Unikt indblik: Fluen på væggen til en valuarvurdering

Det var en lun fredag formiddag, da Emil Ellekilde med et stort smil hilste på os ude foran tøjbutikken Zornig, som lejer butikslokalet af den andelsboligforening, vi skulle besøge – nemlig A/B Gammelkongevej 153.

Tidligere og fremtidige forbedringer

Sammen med Emil blev vi budt velkommen af Helle, der er bestyrelsesmedlem i andelsboligforeningen, hvor hun har boet siden begyndelsen af 00’erne. Vurderingsmødet startede rundt om spisebordet i den hyggelige stue.

Indledningsvist forklarede Emil lidt om selve valuarvurderingen, og hvad der er vigtigt for den endelige vurdering. Blandt andet fortalte han, at valuarvurderingen indgår i andelsboligforeningens årsrapport, hvorfor Emils arbejde er en forudsætning for revisorens arbejde og udarbejdelsen af den endelige rapport. Valuarer tager derfor udgangspunkt i regnskabet for året før.

“Lidt ligesom hønen og ægget,” siger vurderingschefen.

Den erfarne valuar forklarede, at han havde regnet lidt på tingene hjemmefra, men at han også havde forberedt et sæt spørgsmål til ejendommen, herunder også hvilke fremtidige forbedringer andelsboligforeningen ser ind i.
“Er der sket større væsentlige ting med ejendommen i de seneste år?” var Emils første spørgsmål.

Bestyrelsesmedlemmet, Helle, forklarede, at der ikke har været store renoveringer, men at der i 2019 var foretaget en facaderenovering samt en gårdrenovering i 2015, hvor kloakkerne også fik sig en tur.

Derefter blev der spurgt ind til ejendommens tag og vinduer, som dog ikke var blevet skiftet, mens Helle har boet der. Dog ved hun, at begge emner har været skiftet på et eller andet tidspunkt.

Mens vi kigger på naboens lejlighed, stopper Emil op og inspicerer vinduerne og fortæller: “De er fra 1994.” Det står nemlig i rammen mellem ruderne i vinduerne.

Vi spurgte nysgerrigt Emil, om nogle forbedringer tæller mere end andre i en valuarvurdering, hvortil han svarede:

Den første type af forbedringer, som tæller negativt, er dét, der ligger ude i fremtiden. Så hvis jeg får at vide, at om to år skal hele taget skiftes, som koster fem millioner kroner, så skal jeg i den model, jeg laver, forholde mig til det. Og i takt med at årene går, og taget er skiftet, så udgår det fra regnestykket, og så bliver ejendommen mere værd

Fortæller vurderingschefen fra STAD Valuar

Han forklarede desuden, at de helt store forbedringer, som kan øge værdien af ejendommen, er altaner og elevatorer, som anses som 100 procents forbedringer, fordi man sætter noget nyt op, som ikke var der i forvejen. Af samme grund udløser en udskiftning af eksempelvis vinduer ikke en lige så stor værdistigning, fordi man erstatter noget, som er der i forvejen.

Op på loftet og ned i kælderen

På bagtrappen stoppede den erfarne valuar op og begyndte at vippe på tæerne.
“Hvis trapperne knirker meget, har det noget at gøre med, at der gennem årene har været meget damp, som har løsnet i dem. Det behøver ikke at være noget problem, men det antyder i hvert fald, at det er mange år siden, nogen har renoveret på dem.”

Oppe på loftet konkluderer Emil, at taget også har gennemgået en forbedring.

“Det skal nok passe, at det har været midt- eller starthalvfemserne.

Der er blandt andet lavet noget isolering. I kan se det her også,” siger Emil og peger på den indvendige side af taget.

Den hyggelige baggård bar tydeligt præg af renoveringen tilbage i 2015. I kælderen var der vaskekælder, kælderrum til opbevaring og fjernvarmeanlæg.

“Grunden til at jeg gerne vil i kælderen, det skumle sted i ejendommen, er for at se den her tavle,” siger Emil og peger på fjernvarmeanlægget og fortsætter:

“Fyrkedlen er fra 1986, og det indgår i regnskabet, selvom det ikke er ret meget, det betyder.”

Afslutningsvist viser Helle os en tidligere garage, der benyttes til fælles cykelparkering. Det har i praksis ikke nogen betydning for selve regnestykket, fortæller Emil, men det gør jo en klar fordel for beboernes hverdag.
Inden vi tager afsked med Emil, løber han over på den anden side af vejen for at kigge på taget fra afstand for at se, om der er en mobilmast, som ejendommen lægger tag til for et mobilselskab, som derved giver en ekstra lejeindtægt på 20-40.000 kroner.

“Sådan en ting kan hurtigt blive en million kroner værd for ejendommen,” Afslutter vurderingschefen