Ved at undgå karensperioden, er man frit stillet til at renovere lejlighederne og herefter udleje dem til en højere husleje med det samme. Såfremt karensperioden havde gjort sig gældende, måtte den nye udlejer først hæve huslejen efter fem år – medmindre lejligheden energirenoveres for minimum 3000 kr. pr. kvadratmeter, eller hvis lejlighedens energiklasse hæves med mindst 3 niveauer.

Alle går stille med dørene

Generelt er der meget stille fra de involverede parter, når Andelsboligforeningen Stillingehus bliver nævnt. EjendomsWatch har ligeledes kontaktet advokat Henrik Qwist, der er ansat hos Qwist og Bræmer Advokater, angående salget, og når Stillingehus kommer på banen, bliver der stille.

“Så er det fuldstændig rigtigt, at jeg ikke vil fortælle dig noget”Henrik Qwist

Andelsboligforeninger i høj kurs

Noget tyder altså på, at andelsboligforeninger efter boligaftalen er attraktive for ejendomsselskaber og pensionsselskaber. Rasmus Slot Nielsen arbejder som administrationschef hos Qvortrup Administration A/S, og han er ikke i tvivl om, hvorfor det efter boligaftalen er attraktivt at opkøbe andelsboligforeninger.

Min vurdering er, at det er lukrativt at opkøbe andelsboligforeninger, da køberen efter den nye aftale undgår karensperioden. Det gør derfor andelsboligformen mere interessant at opkøbe end hidtil – også sammenlignet med udlejningsejendomme”Rasmus Slot Nielsen, administrationschef hos Qvortrup Administration A/S

Økonomisk gevinst for den enkelte andelshaver

Det er ikke kun pensionsselskaberne, der ser potentiale i opkøb af andelsboligforeninger. Der er nemlig også fordele for den enkelte andelshaver ved at blive opkøbt, herunder både højere salgspriser og lavere husleje.

”Vi oplever også handelshavere, der selv undersøger mulighederne, og man kan sige, at hvis andelshaveren alligevel går med planer om at sælge sin andelsbolig, kan et opkøb være fordelagtigt, da man ofte får en præmie oveni vurderingen ved at sælge til en pensionskasse. På den måde kan der være flere penge i det for andelshaveren, hvis man alligevel vil sælge eller fraflytte ejendommen,” siger Rasmus Slot Nielsen og fortsætter:

”Men man skal opnå et flertal på 80 procent i foreningen før et salg kan blive gennemført, og det er jo sjælendt, at alle står i en salgssituation og kan lokkes med en højere købesum, men hvis køberen både kan lokke med et højere kontantbeløb til dem, der vil sælge, og en lavere husleje i en periode til dem, der bliver boende, så har man jo opnået noget, der virker fordelagtigt for begge parter”.

En politisk problemstilling

Hvorvidt opkøb af andelsboligforeninger er positivt eller negativt, er der flere delte meninger omkring. Rasmus Slot Nielsen er dog ikke i tvivl om, at hele situationen mest af alt er et politisk spørgsmål.

”Det her er en politisk problemstilling. Opkøb af andelsboligforeninger er ikke bare en gavebod – der er stadig en regning, der skal betales – og den bliver betalt gennem modernisering af lejlighederne og heraf en højere husleje, og det skal man bare være klar over,” siger Rasmus og afslutter:

”Derfor er det jo et politisk spørgsmål, om man ønsker diversitet i byen i form af en forskelligartet boligmasse, eller om man ønsker at samle boligformuen på færre og færre hænder”.

Andelsportal.dk kender også til andre andelsboligforeninger, der er blevet tilbudt et opkøb af PFA og lige nu står med et konkret tilbud, der skal stemmes om. Kender du nogle, eller bor du selv i en forening, der er blevet opkøbt eller måske ligger i forhandlinger? Så tøv ikke med at kontakte os med din historie. På Andelsportal.dk følger vi løbende udviklingen. Kontakt os på [email protected]
Læs mere om boligaftalen og blackstone her
BoligaftaleBoligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet.
Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>
Om forfatteren: Mette Blume arbejder i kommunikationsafdelingen hos Andelsportal.dk. Her arbejder hun blandt andet med udarbejdelse af artikler og guides om andelsboligmarkedet. Mette læser en bachelor i Journalistik- og Kultur- og sprogmødestudier på Roskilde Universitet, og har derfor en forkærlighed for journalistik og formidling. I øvrigt har hun bred interesse for samfundet og dets udvikling i mange henseender.
Kommentarer

Skal vores andelsboligforenings ejendom ikke være med Energimærke C for at vores valuar kan indregne § 5, stk. 2 moderniseringer (som udlejningsejendom) ind i ejendommens værdi
ved nye valuarvurderinger efter den 1. juli 2020?

skriv et svar
Klaus Karsholt - 7 måneder siden

Hej Mette Blume, følgende er kopieret fra det første af de 2 ovenstående links, som du har sendt mig og præciserer nok mit spørgsmål vedr. energimærkning og valuarvurdering: “Hvis andelsboligforeningen ikke er i energiklasse C, vil der ske en modregning i værdiansættelsen. Og det er interessant for alle omkring andelsboligforeningen også. Energimærket bliver noget, som pengeinstitutterne, valuaren, dem der bor i foreningen og nye købere skal skabe sig klarhed om,“ siger Kristian Balleby og fortsætter:
Bliver boligaftalen stemt igennem med samme energimærkekrav, så bliver energimærkningen i fremtiden en fast bestanddel på bestyrelsesmødet og generalforsamlingen, da foreningen skal forholde sig til energimærket, opdatere det og se på, hvilke investeringer der skal til for, at foreningen kommer op i energimærke C.“
Citatet er fra 1. maj 2020 og således før “Blackstone lovforslaget” blev vedtaget. Så nu gentager jeg mit spørgsmål: Skal vores andelsboligforenings ejendom ikke være med Energimærke C for at vores valuar kan indregne § 5, stk. 2 moderniseringer (som potentiel udlejningsejendom) ind i ejendommens værdi ved nye valuarvurderinger efter den 1. juli 2020?

skriv et svar
Klaus Karsholt - 7 måneder siden

    Hej igen Klaus,

    Endnu en gang tak for din kommentar. Jeg tror, jeg forstår dit spørgsmål bedre nu.

    Det er korrekt, at andelsboligforeningens energimærke skal hæves til energimærke C, eller minimum to niveauer eksempelvis fra F til D, for at en potentiel opkøber kan fritages for karensperioden – altså i forhold til § 5, stk. 2 – moderniseringer.
    Hvordan andelsboligforeningers ejendomme bliver værdisat efter 1. juli, kan vi ikke give et konkret svar på endnu. Det er endnu for tidligt for os at spå om, men det burde en uddannet valuar kunne fortælle jer mere om i jeres konkrete tilfælde. Dog er det efterhånden en generel kendsgerning, at energirenoveringer af en ejendom hæver ejendommens værdi og gør den mere attraktiv som potentiel udlejningsejendom.

    Jeg håber det er svar nok på dit spørgsmål, ellers kan dette link måske hjælpe dig nærmere et konkret svar: https://oadv.dk/%C2%A7-5-stk-2-hvilken-betydning-faar-den-nye-boligaftale-for-andelsboligerne/

    Rigtig god dag til dig,

    De bedste hilsner
    Mette Blume – Andelsportal.dk

    Mette Blume - 7 måneder siden
Skriv en kommentar