Andelsboligens historie: Mere end 100 år med andelsboliger i Danmark
I mere end 100 år har andelsboligen været en del af Danmarks boligmasse. Andelsboligforeningerne i Danmark har dog udviklet sig meget igennem tiden, og de første foreninger minder ikke meget om andelsboligforeningerne, vi kender i dag. Men hvordan og hvorfor opstod andelsboligen som boligform i Danmark? Og hvordan udviklede foreningerne sig sidenhen?
Andelsboligforeninger har været en vigtig del af boligmassen i Danmark i mange år. Faktisk er den ældste andelsboligforening i landet mere end 100 år gammel. Men hvad er historien omkring andelsboligerne i Danmark? Andelsbolig Nyt har kigget i arkiverne…
Et opgør med elendige boligforhold
I 1800-tallet boede en stor del af den danske arbejderklasse i ren elendighed i landets voksende byer. De boede ofte til leje under usle kår, hvor en hel familie var heldig, hvis den havde sit eget værelse i en bygning. De ringe boligforhold var særdeles uhygiejnisk, og forøgede risikoen for epidemier, fordi sygdomme kunne spredes lynhurtigt mellem de overbefolkede boliger med ringe eller ingen sanitet. I København var der i 1800-tallet problemer med adskillige koleraepidemier, og som følge heraf begyndte man i stigende grad at tænke, at det ikke var sundhedsmæssigt forsvarligt at bo så tæt inde i den indre by. Derfor begyndte man at overveje, hvordan boligforholdene kunne forbedres og sygdomsfaren formindskes.
Andelssamarbejdet spirer i Danmark
I samme periode begyndte andelstanken og andelssamarbejdet så småt at vinde frem i det danske erhvervsliv. Et eksempel er brugsforeningerne, der første gang opstod i 1866, og havde til formål at sælge gode billige varer. Brugsforeningerne slog sig i 1896 sammen til FDB (Fællesforeningen for Danmarks Brugsforeninger). I dag er FDB kendt under navnet Coop. Af øvrige virksomheder, som oprindeligt var andelssamarbejder kan nævnes kyllingeslagteriet Danpo, Arbejdernes Landsbank og Tryg Forsikring (som blev stiftet under navnet Andels-Livsforsikrings-Anstalten). Tanken bag de første foreningsboliger var lig tanken i andelssamarbejderne i erhvervslivet. Men hvor brugsforeningerne ønskede billigere kvalitetsvarer, ønskede man i de nyopståede byggefor-eninger kvalitetsboliger, hvor prisen stemte overens med byggeomkostningerne, og hvor beboerne ikke konstant levede med en risiko for, at lejen steg. Dette stod i skærende kontrast til mange af arbejdernes daværende boligsituation, hvor de fleste boede i lejemål hos udlejere, der efter forgodtbefindende satte folk på gaden og hævede huslejen. Idéen om andelsboliger har derfor helt fra starten haft et almennyttigt formål.
Byggeforeninger opstår
Som en reaktion på de usunde forhold og det stigende befolkningsantal i byerne, især i København, så Danmarks første byggeforeninger dagens lys. Byggeforeningerne er at betragte som forløbere til andelsboligforeningerne i Danmark. Den første byggeforening hed Arbejdernes Byggeforening, og blev stiftet af Grosserer M. Melchior og Læge F. F. Ulrik i 1865. I Arbejdernes Byggeforening betalte medlemmerne et fast beløb for at være med, og som boligerne efterhånden blev bygget, trak man lod blandt medlemmerne om, hvem der fik boligen. Vandt man i lodtrækningen kom man således til at eje boligen. Og da foreningen byggede flere og flere boliger ville alle medlemmerne med tiden få en bolig. Byggeforeningerne blev utroligt populære blandt arbejderklassen, og det var især muligheden for at eje egen bolig, som appellerede til den store gruppe danskere, der hidtil havde levet under kummerlige forhold på udlejers nåde. Blandt de mest kendte boligbyggerier som Arbejdernes Byggeforening står bag kan Kartoffelrækkerne på Østerbro nævnes. Endnu et skelsættende punkt i andelsboligernes historie kom i 1887, hvor boligformen formelt blev anerkendt fra juridisk hold, da andelsboliger for første gang blev nævnt og reguleret i den danske lovgivning. Samfundsmæssigt så myndighederne det dengang som en fordel, at en større del af befolkningen fik mulighed for at eje egen bolig, da man mente, at det ville gøre folk til bedre og mere ansvarsfulde borgere.
