«
Nyheder

Blackstone-indgrebet: Hvad skete der egentlig, og hvad er op og ned? Her er eksperternes bud

I juli 2020 kom den nye boliglov. En lov, der skulle stoppe store udenlandske kapitalfonde i deres opkøb af private udlejningsejendomme med det formål at leje lejlighederne ud til tårnhøje priser. Men hvad har loven betydet for andelsboligforeningerne? Og hvordan ser fremtiden egentlig ud for andelsboligmarkedet i kølvandet på indgrebet og afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger? Få eksperternes bud her.

Karensperiode og fastfrysning af valuarvurderinger er nogle af de begreber, som kom i kølvandet på Blackstone-indgrebet. Læg så dertil en afskaffelse af de offentlige ejendomsvurderinger og ikke mindst et rødglødende ejerboligmarked. Det er alle faktorer, der gør et i forvejen komplekst andelsboligmarked endnu mere komplekst.

Men hvor efterlader det andelsboligforeningerne? Hvordan navigerer de i den forvirrende Blackstone-jungle? Og hvordan ser fremtiden ud for andelsboligmarkedet og foreningerne?

I denne artikel forsøger tre eksperter at give os svarene – blandt dem er kundedirektør i Danske Bank Kristian Balleby, seniorøkonom ved Boligøkonomisk Videncenter Marc Andersen og vurderingschef ved Stad Erhverv, Emil Ellekilde.

Kristian Balleby
Kundedirektør i Danske Bank

Marc Andersen
Seniorøkonom ved Boligøkonomisk Videncenter

Emil Ellekilde
Vurderingschef ved Stad Erhverv

“Noget mudret i en i forvejen mudret gryde”

Ifølge Kristian Balleby er der ingen tvivl om, at Blackstone-indgrebet skabte ‘utryghed’ og ligeledes har gjort markedet mere komplekst at navigere i for andelsboligforeningerne. Men det er også hans opfattelse, at der nu er kommet lidt mere ro på.

“Indgrebet skabte en masse utryghed hos andelsboligforeningerne for, hvordan den nærmeste fremtid vil udarte sig. Da loven kom, var medierne fyldt med dommedagsprofetier, der gik både i den ene og den anden retning. Jeg oplevede, at det var vanskeligt at navigere i det, og jeg oplevede en usikkerhed omkring, hvordan det vil påvirke andelsboligmarkedet og dermed værdiansættelserne af foreningerne,” siger Kristian Balleby.

Vurderingschef ved STAD Erhverv, Emil Ellekilde, stemmer i og beskriver Blackstone-indgrebet som noget ‘mudret i en i forvejen mudret gryde’. “Blackstone-reglerne er noget mudret, som man hælder op i en i forvejen meget mudret gryde. En gryde, hvor der allerede er mange betragtninger at tage hensyn til. Det betyder også, at det næsten er umuligt at lave en sætning, der starter med: ‘Sandheden er…’,” siger Emil Ellekilde.

Valuarer havde travlt i foråret 2020

Netop den førnævnte fastfrysningsmulighed var noget, der satte skub i mange valuarers forretning i foråret 2020. For at en forening fik mulighed for at fastfryse deres valuarvurdering, skulle den nemlig være indhentet inden 1. juli 2020.

“Lovindgrebet medførte, at alle valuarer fik ekstra travlt hele foråret 2020, fordi langt de fleste andelsboligforeninger pludselig havde et behov for at få udarbejdet en valuarvurdering. Det gjaldt uanset, om man vidste, hvorvidt man havde brug for den eller ej. Så det var jo en kæmpe vækst for vores forretning,” siger vurderingschef Emil Ellekilde.

Mange foreninger indhentede altså en valuarvurdering inden boliglovens ikrafttrædelse for at være sikre på, at de havde muligheden for at fastfryse den, såfremt markedet skulle dykke som følge af indgrebet.

