andelsboligforeningrenoveringvedligehold

A/B Søren Norby: Vi har lært at stole på vores mavefornemmelse

Renoveringer i andelsboligforeninger er en stor økonomisk beslutning, og den rette proces for en renovering kan være svær at gennemskue. Hos A/B Søren Norby har renoveringsprojektet været en udfordrende omgang, der med sin start i 2019 stadig står ufuldendt i foråret 2022. Vi besøgte A/B Søren Norby for at få indsigt i, hvilke forbehold andelsboligforeninger skal foretage, for at være bedst rustet til en renovering.

En spæd forårsdag i marts ankom vi til de over 120 år gamle bygninger på hjørnet mellem Søren Norbys Allé og Amagerbrogade i København. Det mørkerøde murværk lyses op af solen, der står lavt på himlen, og ejendommens gesimser og grønne vinduer vidner om et klassisk ældre københavnerbyggeri.

I gården møder vi Marianne Einshøj Jakobsen og Karsten Sand, der er henholdsvis bestyrelsesmedlem og formand i bestyrelsen for den lille forening, A/B Søren Norby. Andelsboligforeningen består af 10 andele samt erhvervslejemål i stueetagerne. Bestyrelsesmedlemmet Marianne tager teten og begynder at vise os rundt for at give et indblik i foreningens renoveringer – eller rettere sagt; de ikke-færdiggjorte renoveringer.

A/B Søren Norby
  • Består af to ejendomme hhv. Amagerbrogade 130 og Søren Norbys Allé 2 på Amager.
  • Består af 10 andele samt erhvervslejemål i begge stueetager.
  • Grundlagt i 1986.
  • Foreningen er opkaldt efter Søren Norby en tidligere søofficer.
  • “Det her handler ikke om, at vi vil hænge nogen ud. Det får vi ikke noget ud af. Til gengæld, hvis nogen kan bruge vores erfaringer til at undgå en lignende situation, så kan det trods alt munde ud i noget godt alligevel,” indleder bestyrelsesmedlemmerne.

    Siden totalrenoveringens start i april 2019 har beboerne haft hjem i en ufærdig ejendom med fejl, mangler og byggerod. Alt fra gavl og tag til vinduer, kælder og ventilation skulle nemlig have en kærlig omgang. Kommunikationen mellem alle parterne i projektet gik desværre i hårknude – og foreningen har derfor flere gode råd at dele ud af.

    Ejendommen
    A/B Søren Norby ligger på hjørnet af Amagerbrogade og Søren Norby Allé.

    Vedligeholdelsesplanen er det første skridt

    Mens vi går rundt om ejendommen, fortæller Marianne og Karsten, at foreningen ikke tidligere havde renoveret ejendommen, og der manglede både vedligeholdelse og en vedligeholdelsesplan.

    “Vi var i bestyrelsen enige om, at bygningen skulle renoveres. Vi havde en god økonomi i banken. Men vi havde også den holdning, at vi ikke bare skulle skrue andelskronen op, da vi holder fast i andelsprincippet,” fortæller Marianne, der siden 2016 har været et passioneret bestyrelsesmedlem i A/B Søren Norby.

    Da A/B Søren Norby er en lille forening bliver beslutningerne for foreningen vedtaget ved at inddrage alle andelshavere. Ved et beboermøde vedtages beslutningerne, og det samme skete ved valget af firmaet, der skulle udføre vedligeholdelsesplanen. Beslutningen var enkel, da kun ét firma tilbød at varetage vedligeholdelsesplanen for foreningen.

    Bestyrelsen uddyber, at vedligeholdelsesplanen var med til at overskueliggøre hvilke renoveringer, der var mest fordelagtige at påbegynde først.

    Tætning omkring vinduer

    Undersøg firmaerne, før de begynder

    Firmaet, der udførte vedligeholdelsesplanen, blev senere A/B Søren Norbys ejendomsadministration. Ejendomsadministrationen rådgav herefter foreningen til at samle alle partnerne til den kommende renovering under dem – på den måde ville de undgå, at de skulle koordinere mellem adskillige firmaer. En løsning, der er relevant i mange henseender, men der i denne konkrete sag desværre betød, at foreningen ikke havde fingeren på pulsen i forhold til det udførte arbejde og den nødvendige kommunikation.

    Entreprenørfirmaet, som A/B Søren Norby brugte er i dag gået konkurs og havde flere konkurser bag sig. Derfor er læringen klar: Til færdiggørelse af byggeriet hos A/B Søren Norby, vil bestyrelsen lave grundig research af firmaet og ydermere selv stå for at indhente tre forskellige tilbud på opgaven, så der er mere gennemsigtighed.

    Et andet – og måske bestyrelsens vigtigste råd – er at man som forening får en objektiv fagmand med på sidelinjen:

    “Spred jeres aftaler mellem flere firmaer, så I får en uvildig rådgiver på projektet. Så har I en at gå til, når der opstår problemer.”

    Undertag
    Undertaget gaber efter tagudskiftningen. Foto: Marianne Einshøj.