Den første andelsbolig
I slutningen af 1800-tallet og begyndelsen af 1900-tallet blev byggeforeningerne mere og mere udbredte. Men til forskel fra de tidligste byggeforeninger, var det nu typisk arbejderne selv, der stiftede foreningerne, og ikke borgerskabet. Den største af disse foreninger er AAB (Arbejdernes Andelsboligforening), som blev stiftet i 1912, og eksisterer den dag i dag. I modsætning til de tidligere byggeforeninger blev boligerne ikke til ejerboliger og delt ud til medlemmerne, men forblev i stedet foreningens ejendom. Dermed kan man tale om, at de første andelsboligforeninger blev etableret i denne periode. AAB’s første ejendom stod færdig i 1913 og står i dag stadigvæk på Nyelandsvej på Frederiksberg. AAB fungerer i realiteten som en almen boligforening, men boligerne blev dengang kaldt for andelsboliger ud fra datidens definition af en andelsbolig. Et andet væsentligt punkt, hvorpå boligforeningerne ændrede sig i denne periode var, at man gik fra at opføre enkeltboliger til etagebyggeri.
I 1930’erne-1940’erne spredtes boligforeningerne sig ud til hele landet, og i denne periode fik en stor del af arbejderklassen hævet boligstandarden, som følge af de mange foreninger der i disse år blev stiftet.
Fra almene boligforeninger til private andelsboligforeninger
Almene boligforeninger som AAB, der byggede almene boliger er i dag primært almennyttige lejemål, og er ikke andelsboligforeninger ud fra nutidens definition. Den ‘moderne’ form for andelsboligforeninger opstår først efter anden verdenskrig. Da blev det, som noget nyt, muligt at stifte andelsboligforeninger i eksisterende ejendomme. Disse typer foreninger blev kaldt for private andelsboligforeninger og stiftedes ved, at lejerne i en ejendom købte ejendommen, dannede en forening og i fællesskab drev foreningen. Denne form for struktur minder dermed i højere grad om andelsboligforeninger, som vi kender dem i dag.
Tilbudspligten fører til flere foreninger
I 1970’erne stiftes mange af de private andelsboligforeninger, som stadig eksisterer i dag. Antallet af foreninger steg blandt andet som følge af en væsentlig ændring i lovgivningen: Tilbudspligten som blev indført i 1976. I perioden efter 1976, hvor tilbudspligten blev indført blev mange andelsboligforeninger stiftet – foreninger fra denne periode kaldes i dag for ‘traditionelle andelsboligforeninger’. Tilbudspligten betød, at lejere i større ejendomme skulle tilbydes førsteret til at købe ejendommen, såfremt den skulle sælges. Det betød, at en masse lejere pludselig kom foran i køen, når deres udlejningsejendom skulle sælges, og tilbudspligten førte direkte til en væsentlig stigning i antallet af nystiftede andelsboligforeninger. Fra 1981 kunne man kombinere tilbudspligten med offentlige tilskud, da andelsboligforeninger blev betragtet som almennyttige boliger, hvilket gjorde det favorabelt at stifte andelsboligforeninger. Det førte til en voldsom vækst i antallet af foreninger og i 1985 var der i Danmark cirka 2500 andelsboligforeninger, der rådede over mere end 50.000 andelsboliger tilsammen.
Andelsboligforeningerne i dag
Som følge af de fordelagtige forhold som tilbudspligten og tilskudsmulighederne medfører, sker der i perioden 1981-2004 en voldsom stigning i antallet af andelsboligforeninger. I 2004 afskaffes muligheden for at få offentligt tilskud endeligt. I årene siden og frem til i dag, bliver der stadig stiftet foreninger. Både i forbindelse med nybyggeri rundt omkring i landet, men også i eksisterende ejendomme, hvor tilbudspligten stadig gælder. I dag er der i Danmark i omegnen af 9000 andelsboligforeninger, som tilsammen råder over mere end 190.000 andelsboliger. Andelsboliger udgør i Danmark cirka 9% af den samlede boligmasse, men geografisk varierer koncentrationen af andelsboliger utroligt meget. Eksempelvis er omkring hver tredje bolig i København en andelsbolig, hvorimod andelsboliger i nogle områder af Jylland kun udgør et par procent af boligmassen. Der er siden andelsboligens fødsel også sket en ændring i beboersammensætningen i foreningerne. Hvor det i begyndelsen primært var arbejderklassen, der boede i andelsboligforeninger, kan man i dag finde alle samfundets lag repræsenteret i landets foreninger.
Tidslinje: Andelsboligforeningernes historiske udvikling
Kilder:
- Andelssamarbejdet i Danmark, Claus Bjørn 1986
- ABF: Andelsbolig – En boform med muligheder 2008
- Billeder er lånt fra Københavns Museums arkiv
4 kommentarer
Hej. Jeg bor i en andelsboligforening hvor vi i rigtig mange år har haft en – lidt heftig – diskussion om for og imod at holde husdyr. Vi har et forbud der omfatter ALLE dyr.
