Et godt energimærke belønnes med god finansiering
Grøn, grønnere, grønnest. Den nye boligaftale trådte i kraft d. 1. juli 2020, og her spiller energimærkning en væsentlig rolle for andelsboligforeningerne – blandt andet, når der skal hentes finansiering i banken. Kundedirektør i Danske Bank Kristian Balleby mener nemlig, at energimærkning bør stå højt på listen for andelsboligforeningerne.
Update: Vi beklager fejlen
Denne artikel har været bragt i Andelsbolig Nyt september 2020. Her fremgik det, at andelsboligforeninger også var påvirket af karensperioden, hvilket var forkert. Vi beklager fejlen. I denne artikel er den faktuelle fejl fjernet.
Kristian Balleby, kundedirektør i Danske Bank
Der er grønt på menuen i den nye boligaftale, og det kommer også til at påvirke andelsboligforeningerne. Den nye boligaftale kommer i kølvandet på den omstridte Blackstonesag, hvor kortsigtede investorer blev beskyldt for at drive lejepriserne i vejret ved at renovere lejlighederne og leje dem ud til en væsentlig højere pris. Men ud over at forebygge lignende sager skal boligaftalen motivere blandt andre andelsboligforeningerne til at energirenovere deres boliger.
“Når vi værdiansætter og udmåler, hvor mange penge vi vil låne ud, bliver man værdiansat højere, hvis foreningen ligger i energiklasse C eller højere, og du bliver værdiansat lavere, hvis du ligger i energiklasse D eller lavere. Det skyldes meget enkelt, at værdien af ejendommen er højere, hvis man rykker to energiklasser op eller energirenoverer for minimum 3000 kroner per kvadratmeter” siger Kristian Balleby og fortsætter:
Så fra at energimærkning var uinteressant og uden betydning for andelsboligforeninger, er det nu det modsatte. Med de nye krav til energimærkning får du både lavere forbrugsudgifter, et mindre klimaaftryk samt undgår en negativ påvirkning af ejendommens værdi pga. lav energimærkning.Man får altså værdi med værdi på.
Ingen foreninger går fri
Andelsboligforeningerne gør klogt i at tænke energirenoveringer og energimærkning ind – også selvom man allerede nu har energimærke C.
“Selvom man har energimærke C, er der ingen foreninger, der blot kan læne sig tilbage mere. Kravene til energiklasse skærpes over tid. Lige nu er det energimærke C, men om nogle år er det måske højere, eller måske bliver der lavet en ny skala. Energimærkning får altså en helt anden aktualitet nu,” understreger Kristian Balleby.
Ifølge Kristian Balleby er én ting de økonomiske gevinster. Et andet element er det ansvar, som andelsboligforeningerne og de enkelte andelshavere bærer.
”Enhver andelsboligforening bør agere forsvarligt og forholde sig til det her. Boligbranchen står for 40 procent af CO2-udledningen, og derfor står de også for 40 procent af løsningen. Så når jeg taler om ansvarlighed, er det både i forhold til foreningens værdiansættelse og økonomi, men også i forhold til det klimaaftryk, de sætter,” siger Kristian Balleby.
Hvorfor er boligaftalen og karensperioden vigtige for andelsboligforeningerne?
Boligaftalen, og særligt reglen om karensperioden, har stor betydning for andelskronen i landets andelsboligforeninger. Det skyldes, at andelsboligforeningernes ejendomme prissættes efter udlejningsejendomme. Kort fortalt – når der sker væsentlige ændringer for udlejningsejendomme, påvirker det også, hvordan andelsboligforeningernes ejendomme værdisættes. For at andelsboligforeningen kan forløse værdien af moderniseringspotentialet kræver det, at andelsboligforeningen lever op til kravene for energirenovering.
Ifølge lovens § 5, stk. 2 indebærer karensperioden i forhold til udlejningsejendomme, at der skal gå fem år, før huslejen må sættes op efter overtagelse og omfattende renovering af en ejendom.
Som en del af aftalen er et grønt incitament, der indbefatter, at karensperioden bortfalder, hvis ejendommens energimærke rykkes til energiklasse C eller højere, stiger med mindst to niveauer eller energirenoveres for minimum 3000 kroner per kvadratmeter.
Andelsboligforeninger, der er stiftet før lovens ikraftrædelse den 1.7.2020, er fuldstændig fritaget for karensperioden. Kilde: Transport- og Boligministeriet.
Moderniseringspotentialet er forskelligt fra andelsboligforening til andelsboligforening. Har foreningen en valuarvurdering, så udspecificeres moderniseringspotentialet her i. Uanset om foreningen benytter valuar, offentlig vurdering eller anskaffelsessummen til deres værdiansættelse, så sætter realkreditinstituttet deres egen værdi og i denne værdi indgår både moderniseringspotentialet og dermed foreningens energimærkning.
Klogt at ride med på den grønne flodbølge
For bankerne betyder et godt energimærke også meget, når der skal værdiansættes og udlånes penge. Et godt energimærke er altså ikke kun vigtigt for foreningen – men også for banken.
“Det grønne kommer som en flodbølge. Klimaet er meget højt på dagsordenen båret af en bred folkelig opbakning. Allerede nu udsteder vi grønne obligationer for at styrke den grønne omstilling. Jeg forudser også, at grøn finansiering vil brede sig endnu mere. Det vil sige, at når vi kigger frem, vil ejendomme, der har et lavt klimaaftryk, blive belønnet med en bedre finansiering. De andre vil ikke blive straffet, men de vil heller ikke blive belønnet,” afslutter han.