Nyeste nettoprisindeks: Det skal I vide, hvis I bruger offentlig vurdering
Hvert år offentliggør Danmarks Statistik et nyt nettoprisindeks, som er afgørende for de andelsboligforeninger, der regulerer deres andelskrone efter den offentlige ejendomsvurdering. Selvom det i dag kun gælder omkring 12 procent af foreningerne, er indekset stadig vigtigt at forstå – både for bestyrelser og andelshavere, der vil kende grundlaget for deres boligværdi.
Hvert år i november offentliggør Danmarks Statistik et nyt nettoprisindeks for oktober – og det tal er afgørende for tusindvis af andelsboligforeninger, der sætter deres andelskrone med den seneste offentlige ejendomsvurdering og dermed skal bruge pristalsreguleringen til at fastsætte værdien af deres ejendom.
Hvorfor er indekset vigtigt for andelskronen?
Andelskronen er den maksimale pris, en andelshaver lovligt må sælge sin andel til. Den beregnes på baggrund af andelsboligforeningens samlede formue – herunder værdien af foreningens ejendom – divideret med den samlede andelskapital.
Andelsboligloven giver foreningerne tre muligheder for at værdiansætte ejendommen:
- Den seneste offentlige ejendomsvurdering – reguleret med nettoprisindekset
- En valuarvurdering – foretaget af en uafhængig ejendomsmægler eller valuar
- Anskaffelsesprisen – hvad ejendommen oprindeligt kostede
Vælger foreningen den første metode – den pristalsregulerede offentlige ejendomsvurdering – er årets nettoprisindeks omdrejningspunktet for, hvor meget ejendommen må opskrives.
Nyeste nettoprisindeks (oktober 25): 122,6
Det nye nettoprisindeks for oktober 2025 er 122,6. Det er dette tal, foreninger med regnskabsafslutning den 31. oktober 2025 eller senere skal anvende ved beregning af den regulerede ejendomsværdi. De nyeste tal for nettoprisindekset offentliggøres af Danmarks Statistik og kan findes i Statistikbanken under NPRIS (Nettoprisindeks).
Reguleringen sker i forhold til basisindekset fra 2012, som er fastsat til 98,2.
Beregning: 122,6 / 98,2 = 1,24847
Det svarer til en samlet prisstigning på 24,847 % siden 2012. Foreningens offentlige ejendomsvurdering fra 2012 kan altså maksimalt opskrives med knap 25 procent, når andelskronen skal fastsættes.
Et konkret eksempel: 10.000.000 kr. × 1,24847 = 12.484.700 kr.
Hvis jeres forenings ejendom havde en offentlig ejendomsvurdering på 10.000.000 kr. i 2012, kan den regulerede værdi i 2025 opgøres til:
Det er den maksimale ejendomsværdi, I kan lægge til grund i andelskroneberegningen.
Hvornår gælder det nye indeks?
Det er afgørende at bruge det korrekte indeks til det rigtige regnskabsår. Det nye indeks på 122,6 gælder for foreninger, hvis regnskabsår afsluttes den 31. oktober 2025 eller senere. Har jeres forening eksempelvis regnskabsafslutning den 30. juni 2025, skal I fortsat anvende det daværende indeks.
Er I i tvivl om, hvilket indeks der er gældende for netop jeres forening, bør I kontakte jeres revisor.
Fordele ved den pristalsregulerede metode
Den pristalsregulerede offentlige ejendomsvurdering er en populær metode i mange andelsboligforeninger – og det er der gode grunde til:
Den er gratis. I modsætning til en valuarvurdering, som typisk koster mellem 15.000 og 50.000 kr. afhængigt af ejendommens størrelse, koster indeksreguleringen intet. Beregningen foretages af foreningens revisor som en del af det ordinære regnskabsarbejde.
Den er objektiv og gennemsigtig. Nettoprisindekset er et officielt statistisk mål fra Danmarks Statistik. Der er ingen skøn, ingen subjektive vurderinger og ingen usikkerhed om grundlaget.
Den er forudsigelig. Andelshavere og bestyrelse kan følge indeksudviklingen løbende og danne sig et realistisk billede af, hvad andelskronen forventes at ligge på.
Ulemper ved den pristalsregulerede metode
Den er ikke retvisende. Det er vigtigt at understrege, at metoden sjældent giver det højeste resultat. I perioder med kraftig prisstigning på boligmarkedet – som vi har set i mange danske byer – kan en valuarvurdering resultere i en markant højere ejendomsværdi end den pristalsregulerede metode, og dermed en højere andelskrone.
Det modsatte kan også gøre sig gældende: I nogle tilfælde vil en pristalsreguleret vurdering faktisk overstige en aktuel valuarvurdering, fordi markedspriserne ikke har fulgt den generelle inflation.
I dag er det i følge Danmarks statisitik mindre end 12 procent af landets andelsboligforeninger, der benytter en offentlig ejendomsvurdering til fastsættelse af deres andelskrone. Langt størstedelen benytter sig af en valuarvurdering (76 procent).