    Garanti og entrepriseaftaler er altid en god idé

    Førend renoveringen påbegyndte lavede byggerådgiveren et udbudsmateriale, der beskrev, hvordan renoveringen skulle foregå, materialevalg og varslinger.

    “Vi var generelt bekymrede igennem processen, fordi entreprenøren ikke overholdte det udbudsmateriale, som byggerådgiveren havde givet os,” siger begge bestyrelsesmedlemmer og tilføjer:

    “Efter de havde lavet taget ovre på Amagerbrogade 130 skulle de i gang på vores anden ejendom. De glemte dog at varsle, at taget skulle pilles ned, så pludseligt var der intet tag. Det er farligt.”

    Loftrum uden tag
    Loftrum uden tag. Foto: Marianne Einshøj.

    Der var klare uoverensstemmelser mellem entreprenørernes måde at tilgå projektet, byggerådgiverens ansvarsfølelse og foreningens forventninger. Foreningens råd til at undgå sådanne situationer er – udover at lave et udbudsmateriale – også at få lavet en detaljeret entrepriseaftale. En entrepriseaftale udarbejdes i samspil mellem foreningen og entreprenøren.

    Et eksempel er AB 18, der beskriver leverancer, udbetalinger, fejl, økonomisk sikkerhed, tidsfrister, dagbøder med mere. Vigtigt beskriver den også, hvordan man skal gøre, hvis der opstår uenigheder i renoveringen, så man kan komme videre.

    A/B Søren Norby brugte entrepriseaftalen til at få entreprenøren til at færdiggøre arbejdet, men dette nægtede entreprenøren. Derfor kom Voldgiftnævnet ind over, der skulle vurdere sagen. Afgørelsen var, at A/B Søren Norby havde ret til de tilbageholdte midler, hvorfor entrepriseaftalen var brugbar for foreningen. Ydermere, hvis foreningen havde søgt en ekstern garantiordning, havde de kunnet ansøge om dækning af udbedringer – men som bestyrelsen fortæller os:
    “Vi stolede på byggerådgiveren.”

    Facadeisoleringen
    Huller i facaden
    Foto: Marianne Einshøj

    Skriv alt ned

    Listen er lang med de udfordringer Marianne og Karsten viser os på den alligevel kun 10 andele store forening. Da vi efter rundturen i ejendommen sætter os i Mariannes lejlighed, viser hun os en mappe, foreningen har udarbejdet:

    “Jeg vil anbefale alle, der går i gang med en større renovering, at holde historik over byggeprocessen. Hvis først det ender galt, så er det helt vildt hårdt at finde hoved og hale i hele processen, hvis man ikke har gjort det. Og så kan man bare håbe på, at man ikke får brug for det,” siger Marianne og Karsten.

    Begge bestyrelsesmedlemmer er enige om, at mappen giver et klart overblik over alle parterne og delene i sagen. Et overblik begge bestyrelsesmedlemmer til sidst ikke magtede at have i hovedet, da det gik ud over søvnkvaliteten og humøret.

    Ingen understøtning
    Bygningen er uden understøtning i kælderen efter entreprenørens arbejde.

    Gå med mavefornemmelsen

    Ét ord går særligt igen på vores rundvisning hos A/B Søren Norby – og det er ordet ‘mavefornemmelse’.

    “Hvis vi var gået efter vores mavefornemmelser meget tidligere, så havde vi også handlet meget tidligere. Men det var også et meget stort ansvar. Det bør jo ikke være forkert at stole på sin byggerådgiver, som man betaler 10 procent af entreprisesummen for at hjælpe, rådgive og føre tilsyn,” fortæller Marianne.

    Bestyrelsen uddyber også, hvordan de har lært at holde langt flere penge tilbage. I dag har de betalt 5 ud af de 6 millioner kroner for projektet, selvom de stadig står overfor en renovering, der koster 2 millioner kroner at færdiggøre – og det er altså uden, at der bliver rettet op på fejlene. Hos A/B Søren Norby har de fokus på at lægge den tidligere sag bag sig. Et nyt rådgivende ingeniørfirma har netop påbegyndt en ny vedligeholdelsesplan. Med firmaets ekspertise og historik er foreningen fuld af håb for et vellykket projekt.

    Bestyrelsen afskeder os på trappen i den mere end 120 år gamle københavnerejendom. Det røde murværk med de charmerende grønne vinduer har været en hård læring igennem, men kan være en hjælp til, hvordan andre andelsboligforeninger i Danmark skal forberede sig, når de beslutter sig for at vedligeholde deres ejendomme.

    Vi siger: Tak for de gode råd.

    Om forfatteren: Nicole Mikkelsen arbejder i kommunikationsafdelingen hos Andelsportal.dk, hvor hun udarbejder artikler og guides omkring relevante tematikker og nyheder angående andelsboligmarkedet. En stor del af Nicoles viden på området har hun fået fra sin tidligere stilling i kundeserviceafdelingen, hvor hun har haft direkte dialog med andelsbolighavere samt foreninger igennem 2,5 år. Nicole lægger desuden sidste hånd på sin bachelor i Kommunikation og It på Københavns Universitet, som hun færdiggør i sommeren 2022.
    Skriv en kommentar