andelskroneBoligaftaleejendomsvurderingoffentlig ejendomsvurderingprisfastsættelsevaluarvurdering

Ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger: Hvad er op og ned?

Prissætning på andelsboliger og ejendomsvurderinger er en kompliceret størrelse. Mange købere af andelsboliger har svært ved at gennemskue, hvordan prisen på en andelsbolig er skruet sammen, og for mange af de nuværende andelshavere er vurderingsregler og muligheder nu også ved at blive uoverskuelige. Vi dykker ned i både nye og gamle regler for vurderingsmetoder og giver dig et overblik her.

Prissætningen af andelsboliger er ofte til debat, og i de senere år er der også kommet både ny lovgivning, bekendtgørelser og ændrede regelsæt, der har gjort gennemsigtigheden i prissætningen endnu mere forvirrende. For at forstå prissætningen skal man til at starte med se på, hvordan andelskronen bestemmes.

Prisfastsættelse af andelsboliger følger den såkaldte maksimalprisbestemmelse, som er beskrevet i Andelsboligloven. Maksimalprisbestemmelsen er oprindeligt og fra politisk side indført for at sikre en boligform, som økonomisk er et godt alternativ til både ejer- og lejebolig. Bestemmelsen har eksisteret siden 1979.

Cirkeldiagram: Sådan fordeles vurderingsmetoderne i andelsboligforeningerne

Maksimalprisen er udtryk for den højeste pris, som en sælger af en andelsbolig kan sælge sin andelsbolig for. Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens formue (andelsværdien) tillagt værdien af de forbedringer, der er gennemført i boligen. Når man skal beregne andelskronen er det af stor betydning, hvor meget andelsboligforeningens ejendom er værd. Vurderingen skal ske efter et af følgende tre principper: Den offentlige ejendomsvurdering, valuarvurderingen eller anskaffelsesprisen.

Sådan udregner du andelskronen:

(ejendommens værdi + øvrige aktiver – foreningens gæld) / oprindelige indskud fra alle andelshavere = andelskronen

Anskaffelsesprisen er den mindst udbredte

Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil lægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu. Kun 25 procent af andelsboligforeningerne benytter sig af anskaffelsessummen.

Den offentlige ejendomsvurdering har været længe undervejs

Når ejendommens værdi prisfastsættes ud fra den offentlige ejendomsvurdering, prisfastsættes værdien ud fra SKATS vurderingsvejledning. Andelsboligforeningernes ejendomme vurderes som erhvervsejendomme. I Danmark er der i alt 400.000 erhvervsejendomme, og ifølge SKAT vil der først i 2022 være vurderinger af erhvervsejendomme klar til andelsboligforeningerne. De offentlige ejendomsvurderinger blev sat i bero allerede i 2013, fordi de var fejlbehæftede. Derfor er det stadig ejendomsvurderinger fra 2011-2012, der gælder for de andelsboligforeninger, der benytter den offentlige ejendomsvurdering til at prissætte deres andelsboligforenings ejendom. De offentlige ejendomsvurderinger er blevet udskudt af flere omgange og senest i efteråret 2019.

SKAT har tidligere oplyst, at de nye, offentlige ejendomsvurderinger vil være baseret på såkaldt markedsdata, plandata og BBR-data, som Vurderingsstyrelsen indhenter i samarbejde med aktører som realkreditinstitutter, kommuner, Danmarks Statistik og ejendomsbranchen. Når en andelsboligforenings ejendom skal værdisættes, vil Vurderingsstyrelsen benytte sig af den afkastbaserede metode, der lidt simpelt kan forklares som en metode, hvor ejendommen betragtes som et investeringsobjekt med faste (leje)indtægter og (drifts)udgifter.

Med andre ord vil de offentlige ejendomsvurderinger ligeledes tage udgangspunkt i markedspriserne på udlejningsejendomme, og et potentielt prisfald på udlejningsejendomme kan derfor også påvirke de kommende offentlige ejendomsvurderinger.

Valuarvurderinger har ofte været til debat

Da de offentlige ejendomsvurderinger har været udskudt i mange år, har flere andelsboligforeninger valgt at udskifte deres offentlige ejendomsvurdering med en valuarvurdering. I dag er valuarvurderingen den mest udbredte vurderingsmetode, og i dag benytter ca. 40 procent af landets andelsboligforeninger valuarvurdering til værdiansættelse af deres ejendom.

Valuarvurderinger udarbejdes ved at ejendommens værdi i fri handel fastsættes som en udlejningsejendom af en uddannet valuar. I nogle tilfælde har andelsboligforeninger, der er overgået til en valuarvurdering, oplevet en stor værdistigning, og dette har blandt andet affødt en del debat om hvorvidt valuarvurderingerne var for høje. Derfor kom der for nogle år siden en ny bekendtgørelse, der både stillede krav til valuarens uddannelse og metoden for, hvordan vurderingen blev udarbejdet.

