Ingen maksimalpriser i Norge og Sverige: Sådan er markederne i dag

Det er ikke kun i Danmark, at begrebet andelsboliger eksisterer. De findes også i både Sverige og Norge, og selv i New York kan man støde på en amerikansk variant af andelsboligen. Men lovene omkring andelsboliger varierer fra land til land. Og andelsboligerne i vores nabolande skiller sig da også ud fra danske andelsboliger på væsentlige punkter. I modsætning til herhjemme har man i både Sverige og Norge valgt at afskaffe maksimalpriserne for længst. I lyset af den nylige diskussion om at frigive maksimalpriserne herhjemme, er det naturligvis interessant at undersøge, hvordan det har påvirket vores nabolande. For at forklare forskellene på de nordiske andelsboligmarkeder bedst muligt har vi spurgt sekretariatschef i Boligøkonomisk Videnscenter, Curt Liliegreen, til råds.

Årtier uden maksimalpriser

Den største forskel mellem andelsboligmarkedet i Danmark, Norge og Sverige er, at hvor markederne i Sverige og Norge længe har været liberaliserede, har man i Danmark fastholdt maksimalpriserne på andelsboliger, hvilket betyder, at priserne på andelsboligerne i de store byer bevidst holdes kunstigt nede. Argumentet for at bevare maksimalpriserne er, at det giver folk med lave- og mellemindkomster mulighed for at købe bolig i storbyerne.

Men i Sverige og Norge har det længe været markedskræfterne, der har hersket på andelsboligmarkedet. Sekretariatschef i Boligøkonomisk Videnscenter, Curt Liliegreen, fortæller således: „Sverige liberaliserede markedet allerede i 1968, mens det i Norge skete i forbindelse med Høyre-regeringen med Kåre Willoch i 1981-1986.“ Den lange periode med liberaliserede andelsboligmarkeder betyder, at man i dag kan se, hvilke langsigtede effekter de frie markedspriser i begge lande har haft.

Hvad taler for og imod et liberaliseret marked?

I foråret var de borgerlige partier, Venstre og Konservative, ude med et forslag om at frigive maksimalpriserne, hvor argumentet var, at mange andelsboliger i dag handles med penge under bordet. Sekretariatschef Curt Liliegreen bekræfter, at det er en risiko med de kunstigt lave priser på andelsboliger: „Når man griber ind i den frie prisdannelse, risikerer man, at ‘markeder finder andre veje’. Har man husleje under markedslejen på attraktive almene boliger, så opstår der 25 års ventelister. Har man maksimalpriser på andelsboliger, så kommer der ‘penge under bordet’“. Den tidligere regering er imod afskaffelsen af maksimalpriser og i forbindelse med blå bloks forslag udtalte daværende Minister for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen (S), at en frigivelse af maksimalpriserne på andelsboliger ville medføre, at den gennemsnitlige kvadratmeterpris kom til at stige med 66% i andelsboliger på landsplan – Hvilket ville gøre andelsboligerne svært tilgængelige for folk med mindre indkomster.

Ifølge Curt Liliegreen kan det dog diskuteres om, andelsboligerne med de mest attraktive adresser i København stadig er tilgængelige for denne gruppe: „Oprindeligt udfyldte andelsboligen en rolle som et billigere alternativ til ejerboligen, og dette er rent boligsocialt og boligforsyningsmæssigt vigtigt især i de største byer, hvor det er dyrt at købe en ejerbolig. – Denne rolle er nok allerede forsvundet ‘for altid’ i København“. Han mener dog, at andelstanken i dag stadig er relevant i nogen grad, hvis man kommer lidt uden for de mest attraktive beliggenheder i København. „Der er stadig relativt billige andelsboliger udenfor Københavns Kommune“, forklarer Curt Liliegreen.

