Eksperternes råd: Undgå disse fejl, når I renoverer foreningen
I denne guide får vi råd fra seks forskellige eksperter – entreprenøren, energivejlederen, advokaten, valuaren, forsikringsmanden og administrationshuset - til foreningernes renoveringsopgaver, og hvilke fælder, foreningerne skal undgå at falde i.
Renoveringsprojekter i andelsboligforeninger sker ikke blot med et fingerknips. Der skal både forberedes og planlægges, lægges et budget, indgås en god entrepriseaftale, tegnes garanti og indhentes diverse tilladelser. Det handler derfor for bestyrelsen om at holde tungen lige i munden. Vi spørger seks forskellige eksperter – entreprenøren, energivejlederen, advokaten, valuaren, forsikringsmanden og administrationshuset om deres gode råd til foreningernes renoveringsopgaver, og hvilke fælder, foreningerne skal undgå at falde i.
Administrationen: Renovér mens renten er lav og foreningen sund
Cobblestone A/S yder ejendomsadministration og rådgivning til andelsboligforeninger, og ud fra den indsigt videregiver administrerende direktør Rasmus Juul-Nyholm særligt to råd til foreninger.
Råd 1: Få en fast rådgiver, som årligt planlægger vedligehold af ejendommen
Rasmus Juul-Nyholm oplever, at andelsboligforeningerne generelt er gode til vedligehold af ejendommene, men understreger, at kvalitetssikringen af vedligeholdelsesplanerne godt kan blive bedre.
“En vedligeholdelsesplan er ikke bare en vedligeholdelsesplan. Den indebærer analyse, registrering og rådgivningsarbejde, og den kan laves mere eller mindre grundigt. Nogle rådgivere tilbyder at lave dem næsten gratis, men her skal foreningen huske på, at udbyderne kan have forskellige dagsordener for vedligeholdet, og det skal man være kritiske overfor. Prioritér derfor hellere at få udarbejdet en grundig og uvildig rapport frem for den billigste,“ fortæller Rasmus Juul-Nyholm og uddyber:
“Der er min opfordring, at foreningen finder sig en strategisk rådgiver og holder fast i vedkommende. Så får foreningen en fast partner, som de løbende kan være i dialog med, og som kender ejendommen. Få dertil lavet en aftale om en årlig opdatering af rapporten i stedet for, at der går fem eller ti år imellem planlægningen.“
Råd 2: Renovér mens renten er lav
Cobbelstones administrerende direktør har også en anden opfordring til landets andelsboligforeninger:
“Lige nu er forholdene ret gunstige til at lave vedligehold. Renten er lav, og vi oplever generelt, at foreningernes økonomi er sund. Det er vigtigt at bruge disse gode økonomiske forhold til at lave relevante renoveringer. De er nemlig ikke sjove at lave, når man står midt i en krise, hvor beboerne ikke på samme måde ønsker at binde sig til større vedligeholdelsesprojekter,“ siger Rasmus Juul-Nyholm og uddyber:
“Mange foreninger vil gerne bruge millioner af kroner på deres vedligehold og renoveringer, og det skal de også, men de bør også bruge lidt flere penge på god og uvildig rådgivning”.
Andelsboligforeninger er bedre end ejerforeninger til vedligeholdelsesplaner
Vores teknikere siger, at 3 ud af 4 vedligeholdelsesplaner udføres for andelsboligforeninger. For hver gang, der bliver lavet 1 vedligeholdelsesplan for en ejerforening, bliver der lavet 3 for andelsboligforeninger. Så andelsboligforeningerne er rigtig gode til det.
