andelsbolig til salgefterspørgselfastfrysninghensættelservaluarvurdering

Derfor går andelsboligerne som varmt brød

Boligmarkedet er i topfart, og efterspørgslen på både ejerboliger og andelsboliger skyder i vejret som en rumraket. Men udover at være på alles læber og blive afsat som varmt brød, hvad betyder det så egentligt for andelshaverne og andelsboligforeningerne landet over? Det dykker vi ned i i denne artikel.

Coronavirus har haft et samfundsmæssigt jerngreb, og forsamlinger i andelsboligforeninger har naturligvis ikke været undtaget. Men hvad har det af betydning for andelsboligforeningerne landet over, og hvordan kan det være, at efterspørgslen på boligtypen er så markant som på nuværende tidspunkt? Vi har været i dialog med Martin Risum, der er andelsboligansvarlig hos Danske Bank, for at høre hans syn på de danske boligtilstande.

Hvorfor er andelsboliger så efterspurgte?

Som udgangspunkt følges ejerlejligheder og andelsboliger ad i efterspørgslens rutsjebanetur. Den generelle interesse for ejerboliger, der forekommer på boligmarkedet for tiden, er derfor også i andelshavernes favør. Martin Risum giver sit bud på, hvad årsagen er til, at andelsboliger også er yderst efterspurgte for tiden:

”Rigtig mange danskere føler lidt, at når der sættes en andelsbolig til salg, så er den billig. Det er som at finde guld på gaden, når en andelsbolig bliver sat til salg – og det er et meget billigere tilbud end at købe en ejerlejlighed. Derfor tror jeg, den gængse holdning er, at det er om at slå hurtigt til. Og hvis der er flere, der tror det, så stiger efterspørgslen, og derfor bliver de meget hurtigt revet væk.”

Priserne på andelsboliger gør det samtidig overkommeligt at optage lån eller muligt at gå helt uden om at låne penge i forbindelse med andelsboligkøbet.

”Med andelsboliger er der også et prisniveau, hvor man ikke nødvendigvis behøver at spørge banken, men nogle gange kan finansiere den selv. I hvert fald hvis vi kigger på, hvor stor en del af andelsboligerne, der er finansieret via banken”.

Martin Risum, Danske Bank

Hvordan er andelsboligen som investering?

Det har i den seneste periode vist sig, at andelsboliger har været en god investering for købere, ligesom det er gældende for ejerboliger.

”Vi har set, at de andelsboligforeninger, der har brugt en offentlig vurdering, har været prismæssigt låst siden 2012, og de har samtidig gået og ventet på en ny offentlig vurdering. Den nye vurdering bliver så heller ikke til noget nu, hvilket har betydet, at mange er gået over til en valuarvurdering. Og hvis de så har deres sidste vurdering tilbage fra 2012, så er der jo sket rigtig meget på boligmarkedet. Dette har bevirket, at valuarvurderingen i mange tilfælde har ligget langt højere end den offentlige vurdering. Det har betydet, at nogle andelsboliger er steget med mere end 100 procent i værdi over natten.”

For mange er det også en lettere og mere økonomisk overkommelig investering, fordi andelsboliger som regel ligger markant lavere i pris end ejerlejligheder. Dette er ifølge Martin Risum også en af grundene til, at efterspørgslen på andelsboliger er så stor.

  • Valuarvurdering 60%
  • Offentlig vurdering 26 %
  • Anskaffelsesprisen 13 %

Så mange foreninger har en valuarvurdering i 2021

Offentlige vurderinger eller valuarvurderinger?

Det kan være svært at forholde sig til en given andelsboligs prissætning – man skal nemlig tage højde for, om det er en offentlig vurdering eller valuarvurdering, og hvornår den er foretaget.

”Der kan være penge at hente investeringsmæssigt efter et skifte af vurderingstype. Men man ved til gengæld ikke, hvilke foreninger der går fra offentlig vurdering til valuarvurdering, så det kan være noget af en lottokupon. Vi har også set nogle tilfælde, hvor de offentlige vurderinger faktisk er ’forkerte’ og altså ligger højere end markedet. Det er vores erfaring, at der er andelsboligforeninger, hvor foreningen fastholder den offentlige vurdering, fordi den rent faktisk er højere end valuarvurderingen.”

Der er dog også en konkret fordel ved at holde sig til de offentlige vurderinger, man skal nemlig medregne valuarvurderingen som en fast omkostning i regnskabet hvert eneste år. Dette kan ifølge Martin Risum være en stor omkostning for de mindre andelsboligforeninger og en omkostning, der i realiteten ikke er nødvendig, da det er noget, man kan få gratis af det offentlige.

LÆS OGSÅ: Ny metode til vurdering af andelsboligforeninger på tegnebrættet

Hvor finder man den gode andelsbolig?

Med den store efterspørgsel, der er på andelsboliger landet over, kan det være lettere at skille sig af med sin bolig. Mange vælger derfor at gå udenom ejendomsmægleren og tager salgsopgaven i egen hånd.

”I forbindelse med andelsboliger har det været en tendens for sælger i storbyen at gå udenom ejendomsmægleren. Der var en lille stigning efter finanskrisen i andelsboliger, der kom til salg hos ejendomsmæglere, hvilket jo skyldtes faldet i efterspørgslen af boliger,” fortæller Martin Risum og fortsætter:

”Pt er efterspørgslen så stor, at de fleste boliger bliver solgt via ventelister, på Facebook eller på DBA. Ofte er det én, der kender en, der ender med at få den.”Martin Risum fra Danske Bank

Vær opmærksom på hensættelserne

Noget, der er særlig relevant, når man kigger efter bolig i en andelsboligforening, er overvejelserne om foreningens hensættelser. Dette kan nemlig være essentielt for at sikre andelsboligforeningens værdi. Vælger man at få opgraderet foreningen efter en fastfrysning, så kan det være penge ud ad vinduet, fordi de penge, man bruger på at forbedre ejendommen, ikke kan indgå i ejendommens vurdering.

”Andelsboligforeningerne kan efter den nye lovgivning vælge at fastfryse værdiansættelsen fra før d. 01.07.2020. Derfor er det særligt vigtigt, at andelsforeningen har lavet hensættelser i deres regnskab til f.eks. forbedringer og vedligeholdelse af ejendommen. Jo mere andelsboligforeningen har hensat, desto bedre sikres deres andelskrone. Omvendt betyder manglende hensættelser, at andelskronen vil falde, hvis foreningen f.eks. optager lån, og dermed bliver boligen mindre værd”, slutter Martin Risum.

Om forfatteren: Anton Egholm arbejder i kommunikationsafdelingen hos Andelsportal.dk, hvor han bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Anton læser til dagligt sin kandidat i informatik og kommunikation på Roskilde Universitet.
Skriv en kommentar