Travlheden er stilnet af

Dog er der ikke nogen tvivl om, at fastfrysningsmuligheden har gjort flere valuarer urolige omkring fremtiden. Situationen giver nemlig anledning til spørgsmålet: Hvis andelsboligforeningerne kan fastfryse deres valuarvurdering, har de så brug for ny valuarvurdering næste år?

Vi har uden tvivl mærket en nedgang i foreningernes behov for valuarvurderinger i 2021 som følge af Blackstone-indgrebet
Emil Ellekilde, Vurderingschef ved Stad Ervherv

Han anerkender dog også, at indgrebet på mange måder har gjort, at andelsboligforeningerne er gået fri fra eventuelle dyk i markedet. Samtidig forstår han også logikken i foreningernes valg.

“En stor del af de andelsboligforeninger, der pludselig fik udarbejdet valuarrapporter i foråret 2020, kommer vi nok ikke til at se igen, hvilket på mange måder er forventeligt og forståeligt. De har jo indhentet en valuarvurdering, fordi de vil have muligheden for at fastfryse den på et senere tidspunkt,” siger Emil Ellekilde.

Nyt produkt på hylden: Vurderingsnotatet

Dog er efterspørgslen på valuarer ikke gået helt i stå. Det skyldes, at en fastfrosset valuarvurdering ikke nødvendigvis er ensbetydende med, at foreningerne ikke har behovet for en aktuel vurdering af deres ejendom.

“Hos STAD Erhverv har vi kompenseret for vores tab med et nyt produkt: Et vurderingsnotat. Fordi en ting er, at andelsboligforeningerne kan genbruge sidste års valuarrapport, men i mange andelsboligforeninger er der revisorer, der vil kende foreningens aktuelle vurdering, hvis de skal underskrive regnskabet,” siger Emil Ellekilde og uddyber:

Derfor er der kommet et nyt produkt på hylden, som hedder et vurderingsnotat. Det er et regnestykke, der er lavet på samme måde som en valuarrapport – bare meget forenklet.
Emil Ellekilde, Vurderingschef ved Stad Ervherv

Ifølge Emil Ellekilde er vurderingsnotatet ‘lavet til ære for revisoren’, og det er udelukkende kommet til, fordi andelsboligforeningerne fik mulighed for at fastfryse deres valuarvurdering.

Med et vurderingsnotat kan revisorerne se, hvad ejendommen havde været vurderet til i dag, og ifølge Emil Ellekilde er det generelt en god idé at kende ejendommens aktuelle værdi.

Fem hovedpunkter i Blackstone-indgrebet

Lovindgrebet kom som en reaktion på en række store kapitalfondes kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Indgrebet er derfor rettet mod private udlejningsboliger. Det er dog relevant for andelsboligforeninger, da deres værdi reguleres efter private udlejningsejendomme. Dette har man forsøgt at tage hensyn til ved en række justeringer tilpasset andelsboligforeninger i loven:

Karensperiode
Som en af de mest centrale punkter i den nye boliglov er den såkaldte karensperiode. Karensperioden betyder, at en udlejer skal have ejet en ejendom i minimum fem år, før vedkommende kan renovere lejemålet og hæve huslejen efter boligreguleringslovens §5, stk. 2. Det er dog vigtigt at nævne, at andelsboligforeninger ikke er omfattet af denne.
Grønt incitament og energikrav
Hvis man som udlejer vil undgå den ovennævnte karensperiode, kræver det, at ejendommens energiklasse hæves minimum tre niveauer, eller at ejendommen energiforbedres for mindst 3.000 kr. pr. m2.Samtidig er der også et energikrav, der gør, at der først kan gennemføres forbedringer efter paragraf 5, stk. 2, når ejendommen har hævet sin energiklasse til C eller minimum to niveauer.
Væsentlighedsvurderingen fjernes
De nye regler gør, at huslejen ikke må overstige ‘det lejedes værdi’. Hidtil har lejen kunne fastsættes til max 10 procent over det lejedes værd.
Øget lejerbeskyttelse
Sidst men ikke mindst er øget lejerbeskyttelse en del af Blackstone-indgrebet, hvilket medfører en række ændringer, der har til formål at styrke lejernes rettigheder.
Fastfrysning af valuarvurderinger
Som en del af indgrebet er også andelsboligforeningernes mulighed for at fastfryse deres valuarvurderinger, hvis de er indhentet før d. 1 juli 2020.