Rasmus Juul-Nyholm Cobblestone
Totalentreprenøren: Alliér jer med en byggerådgiver
Hos MLH Entreprise er renoveringer i andelsboligforeninger en fast del af ordrebogen. Derfor er det med stor erfaring, at indehaver og totalentreprenør Morten Hansen deler ud af sin viden, og han er ikke i tvivl om sit første råd:
“De fleste bestyrelsesmedlemmer har forståeligt nok ikke forstand på byggeri, og derfor har de ikke det rette grundlag til at udvælge den rette entreprenør til opgaven. Foreningen bør derfor få en byggerådgiver til de større projekter, som den kan sparre med omkring udbudsmaterialet og sikre, at det er den rigtige løsning, der afgives tilbud på,“ anbefaler Morten Hansen og uddyber:
“Jeg oplever tit, at foreningerne kun forholder sig til prisen på projektet, men den kan ikke stå alene. Der kan være stor forskel på, hvad entreprenørerne giver pris på, og man får faktisk tit tilbud på tre forskellige opgaver, hvis ikke opgaven er præciseret nok. Eksempelvis har nogle medregnet materialer af god kvalitet, efterisolering og finish, mens andre ikke har,“
forklarer Morten Hansen
Tjek entreprenørens historik
En aftale mellem en entreprenør og en andelsboligforening er bygget på tillid. Der er tit mange millioner i omløb, hvis foreningen skal renovere stort, og derfor er det vigtigt, at bestyrelsen tjekker op på det firma, der skal varetage opgaven, lyder det fra indehaveren hos MLH Entreprise:
“Det handler både om mavefornemmelse men også om firmaets historik. Spørg efter referencer på andre foreningsopgaver og undersøg, om firmaet har en professionel hjemmeside eller gode anmeldelser på nettet. Alt sammen relevante indikatorer at få tjekket op på,“ siger Morten Hansen.
Foreningens ansvar at indhente tilladelser:
Husk at tilladelser fra det offentlige altid er noget, som foreningen har ansvaret for at indhente.
– Morten Hansen, MLH Entreprise
Advokaten: En grundig og skriftlig entrepriseaftale er afgørende
En detaljeret og gennemarbejdet entrepriseaftale med entreprenøren er alfa og omega for en succesfuld renovering.
Sådan lyder rådet fra advokat og partner hos ADVODAN Erik Matthiesen, som er juridisk rådgiver for flere af landets andelsboligforeninger. En grundig entrepriseaftale kan nemlig placere ansvaret, hvis noget mod forventning skulle gå galt.
“Lav en grundig entrepriseaftale og få styr på håndteringen af byggemøderne. Brug standarddokumenter så som AB92-regelsættet, der sikrer en god grundaftale. Aftal hvad der konkret er inkluderet i prisen, hvilke materialer, der skal benyttes, og hvem, der har ansvaret, hvis projektet overskrider tidsfristen eller noget går galt. Det er afgørende, at beskrivelsen af byggeriet, herunder tegningsmaterialet, er fyldestgørende, grundigt gennemarbejdet og korrekt,“ siger Erik Matthiesen og påpeger de mange juridiske detaljer, der skal tages stilling til ved større renoveringsprojekter. Derfor er anbefalingen også klar, hvis foreningen står over for en omfattende renovering:
“Få en byggerådgiver, der taler og forstår sproget i skurvognen, og som kan hjælpe med beslutninger forud for og i byggeperioden. Tilknyt også en advokat, da bestyrelsen ikke bør stå alene med de mange juridiske regler og hensyn, der skal tages i forbindelse med større renoveringer i andelsboligforeningen,“
lyder det fra den erfarne advokat, Erik Matthiesen
Tjek entreprenørens historik
En aftale mellem en entreprenør og en andelsboligforening er bygget på tillid. Der er tit mange millioner i omløb, hvis foreningen skal renovere stort, og derfor er det vigtigt, at bestyrelsen tjekker op på det firma, der skal varetage opgaven, lyder det fra indehaveren hos MLH Entreprise:
“Det handler både om mavefornemmelse men også om firmaets historik. Spørg efter referencer på andre foreningsopgaver og undersøg, om firmaet har en professionel hjemmeside eller gode anmeldelser på nettet. Alt sammen relevante indikatorer at få tjekket op på,“ siger Morten Hansen.