Vi bor i et meget grønt område. Der er virkelig Meget grønt i alle ude arealer.
Vi har en hjemmeside hvor vi drøfter mange ting. Desværre er det ofte sådan at vi skriver meget og til generalforsamlingen bliver emnet meget hurtigere afsluttet. Vi har haft husdyr emnet på så mange gange at det nærmest er en sjældenhed når det ikke er der.
Nu har vi udskudt vores gf møde grundet Corona, og jeg er ved at forberede at kunne argumentere For et Ja til husdyr. Jeg vil så gerne være godt forberedt så at jeg har alle eventuelle punkter for et ja med.
Derfor har jeg nu følgende spørgsmål til dig :
Er det klogt at komme med restriktioner omkring hvilke racer af hunde fx ? Hvilke andre dyr, hvor mange katte fx – er det klogt at vælge hvor mange dyr du må have i din lejlighed ? Jeg forestiller mig at absolut højest 2 dyr skal være reglen. Uanset race. Udelukkelse af fremmedartede racer såsom slanger – kamæleoner og skorpioner mm som det kan være risikabelt at have i en lejlighed. Hvad med de her hunde der betegnes som “dræberhunde” ? Undskylder hvis det ikke er det rigtige navn.
Hvordan vil jeg kunne formulere de undtagelser uden at nogen bliver såret over at netop deres ønske ikke bliver tilgodeset ? Er det ikke det mest relevante at emnet skal diskuteres ud fra at hver beboer nu kan få en mulighed for at kunne anskaffe sig et dyr.
og med denne nye mulighed skal du så blot finde den hund fx du helst vil have.
Det er ikke racen der skal afgøre om du bliver glad for din hund men selve det at du kan blive hunde ejer.
Jeg har ikke flere spørgsmål, men blot det store ønske at få lidt hjælp i det her anliggende Er det forresten overhovedet muligt at ændre ved regler i en and.b.forening ? Jeg tænker er det altid ved en håndsoprækning at nye regler kan vedtages. Kan det ikke være at selvom det er et mindretal så er det “bare” det at det er gennemtænkt tilstrækkeligt og godt diskuteret igennem og at alle er kommet til orde uden for megen afbrydelse og kritik ?
Jeg vil være så taknemmelig for et fyldestgørende svar. Vi har haft så mange virkelig ubehagelige sammenstød på vores Gf møder.
Mvh Berit.
Hej Berit
Tak for din kommentar. Det er en god idé at stille et så konkret spørgsmål på generalforsamlingen, som muligt. Når det kommer til husdyr er det nemlig svært at ændre på bagkant, hvis det først er stemt igennem. Du gør dig allerede nogle gode tanker i forhold til dyrene. Flere foreninger vælger at have nedskrevet i bestemmelserne, at der er et maksimum på antallet af større kæledyr, man må have i boligen eller at man kun må holde hund, der er X centimeter over ryggen. På den måde undgår man store hunde, hvis det er det, som man ønsker. I andre foreninger er der ikke restriktioner på dette område.
I bør også overveje at indskærpe skriftligt, som et led i godkendelsen af husdyr, at dyrene ikke må være til gene, hvilket er en betingelse for godkendelsen af husdyr.
Dit forslag om muligheden for husdyr kræver en vedtægtsændring i foreningen. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/
Som der står i guiden, så kræver vedtægtsændringer grundig overvejelse og skal vedtages med den flertalsform, som jeres vedtægter foreskriver.
Jeg håber, at det var svar på dit spørgsmål.
Bh Nynne – Andelsportal.dk
Jeg har lige læst historien om andelslejligheder. Grunden til det var at vi kigger efter lejlighed leje/ andel til min datter i København. Og så kom jeg til at tænke på at tanken med Andelslejlighederne er blevet ødelagt på grund at alle mennesker kun søger profitten når de flytter fra andelen. Eks. Andelsforening Valby. Salgspris 2017 800.000&kr. Salgspris 2018 1200000 kr. Ikke meget forbedring. Det bevirker at det der skulle have været muligt at købe for en ikke højtlønnet er ikke eksisterende. Burde der ikke snart laves et loft på hvad lejligheder kunne stige. For at rede bare lidt af andelstanken ? :
Hej Claus,
Tak for din henvendelse. Du har ret i, at andelsboligmarkedet er udfordret. Vi skrev om lige netop denne problemstilling i sidste nummer af Andelsbolig Nyt: https://www.andelsportal.dk/andelsbolig-nyt/
Der er loft på, hvad andelsboliger må sælges for – den såkaldte maksimalpris sørger for prisregulering på andelsboligmarkedet. Prisfastsættelsen på andelsboliger er dog udfordret af, at de offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset i en lang periode samtidig med at vi går og venter på en ny vurderingsnorm for andelsboligforeningerne.
/Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 4 kommentarer