Grønt incitament er kærkomment

Som en del af Blackstone-indgrebet er også et skærpet energikrav og et grønt incitament med højere krav om energimærkning. Og netop det grønne fokus ser eksperterne positivt på, da det er med til at skubbe til den grønne omstilling.

“Indgrebet har skubbet yderligere til den grønne omstilling. Det betyder, at vi alle sammen begynder at interessere os mere for, hvilken energiklasse vores ejendom har. Før i tiden var et energimærke lovpligtigt og skulle indhentes hver tiende år, så det har jo hidtil været mere per tvang end lyst,” siger Kristian Balleby og understreger, at det er en positiv udvikling i den rigtige retning.

Emil Ellekilde er enig og understreger vigtigheden i, at man fra politisk hold forsøger at præge den grønne omstilling ved tiltag som dem, vi ser i Blackstone-loven.

“Vi er nødt til at forholde os til, at vores planet ikke har det særlig godt. Derfor vil jeg aldrig tale imod, at der kommer nogle krav, der gør ejendomme mere klimasikret. Jeg bifalder, at man fra regeringens side forsøger at lave nogle tiltag i Blackstone-loven, der har til formål at optimere på vores klima,” siger Emil Ellekilde og henviser til reglen om, at ejendommen skal være i energiklasse C, før man kan forbedre en ejendom efter § 5 stk. 2.

Energimærkning påvirker valuarvurdering

Ifølge vurderingschef Emil Ellekilde betyder energimærkning meget, når de vurderer ejendomme og udarbejder valuarrapporter for andelsboligforeninger. Af samme årsag har han også forståelse for de foreninger, der har valgt at fastfryse en valuarvurdering for at indhente en ny rapport, når foreningen har forbedret sit energimærke.

“Jeg kan godt forstå de foreninger, der ønsker at fastfryse deres valuarvurdering, og derved købe sig tid til at overveje, om der er noget, de kan gøre ved ejendommen for flytte den op i energimærke C og dermed få en bedre valuarrapport,” siger Emil Ellekilde og fortsætter:

Nogle gange vil det dog være omfattende at rykke en energiklasse op, men for andre foreninger handler det bare om, at de skal have lavet et nyt energimærke. Der er nemlig mange foreninger, hvis energimærker ikke er blevet opdateret efter diverse renoveringer.
Emil Ellekilde, Vurderingschef ved Stad Ervherv

Emil Ellekilde tilføjer, at vurderingen også baseres på fremtidsudsigterne for foreningens eventuelle renoveringer.

“Regnestykket er også baseret på, hvad der sker med ejendommen i fremtiden. Det betyder, at hvis vi ved, at taget skal skiftes om fem år, så regner vi det med. Og alt andet lige må en ejendom, der har en udgift i fremtiden være mindre værd, end en, der ikke har det,” siger Emil Ellekilde og uddyber, at jo tættere på ’nutiden’ udgiften er, desto mindre er ejendommen værd. Derfor forstår han godt, at nogle foreninger vil fastfryse deres valurvurdering til en start.

“Der er mange foreninger, der har renoveringsplaner i fremtiden, der vælger at fastfryse deres valuarvurdering, indtil renoveringen er udført. Derefter vil foreningerne gerne have lavet en ny valuarvurdering, således den fremtidige udgift ikke indgår i regnestykket. På den måde er ejendommen mere værd, og der forstår jeg godt, hvorfor folk fastfryser,” siger Emil Ellekilde.

Afskaffelse af de offentlige ejendomsvurderinger: Hvad nu?