Ejendomsvurderinger efterboligaftalen

Først 1. juli 2020 trådte den nye boligaftale i kraft. Det er blevet diskuteret meget, hvor stor en indvirkning denne vil have på værdien af andelsboligforeningernes ejendomme. Aftalen er oprindeligt udformet for at komme problemer med den såkaldte Blackstonefinte til livs. I de senere år har mange lejere kæmpet med, at investeringsselskaber opkøber den udlejningsejendom, de bor i, for at modernisere den og efterfølgende hæve huslejen. Dette ville et flertal med boligminister Kaare Dybvad Bek (S) i spidsen gerne til livs, og derfor blev boligaftalen vedtaget og trådte i kraft 1. juli 2020. En boligaftale, som blandt andet er blevet kritiseret for, at faldende priser på udlejningsejendomme vil resultere i faldende priser på andelsboligmarkedet.

For at skærme andelsboligforeninger mod værditab, er de derfor undtaget for den karensperiode på fem år, som kommer til at gælde for udlejningsejendomme. Ligeledes har andelsboligforeninger fået mulighed for at fastfryse deres valuarvurdering på ubestemt tid, hvis den er indhentet inden 1. juli 2020.

Valuarvurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel den 1. juli 2020, men har en forening mere end én valuarvurdering, der er under 18 måneder gammel, kan foreningen selv vælge, hvilken vurdering, der skal fastholdes. Valuarvurderingen kan fastholdes, selvom foreningen ikke har brugt den til værdiansættelse af andelene, hvis det er dokumenteret ved revisorerklæring/note i regnskabet, at den er indhentet inden 1. juli 2020.

Læs mere om boligaftalen og blackstone her
BoligaftaleBoligminister Kaare Dybvad Bek(S) vil sætte ind over for kortsigtede investeringer i private udlejningsejendomme. Derfor har han fundet et flertal for en ny boligaftale, som også har initiativer og forslag, der påvirker andelsboligmarkedet.
Se alle artikler om det såkaldte Blackstone-forlig her –>

Det er endnu ikke til at sige, hvordan boligaftalen og dens regulering af salg af udlejningsejendomme samt nye regler for andelsboligmarkedet vil påvirke prissætningen på andelsboligejendomme. Dog er de nye regler blevet kritiseret for, at muligheden for fastfrysning kan betyde, at nogle andelsboligforeninger arbejder med en kunstigt fastholdt højere andelskrone. Det kan nemlig få betydning i forbindelse med belåning både for andelsboligforeningen og for dem, som skal låne penge til at købe en andelsbolig.

Bankernes egen vurdering af andelsboligforeningerne

Som en lille krølle på hallen værdiansætter mange banker andelsboligforeningers med deres egen individuelle vurdering. Det gør de både fordi der er strenge krav til finansiering i dag, og for at sikre sig, at hverken andelsboligforeningen eller den enkelte andelshaver låner et urealistisk højt beløb i ejendommen. Falder markedsprisen på udlejningsejendomme kombineret med en høj gældsprocent, kan man i værste tilfælde derfor blive teknisk insolvente, eller den enkelte andelshaver kan stå med en andelsbolig, der ikke kan sælges til den pris, den er købt for. De fleste af de større banker tager derfor ofte en individuel vurdering af den enkelte forenings værdiansættelse og gæld, når de vurderer, hvor mange penge en kunde kan låne til køb af en andelsbolig.

Tidslinje

1979

Maksimalprisbestemmelsen har eksisteret siden 1979.

2013

De offentlige ejendomsvurderinger suspenderes, fordi de er fejlbehæftede, og vurderinger fra tidligere år bliver gældende.

2018

1. oktober: Ny bekendtgørelse for valuarvurderinger træder i kraft. Nye krav til både valaurerne og valuarvurderinger bliver gældende.

2019

Oktober: Nye ejendomsvurderinger udskydes igen, igen. Skatteminister Morten Bødskov (S) må endnu engang meddele, at ejendomsvurderingerne udsættes yderligere som følge af ‘it-problemer’.

2020

1. juli: Den nye boligaftale træder i kraft. Valuarvurderinger foretaget op til 18 måneder før 1. juli 2020 kan fastfryses.

2020

Det forventes tidligst, at der i 2022 vil være vurderinger af erhvervsejendomme klar til andelsboligforeningerne.

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Jeg er ikke enig i jeres formel for udregning af andelskronen. Gælden skal fratrækkes og ikke tillægges i tælleren, og der skal tages hensyn til eventuelle henlæggelser (enten en særskilt del af egenkapitalen, eller et fradrag direkte i nettoformuen). Begrebet “Oprindelige indskud fra andelshavere” er endvidere misvisende i de foreninger, hvor yderligere indskud er foretaget.

MVH Lars Rasmussen

skriv et svar
Lars Rasmussen - 2 måneder siden

    Hej Lars,
    Mange tak for din kommentar. Du har helt ret. Det er meget beklageligt, at et minus er blevet til et plus. Det er rettet til nu. Tak for, at du gjorde os opmærksomme på problemstillingen.
    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 måneder siden
Skriv en kommentar