Administrationsaftale eller ej?
Overvejer din andelsboligforening at få en administrator, men er usikre på, hvad I skal stille af krav? Og hvad det koster? Så gør du klogt i at læse med her. Vi dykker ned i administratorjunglen med en ejendomsadvokat. Vi stiller alle spørgsmålene, så du ikke behøver det, og viser dig et priseksempel på en administrationsaftale.
En administrationsaftale er ikke en ”one-size fits all”. Den kommer i mange afskygninger, da det komme både an på, hvad I som andelsboligforening har af ønsker og behov, og hvad administrator kan tilbyde.
En administrationsaftale kan bestå af hjælp med alt fra assistance ved generalforsamlingen, arkivering og opbevaring af foreningens dokumenter til ajourføring med den gældende lovgivning. Nogle andelsboligforeninger får varetaget alt, og nogle er selvadministrerende. Midt imellem ligger alle dem, som en gang imellem har behov for støtte, hjælp og rådgivning udefra.
Små andelsboligforeninger har typisk selvadministration
Det er typisk de små foreninger, som vælger at være selvadministrerende eller hente hjælp udefra ved behov. Og det skyldes primært deres økonomi.
Har en andelsboligforening med otte andelshavere en administrationsaftale til 35.000 kroner om året, vil en stor del af beløbet være fordelt på den enkelte andelsbolighaver. Men det er også en holdningssag forklarer ejendomsadvokat Nicholas Wantzin:
”Mange ældre i foreningerne og i bestyrelserne mener, at de godt selv kan klare det, og at de ikke behøver at bruge penge på administration, mens de yngre ikke gider bruge tiden på det, og gerne vil købe sig til hjælp udefra.”
Det er derfor en stor beslutning for en forening, der er selvadministrerende at gå over til at benytte sig delvis eller helt af en administrator. Her er det også vigtigt at man vælger en administrator, der forstår hvor foreningen kommer fra og som forventningsafstemmer med foreningen i forhold til, hvad det er de kan få. Referencer fra andre kunder som administratoren har, er derfor også vigtig.
Store andelsboligforeninger har typisk administration
De store foreninger har mange fordele ved at investere i en administrator. Her kan antallet af andelshavere godt løbe op på 200 eller mere. Det giver meget arbejde til en bestyrelse, og kræver derfor både tid og evner at varetage de mange henvendelser.
Nogle foreninger vælger i stedet for en administrator at købe for eksempel advokatbistand, når der er behov for det. Det gør, at de sparer penge på en fast administrationsaftale. Og juridisk rådgivning er netop hvad boligadvokaten oplever en efterspørgsel på.
Et spørgsmål om tid og penge Det er ikke alle andelsboligforeninger, som har økonomien eller behovet for at indgå en administrationsaftale. De foreninger vælger at være selvadministrerende. Det er dog et spørgsmål om man i foreningen har tiden og kompetencerne til at gøre arbejdet.
Fra simpel administration til juridisk rådgivning
Ifølge Nicholas Wantzin er der mange foreninger, som er selvadministrerende, men det bliver sværere og sværere, fordi der bliver stillet større juridiske krav.
”Jeg oplever, at foreningerne de sidste 10 år er gået fra at efterspørge simpel administration til at ville have juridisk rådgivning. Den simple administration har for eksempel omhandlet bogføring, betaling af fakturaer eller bistand til udfyldelse af dokumenter elektronisk ved overdragelser. Men det er ikke kun behovet i dag. I dag er det rådgivning i forhold til alle de konflikter og spørgsmål, som opstår i en andelsboligforening,” siger Nicholas Wantzin.
Hvis en konflikt opstår i en andelsboligforening, for eksempel mellem en sælger og køber, så vil folk typisk gå ud og få prøvet spørgsmålet hos en advokat, og nogle gange føre retssager for peanuts. Det gjorde man ikke i gamle dage.
Samtidig er der sket en udvikling fra, at det førhen var formandens ord der gjaldt, til at det ikke længere er formanden, som har det sidste ord, mener advokaten.
Han peger på, at der er sket en samfundsmæssig ændring på det punkt.
Derfor henvender selvadministrerende foreninger sig:
- Juridisk rådgivning
- De søger én, der kan skære igennem på generalforsamlingens diskussioner
- Behov for en administrator, som modsat den gamle, står til rådighed og er tilgængelig.
Når I overvejer at få en administrationsaftale
En forventningsafstemning er altid et godt sted at starte, når I første gang kontakter et administrationsselskab.
I bør som andelsboligforening stille jer selv nogle grundlæggende spørgsmål: Hvad er vores behov i foreningen? Hvad kan den pågældende administrator rent faktisk hjælpe med? Alle administrationsselskaber er forskellige, og bygger derfor administrationsaftaler forskelligt op. Derfor kan det også være en fordel, at I indhenter mere end et tilbud på jeres kommende administrationsaftale.
En administrator skal lette bestyrelsesarbejdet
Administration handler om at gøre livet nemmere for bestyrelsen, at være tilgængelig samt at give korrekt og ordentlig rådgivning fra start.