Siden 2013 har mange andelsboligforeninger ventet i spænding på en opdateret ejendomsvurdering, men i foråret 2021 kom det frem, at foreningerne havde ventet forgæves. Det er nemlig blevet bestemt, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke vil blive opdateret.
Foruden Blackstone-indgrebet er afskaffelsen endnu en ændring på andelsboligmarkedet, der har fået mange andelsboligforeninger til at stille sig selv spørgsmålet: Hvad nu?

Spørger man seniorøkonom ved Boligøkonomisk Videncenter Marc Andersen, kalder han afskaffelsen ‘problematisk’.

“Sløjfningen er i sig selv problematisk, fordi det reducerer foreningernes mulighed for valg af prisfastsættelsesmetode fra tre til to. Med andre ord umuliggør det, at foreningerne kan benytte én af de to gratis prisfastsættelsesmetoder,” siger Marc Andersen og henviser til, at anskaffelsesværdien nu er den sidste gratis vurderingsmetode, hvis foreningen ønsker en opdateret vurdering.

Marc Andersen uddyber samtidig, at særdeles få foreninger benytter anskaffelsesværdien. Særligt for foreninger af ældre karakter medfører brugen af den metode nemlig meget lave maksimalpriser for de pågældende andelshavere. Af samme grund henviser han til den principielle problematik i afskaffelsen af de offentlige ejendomsvurderinger.

“Problematikken ligger i det principielle og filosofiske i, at andelsboligforeninger skal have lov til at benytte en offentligt bestemt vurdering, der ikke koster dem det samme som en valuarvurdering. Det efterlader så spørgsmålet om, hvad de foreninger nu gør?” siger Marc Andersen og fortsætter:

“Her er det dog vigtigt at huske, at de offentlige ejendomsvurderinger ikke er blevet opdateret siden 2011 for private ejerboliger og siden 2012 for de private udlejningsejendomme. Derfor er markant flere andelsboligforeninger allerede gået over til at benytte valuarvurderinger, netop for ikke at blive hægtet af, og fordi man gerne vil have del i de aktuelle boligprisstigninger.”

Seniorøkonom: Vi har ikke noget troværdigt prisindeks på andelsboliger

Et endnu ubesvaret spørgsmål er, hvordan boligloven, fastfrysningsmuligheden og afskaffelse af offentlige ejendomsvurderinger har påvirket andelsboligmarkedet. Og foruden de førnævnte faktorer gør det rødglødende ejerboligmarked heller ikke spørgsmålet mindre komplekst. Ifølge Marc Andersen er der dog flere ting, der er helt grundlæggende for at kunne sige noget om andelsboligmarkedets udvikling.

“Det er først og fremmest vigtigt at erkende, at vi stadig ikke har et troværdigt prisindeks på andelsboliger. Det er noget, der arbejdes på, men det findes desværre ikke i dag. Derfor er det også svært at sige meget omkring prisudviklingen, og det har vi reelt set aldrig kunne gøre,” siger Marc Andersen.

Derudover er det ifølge Marc Andersen også utroligt svært at sammenligne andelsboliger i forhold til prisindeks. Det skyldes særligt én ting: Finansiering.

“Andelsboliger er svære at sammenligne i forhold til prisindeks sammenlignet med almindelige boliger. Det skyldes, at foreningens finansiering er meget afgørende for, hvad maksimalprisen er,”
siger Marc Andersen og fortsætter:

“Derfor er man nødt til at tage nogle andre metoder i brug, når det kommer til spørgsmålet om prisudvikling på andelsboligmarkedet. Man kan nemlig ikke sammenligne maksimalprisen i en andelsbolig, som er belånt med 90 procent med en ejendom, som er belånt med 10 procent. Så kommer du frem til nogle helt forkerte resultater, som i bund og grund bare handler om forskel på finansiering.”

