Med valuaren på ejendomsvurdering

“Det er en klassisk murstensejendom – dog med buede vinduer, som vi ikke ser så mange steder herinde“, siger Peter Ryaa imens han tager bestik af ejendommen, som der skal foretages en valuarvurdering af. Han analyserer både facadens stand og alderen på vinduerne. Peter Ryaa er uddannet ejendomsmægler og DiplomValuar, og er samtidig indehaver af firmaet valuaren.dk. Han har i 13 år foretaget valuarvurderinger for andelsboligforeninger. I dag har han taget sin kollega Lars Søholm Olsen med, som er erhvervsmægler og ved at færdiggøre uddannelsen til DiplomValuar. „Det er en helt ny sag, så vi kender ikke ejendommen, og det er derfor, at vi er to herude. Første gang er vi altid to ude på en ejendom, så vi kan få det hele med og få det vendt ordentligt, når vi udarbejder rapporten“, tilføjer Lars. Under gennemgangen af ejendommen tager Lars billeder, der bliver brugt som dokumentation, når vurderingsrapporten bliver udarbejdet efterfølgende.

Ejendommens værdi som udlejningsejendom

Andelsboligforeningen AB Nordre Fasanvej 126-128, som skal besigtiges i dag, består af 19 lejligheder fordelt på to opgange beliggende på Nordre Fasanvej på Frederiksberg. Valuarerne møder forberedt, og inden besigtigelsen har de modtaget materiale fra andelsboligforeningen om deres ejendom, og de har med formanden af andelsboligforeningen, Daniel Dittlau Pedersen, aftalt, at de skal ind i flere af ejendommens lejligheder: „Vi skal ind og se hele ejendommen. Det vil sige kælder, lofter, baggård, fælles arealer, og så skal vi forhåbentligt se tre lejligheder, som er minimuskravet fra Dansk Ejendomsmæglerforening“, forklarer valuar Peter Ryaa.

I opgangen forsætter valuarerne analysen af ejendommen. En revne i gulvet foran hoveddøren bliver bemærket og det samme bliver postkasser og dørtelefoner. „Det vi ser her er en klassisk ejendom, som måske trænger til lidt vedligeholdelse. Man kan godt se, at linoleumsgulvet er slidt“, fortæller Peter. Formanden Daniel tilføjer, at renovering af opgangene er på andelsboligforeningens vedligeholdelsesplan. Tonen er gemytlig, og der er plads til jokes fra både formanden og valuarernes side, imens gennemgangen af ejendommen står på.

En valuarvurdering er baseret på ejendommens værdi som udlejningsejendom. Valuarvurderingen er derfor et skøn på, hvad ejendommen er værd i henhold til boligmarkedets situation på det givne tidspunkt. Når valuaren besigtiger ejendommen, er der derfor helt særlige forhold, han ser efter. Lejeretslige forbedringer i henhold til boligreguleringsloven er af særlig interesse. Det handler nemlig om at identificere de forhold, som gør, at man i princippet kan tage en højere husleje, og dermed har en højere værdi af ejendommen. I de enkelte lejligheder er det derfor ikke interessant, om der er nyt køkken eller om væggene er nymalede, da disse tæller som den enkelte andelshavers individuelle forbedringer. Besøgene i de forskellige andelslejligheder foretages for, at der kan dannes et generelt billede af ejendommens stand. „Vi går og ser efter det byggetekniske. Er gulvene skæve, eller er der huller i dem? Er der sætningsskader eller fugtproblemer? Samtidig konstaterer vi også, at der er højt til loftet og stuk, hvilket indikerer en ejendom med en vis klasse“, uddyber Peter.