Kvadratmeterpriser som på ejerlejligheder

I Norge og Sverige har afskaffelsen af maksimalpriserne medført kraftige prisstigninger på andelsboligerne i begge lande. „Effekten af liberaliseringen i Norge var en omgående og kraftig prisstigning på andelsboligerne“, forklarer Curt Liliegreen. Eksempler på de nuværende priser på andelsboliger i både Norge og Sverige kan findes på de følgende sider. Såfremt Danmark går i Norge og Sveriges fodspor, kan man ifølge Curt Liliegreen forvente et lignende scenarie. „Hvis der sker en 100% liberalisering [red.: af andelsboligmarkedet], vil andelsboligens kvadratmeterpris nok ende med at blive den samme som ejerlejlighedernes kvadratmeterpris. Dette fordrer dog adgang til realkreditlignende lån.“ Hvis man vælger at frigive maksimalpriserne, mener Curt Liliegreen dog, at det næppe vil være en isoleret hændelse: „Den [red. frigivelsen] vil være kædet sammen med, at andelsboliger også skal betale ejendomsværdiskat.“

Bliver priserne sat fri, vil det betyde en stor gevinst for de, der ejer andelsboliger, da prisstigninger vil forekomme: „For nogle andelsboligforeninger – uden større gæld – på attraktive adresser i hovedstaden vil det være som at blive forgyldt, med en dejlig arbejdsfri gevinst – på samme vis, som boligejeren opnår en real kapitalgevinst i disse år“, vurderer Curt Liliegreen. Selvom frigivelse af priserne generelt vil hæve prisniveauet på andelsboliger i Danmark, vil gevinsterne dog langt fra være ligeligt fordelt. Det er ikke alle andelshavere, der vil opleve lige voldsomme værdistigninger på deres andele. Det kommer an på flere faktorer. Som Curt Liliegreen forklarer: „Gevinsterne på andelsområdet vil være meget ulige fordelt, dels som følge af geografi, men også fordi, der er forskel på foreningernes gældssætning.“

Andelsboliger i Norge og Sverige?

Hvor dyre er andelsboliger egentlig i Oslo? Er Andelsboligerne i Sverige helt ligesom i Danmark? Og hvor stor en del af boligmassen i Sverige er andelsboliger? Læs mere her om, hvad andelsboliger er for en størrelse i Norge og Sverige, og bliv klogere på priserne på andelsboliger i vores nabolande.

Norge

I Norge kaldes andelsboliger for ‘borettslag’ og fungerer ligesom i Danmark ved, at man har brugsret over en lejlighed i en ejendom, som er ejet af andelsboligforeningen. Man er ligeledes medlem af foreningen ligesom herhjemme. På denne måde er borettslag sammenlignelige med de danske andelsboliger, men den væsentligste forskel findes på borettslag-markedet, som ikke er omfattet af regler om maksimalpriser. Det er i stedet markedspriserne, der hersker. Det afspejler sig i prisniveauet på borettslag i Norge. I april 2015 blev borettslag i Oslo gennemsnitligt solgt for 2.370.000 NOK, hvilket svarer til lige over 2 millioner DKK. Ligeledes er borettslagenes kvadratmeterpriser ofte oppe på omkring 50.000 NOK (ca. 42.000 DKK) pr. m2 i Oslos attraktive bydele. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris på borettslag i hele landet var i januar 2015 på 30.577 NOK (25.968 DKK). Priserne er samtidigt stigende i mange af de større byer i Norge, såsom Bergen, Drammen, Oslo og Tromsø. Det kan derfor forventes, at de norske borettslags-lejligheder i årene der kommer, vil blive endnu dyrere.

Sverige

Sveriges version af andelsboligforeninger kaldes for ’bostadsrätts-föreninger’. Bostadsrättsföreninger udgør 15% af den samlede boligmasse i Sverige, hvilket er cirka dobbelt så meget som i Danmark, hvor andelsboligforeninger udgør omkring 8% af boligmassen. Der er i alt 31.000 bostadsrättsföreninger i Sverige, hvor vi i Danmark har omkring 9.000 andelsboligforeninger. Ligesom i Danmark bliver man medlem af en forening ved køb af en bostadsrätt, og man skal godkendes af foreningen, før man kan købe lejligheden. I Sverige har man også oplevet prisstigninger på bostadsrätter i de senere år. Eksempelvis steg priserne på bostadsrätter i Malmö med 9% mellem 2013 og 2014. Og mellem 2014 og 2015 steg priserne på bostadsrätter med 15% i Stockholm og 20% i Göteborg. De stigende priser er dermed en generel tendens i de store svenske byer. Tendensen er måske allermest tydelig i Norrmalm-bydelen i det centrale Stockholm. Her var den gennemsnitlige kvadratmeterpris på en bostadsrätt ved årets begyndelse 77.884 SEK (ca. 63.000 DKK).