Marc Andersen uddyber, at det altså kræver mere komplicerede metoder at regne på prisindeks på andelsboligmarkedet. Han tilføjer, at det er planen at disse metoder kommer, sådan man på sigt vil være i stand til at kunne sige mere om prisindekset.

Priser på ejerboliger og andelsboliger kan ikke sidestilles

Når man ser på udviklingen på andelsboligmarkedet, er det også vigtigt at huske på den afgørende forskel, der er på ejerboliger og andelsboliger. Ifølge Marc Andersen er det nemlig ofte misforstået, at disse to boligformer kan sammenlignes, når det kommer til prissætning.

“Det er vigtigt at huske, at prissætningen på andelsboliger er signifikant forskellig fra ejerboliger. Den store forskel er, at ejerboliger kan handles frit til den pris, hvortil der er en villig køber. Handelspriserne for andelsboliger er derimod reguleret af nogle maksimalpriser, som man maksimalt må sælge sin andelsbolig for,” siger Marc Andersen og fortsætter:

“Disse maksimalpriser bestemmes primært i kombination af andelsboligforeningens gæld og ejendommens værdi. Ejendomsværdien kan foreningen regnskabsteknisk bestemme ud fra en valuarvurdering, den offentlige ejendomsvurdering eller den pris foreningen ved stiftelsen anskaffede ejendommen for.”

Marc Andersen forklarer, at alle metoderne tager udgangspunkt i værdier for private udlejningsejendomme, men alligevel giver metodevalgene ret forskellige resultater. Dette forklarer han med, at nogle metoder medfører mere opdaterede værdier end andre.

Seniorøkonom Marc Andersen uddyber forskellen på prissætningen:
“Frem til årtusindeskiftet var der så markante prisforskelle mellem andels- og ejerboliger, at det var åbenlyst for enhver, at der var tale om to forskellige ting. Sådan er det ikke mere. Den stigende brug af valuarvurderinger gør, at mekanismerne bag valuarmetoden er blevet mere afgørende for prisniveauet på andelsboligmarkedet.

Den væsentligste driver bag valuarvurderingerne er de huslejeniveauer, som udlejere kan tage i private udlejningsejendomme,” siger Marc Andersen.

Han understreger, at de seneste årtiers stigende huslejeniveauer i den private udlejningssektor har været en af de væsentligste drivkrafter bag de højere maksimalpriser, som “ironisk nok forvirrer mange til at tro, at prissætningen på andelsboliger og ejerboliger kan sidestilles.”

Andelsboligformen har brug for en pause

Ja, man kan næsten blive helt forpustet over de mange faktorer, der spiller ind på andelsboligmarkedet. Men hvordan stiller det andelshaverne, og hvordan ser fremtiden ud? Ifølge kundedirektør Kristian Balleby har markedet brug for ro til at finde sig selv igen.

“Jeg tror, at boligformen har brug for en pause. Andelsboligen er en stærk boligform i det, som Danmark er grundlagt på: Frivillighed og foreningsarbejde. Og det tror jeg ikke kommer til at ændre sig, da det er så stærkt funderet. Men det er uden tvivl et marked, der har brug for ro og forudsigelighed efter en turbulent periode,” siger Kristian Balleby.

Spørger man Emil Ellekilde, er der ikke nogen tvivl om, at andelsboligforeningernes ejendomme er blevet mere eftertragtede investeringsobjekter efter Blackstone-ingrebet. Det skyldes særligt, at foreningerne er undtaget den omdiskuterede karensperiode.

“Blackstone-indgrebet og karensperioden har betydet en klar nedgang i handler med private udlejningsejendomme efter loven trådte i kraft. Eftersom andelsboligforeningerne er undtaget karensperioden, taler det derfor ikke for, at andelsboligforeningerne burde falde i pris, men omvendt har vi heller ikke et bevis for, at de skal stige i pris efter indgrebet. Der er dog ingen tvivl om, at det er blevet meget lettere at sælge en andelsboligforening, end det var før,” afslutter Emil Ellekilde.