Husk:
Alle aftaler skal være skriftlige. Det gør det lettere at bevise indholdet og ansvarspådragelsen i byggeaftalen.
– Erik Matthiesen, Advodan
Energirådgiveren: Få dokumenteret om energirenoveringerne virker
Hos Abalon ApS oplever indehaver og energirådgiver Mark Engelgaar, at andelsboligforeningerne i højere grad indtænker energioptimering, når de alligevel skal renovere ejendommen. En god tendens, som foreningerne endelig skal fortsætte, opfordrer Mark Engelgaar:
“Foreningerne har fået et bedre kendskab til, at deres renoveringer kan ske på en mere energirigtig måde. Foreningerne skal huske at undersøge, om deres renovering kan slås sammen med andre renoveringer. Ved at slå flere renoveringer sammen, er der penge at spare, og ofte kan samme entreprenør løfte begge dele,“ siger han.
Modernisering af varmeanlæg giver store besparelser
Mark Engelgaar oplever, at flere og flere foreninger fokuserer på at opgradere ejendommens varmeanlæg. En energirenovering, som betaler sig.
“Der er meget fokus på automatisering af varmeanlæg. Ved automatisering forbedres funktionen på det nuværende anlæg, og det betyder, at der kun produceres den varme til bygningen, der er brug for. Det betyder, at andelshaverne kun betaler for det, som de rent faktisk bruger, og det kan medføre varmebesparelser på mellem 20 og 30 procent. Udover varmebesparelser forbedres anlægget, så det bliver mere stabilt,“ fortæller energirådgiveren.
Digital dokumentation er vigtig
Hvis Mark Engelgaar skal give et godt råd videre til bestyrelserne, handler det om at få dokumenteret de energirenoveringer, som foreningen får lavet:
“Der er ikke så mange foreninger, der måler på, om løsningerne virker. Helt konkret bør de få entreprenøren til at dokumentere og kontrollere, at energirenoveringen virker, som den skal. Det kan ske ved at sætte energimålere på eksempelvis varme- og ventilationsanlæg,“
forklarer Mark Engelgaar og fortsætter:
“Jeg anbefaler, at den dokumentation, som boligforeningen får, også bliver afleveret digitalt. Det glemmer flere foreninger. Så får de bare papirerne i hånden, og så lægger de dem i varmerummet, hvor de forsvinder. Med digitale rapporter har boligforeningen altid adgang til dataen, og samtidig gør det rapporterne nemmere at sammenligne.“
Undersøg:
Om jeres renoveringsprojekt kan få energitilskud og/eller en byfornyelsesbevilling. Husk at tjekke dette inden I laver en aftale med entreprenøren og påbegynder renoveringen.
– Mark Engelgaar, Abalon ApS
Valuaren: Vedligeholdelse styrker både ejendomsværdien og økonomien i foreningen
For den garvede valuar Peter Ryaa er der stor forskel på, om andelsboligforeninger prioriterer vedligeholdelse, eller om de ikke gør. En forskel der har konsekvenser for ejendomsværdien og foreningens økonomi:
“En velholdt ejendom giver alt andet lige en højere pris end en ejendom, som ikke er vedligeholdt. Vi har oplevet ejendomme, der er så undervedligeholdte, at nødvendige renoveringer vil dræne andels- boligforeningens økonomi. Vi anbefaler derfor, at foreningerne løbende afsætter et beløb til vedligeholdelse og gerne forhøjer budgettet til den post,“ forklarer diplomvaluar og indehaver hos VALUAREN Peter Ryaa.
Det er dyrt, når renoveringer bliver brandslukning
Hos VALUAREN er oplevelsen, at andelsboligforeningerne generelt er blevet meget bedre til løbende at renovere deres ejendom og få udarbejdet vedligeholdelsesplaner. Desværre er det dog langt fra alle, og derfor ender nogle foreninger i en brandslukningssituation, når renoveringsbehovet rammer.