Offentlige ejendomsvurderinger er udskudt

De offentlige vurderinger er på nuværende tidspunkt udskudt, da mange tidligere vurderinger har været fejlbehæftede, og man derfor er ved at udarbejde et nyt system til offentlig ejendomsvurdering. Denne udskydelse betyder, at der i værste fald først kommer nye vurderinger af andelsboligerne i 2019. I AB Nordre Fasanvej 126-128 har man førhen anvendt den offentlige ejendomsvurdering til at fastsætte værdien af foreningens ejendom, men på seneste generalforsamling, er det besluttet at man skulle indhente en valuarvurdering. „Det kom frem på sidste generalforsamling, fordi det var noget tid siden, at den offentlige vurdering var blevet opdateret. Der var nogle der synes det var sådan lidt fjollet, at vi egentlig ikke vidste, hvad ejendommen var værd. På næste generalforsamling beslutter vi, om vi vil anvende valuarvurderingen“, forklarer Daniel.

Dette har indvirkning på værdifastsættelsen af ejendommen:

• Ejendommens beliggenhed
• Ejendommens stand (herunder vinduer, døre, facade, trappeopgange)
• Valuaren er særligt opmærksom på, om der i bygningen er sætningsskader, skæve gulve eller fugtskader
• Mulighed for udnyttelse af tørlofter
• Altaner finansieret af foreningen fremfor individuelt
• Badeværelser finansieret af foreningen fremfor individuelt
• Fællesarealer (kælderrum, vaskeri, gårdmiljø, dørtelefoner eller postkasser)
• Energimærket har ikke den store indvirkning på, hvordan ejendommens værdi udregnes, da varmeregninger primært fordeles over de individuelle andelsboliger.
• Generel vedligeholdelse af ejendommen, som eksempelvis et nyt tag eller renovering af kloakker er mindre relevant for vurderingen.
• Nyt køkken eller eksempelvis optimering af elinstallationer i de enkelte andelsboliger er ligeledes uden relevans for den samlede ejendomsvurdering.

Undgå sidegadevaluarer

I nogle andelsboligforeninger er indhentningen af en valuarvurdering ofte motiveret af, at der er nogle i foreningen, som skal til at sælge deres andelsbolig. De håber måske, at ejendommen er steget i værdi, og at denne værdistigning kan afspejle sig i en stigning i andelskronen, og dermed også en mulig stigning i salgsprisen på den enkelte andelslejlighed. Men med en valuarvurdering er der ikke nogen garanti for en værdistigning, påpeger Peter. „Der er nogle, der bliver skuffede, fordi de har set de store stigninger på ejerboligmarkedet. På andelsboligmarkedet har der været værdistigninger, men ikke i samme omfang. Så der er nogle, der bliver rigtig skuffede, fordi de ikke har sat sig ind i, at de i virkeligheden bor i en udlejningsejendom i fællesskab med masser af andre andelshavere“.

AB Nordre Fasanvej 126-128 har valgt at få lavet to valuarvurderinger for at have noget at sammenligne med. „Vi støder nogle gange på, at der er nogle foreninger, der får lavet to vurderinger. Det vi så desværre oplever det er, at man ikke tager den mest retvisende vurdering af ejendommen, men at man tager den højeste“, forklarer Peter. Det er vigtigt, at man på generalforsamlingen er opmærksom på, at man i andelsboligforeningen er ansvarlig for, at boligerne ikke sælges til overpris. Har man købt en andelsbolig til overpris, så kan køber i princippet gå til andelsboligforeningens bestyrelse og påpege, at der er blevet solgt en andelsbolig til overpris. Foreningen kan hermed risikere at få erstatningskrav fra køber på nakken.

I den forbindelse er det vigtigt, at man i andelsboligforeningen er opmærksom på at anvende en seriøs valuarvurdering. Eksempelvis er det en god idé at anvende en valuar, som er uddannet Diplom Valuar. „Vi oplever desværre de her sidegadevaluarer, som vi kalder dem, der går ud og vurderer ejendomme 20-30 procent højere end de egentlig kan sælges til. De gør det bare for at få sagen, for alle er jo glade som udgangspunkt, men der kan altså være nogle konsekvenser“. Valuarerne fra valuaren.dk går meget op i at en valuarvurdering bliver så retvisende som muligt. De skal efter inspektion af ejendommen indhente Tingbog og sammen med det indhentede dokumentation udregne vurderingssummen af ejendommen til en vurderingsrapport, som sendes til både andelsboligforeningen og dennes administrator.