“De andelsboligforeninger, som ikke får udarbejdet en vedligeholdelsesplan og udsætter renoveringerne, ender ofte i en dyr situation, når renoveringen bliver akut. Samtidig betyder en udsættelse af renovering-erne, at de andelshavere, der løbende fraflytter, ikke er med til at betale til vedligeholdelsen, hvilket de måske rettelig burde gøre,“ slutter Peter Ryaa.
Hvilke renoveringer giver en højere værdiansættelse?
Såkaldte lejeretlige forbedringer som isolering af etageadskillelse og gavle, nye energiruder, nyt tag og altaner (ikke individuelle) giver som udgangspunkt en højere værdiansættelse.
– Peter Ryaa, VALUAREN
Forsikringsselskabet: Tegn en forsikring inden det går galt
Desværre opdager mange andelsboligforeninger først når skaden er sket, at de ikke er ordentligt forsikret – og så er det for sent. Det er derfor uden tøven, at Torben Dalgaard, kundechef hos Erhverv i forsikringsselskabet Tryg, deler dette råd:
“Den største udfordring er, at andelsboligforeningerne glemmer at forsikre sig, inden renoveringen påbegynder. De indgår en aftale med en entreprenør om at renovere, stort som småt, men glemmer at kigge på, hvordan forsikringerne dækker. Og det kan ende med at blive en dyr omgang.“
Derfor skal foreningen udvide forsikringerne til at dække både storm og brand og også tilføje en entrepriseforsikring, fortæller den erfarne forsikringsmand. Her medforsikres entreprenøren, og det er blandt andet godt, hvis materialerne eksempelvis skulle blive stjålet eller rammes af vandskade.
“Hvis ikke foreningerne udvider deres forsikringer, kan det betyde, at hele renoveringsprojektet kan gå i stå, hvis noget går galt. Bliver vinduerne til 2 millioner kroner beskadiget eller stjålet, uden foreningen er forsikret, kan det ende i en firmakonkurs, da entreprenøren ikke har råd til at indkøbe nye. Er foreningen forsikret, er det hverken håndværkeren eller foreningen, der skal købe nye materialer, da det dækkes af forsikringsselskabet,“ forklarer Torben Dalgaard
Cirka 1000 brande opstår årligt ved varmt arbejde
Der opstår brande for cirka 200 millioner kroner årligt forårsaget af varmt arbejde, når der bruges varmeudviklende værktøj, fortæller Torben Dalgaard. Og varmt arbejde udføres også i andelsboligfor-eningerne, når der eksempelvis skal svejses, bruges en skærebrænder, lægges tagpap, eller viceværten skal afbrænde ukrudt. Men flere glemmer at forsikre sig mod varmt arbejde, og derfor er det en faldgrube, som foreningerne skal være opmærksomme på. Torben Dalgaard uddyber:
“Til mange renoveringer bruges værktøjer, der har flammer eller gnister involveret. Tænk bare på ukrudtsbrænderen, som bruges i næsten alle andelsboligforeninger. Som bygherre er det vigtigt, at andelsboligforeningen tager stilling til varmt arbejde og underskriver vejledende dokumenter og aftaler, inden det udføres. Det er vigtigt, at foreningen har papir på, hvem der gør hvad. Konsekvensen kan i værste fald være manglende forsikringsdækning eller en øget selvrisiko på 2-300.000 kroner, hvis dele af ejendommen brænder ned,“ uddyber Torben Dalgaard og henviser til gratis retningslinjer, der kan hentes på Trygs hjemmeside.
Autorisation er nøgleoordet
Brug uddannede og autoriserede håndværkere, når autorisation kræves. Forsikringen dækker nemlig ikke, hvis arbejdet udføres uautoriseret.
– Torben Dalgaard, Tryg
Guide: Hvordan sikrer foreningen sig inden, under og efter et byggeprojekt →