En administrator skal altså aflaste bestyrelsens arbejde eller i visse tilfælde gå ind og overtage arbejdet, så bestyrelsen kan koncentrere sig om andre anliggender i andelsboligforeningen. Derudover kan en administrator give korrekt juridisk rådgivning fra start, så misforståelser kan undgås i længden. Nicholas Wantzin uddyber:
Et eksempel kan være, at en forening skal igangsætte et stort VVS-projekt, som formentligt er det første større projekt i 50 år. Det er derfor vigtigt, at bestyrelsen fra start bliver rådgivet korrekt i forhold til regler og lovgivning angående projektet – samt vælger en god og stabil leverandør fra begyndelsen.
Nicholas Wantzin
En administrator kan derfor være en god idé, da denne kan rådgive om, hvilken leverandør andelsboligforeningen bør vælge, og samtidig ikke vælger en, som før har leveret et dårligt resultat.
Priseksempel:
Pris for et år: 35.000 kr. – 45.000 kr.
Det koster det og det går pengene til ved en forening på 12 enheder:
Håndtering af forbrugsafgifter af f.eks.:
- Aconto vand
- Varme
- Årsopgørelse
- Tegning af forsikringer
- Opkrævning af kabel-tv
- Arbejde i forbindelse med at folk flytter ind og ud
Økonomisk administration af:
- Indbetalinger
- Udbetalinger
- Opkrævning
- Boligafgift
- Bogføring og regnskab
Beløbet på 35.000 kroner er til en administrationsaftale uden deltagelse fra en repræsentant fra administratoren på generalforsamlingen, mens de 45.000 kroner indebærer denne deltagelse.
Få tilbud fra 3 ejendomsadministratorer
Her på Andelsportal.dk har vi en service, hvor alle foreninger gratis kan indsende en forespørgsel og derved få 3 uforpligtende tilbud på ejendomsadministration.
4 kommentarer
Jeg har lige klikket på jeres “Få tilbud fra 3 ejendomsadministratorer” knap men den ryger til en side hvor man kan indhente tilbud på byggeprojekter. Er det med vilje? Jeg tænker der er forskel på opgaven?
Hej Hans Jørgen,
Jeg beklager forvirringen. Det er den samme formular vi benytter til begge dele. Vores serviceteam ringer dig op, når du har indsendt forespørgslen og vil herefter sørge for at formidle kontakten til administrationsselskaberne.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej! jeg har læst artiklen om administrators opgaver og bestyrelsens ansvar. Jeg har i øvrigt sat mig rigtig godt ind i andelsideen, inden jeg flyttede ind for 5 år siden i en lille andelsforening på 8 andelshavere. Jeg havde advokat på, som den eneste andelshaver.
Det hele lyder så godt når man læser reglerne om andelsboliger her på nettet, men hos os, blæses der på regler! De kender dem slet ikke! Bestyrelsen mener de bestemmer alt, da de er de udvalgte! De vil ikke forstyrres af mig der protesterer og sender dem kopier fra ABF, Andelsportal osv. Da vil have arbejdsro til deres foreningsarbejde, siger de. De mener alle har købt eget hus og selv står for vedligehold og renovering inde som ude. (tag, kloak, fliser i vejen osv.)! De ansætter og bruger penge og vi andelshavere får først melding om det senere. De har ansat en administrator, som ikke reagere på bestyrelsens manglende og uvidende måde at “arbejde” på. De styrer andelshaverne, ved at betale lidt vedligehold for de der stemmer på dem og ikke brokker sig. Jeg må ikke se kvitteringer eller hvor der laves vedligehold og jeg må ikke få lov til at gå i banken og se vores bankkontoer, som hele tiden skiftes ud med nye. Nu har de også skiftet bank, som nu ligger længere væk! Kun de må se bankoversigter, siger de! Derfor er det meget svært, at forstå og sætte sig ind i økonomien her, og om det løbende vedligehold laves ens, eller om penge forsvinder ud af foreningen osv. osv. Administrator støtter dem og revisoren vil heller ikke udlevere papirer til mig! Der blev jeg smidt ud, da jeg prøvede at få oplysninger!
Bestyrelsen forstår ikke at læse vedtægterne og har nu ændret dem, som de mener er rigtigt. Dette blev så vedtaget, da ingen tør gå imod dem. De har dog ændret mere end de har fået lov til!
Vi har fået lavet en vedligeholdsplan fra et ingeniørfirma, men den forstå de heller ikke at læse. Kun de selv får renoveret inde i boligen og ellers sattes penge af til udendørs vedligehold, som snefejning, og græsslåning i et år!
Jeg er glad for mit lille sted, da jeg bor sidst, ud til natur og skov og ugenert af de andre. jeg vil dog ikke bo her når jeg bliver meget ældre, da jeg har oplevet to par ældre her, som bestemt har været kuet af bestyrelse og administrator, vi har stadig en gammel dame boende på snart 90 år, som bliver dikteret hvad hun skal stemme, ellers kommer de ikke og besøger hende! 2 er flyttet, den ene var kørt psykisk ned!
Jeg er rådet til af advokater kun at stemme og ellers holde mig væk fra GF, som er det eneste møde vi har. Beboermøder har der ikke været de 5 år jeg har boet her! Advokaterne siger, at jeg skal lade som om jeg er lejer, – da det jo er det vi alle er i vores egen lille forening, at der ikke er andet at gøre, da der ingen lov findes omkr. andelsforeninger! Kan det være rigtigt, at der ikke er love for at sætte en sådan uvidende bestyrelse på plads? Er der ikke, må der da gøres noget ved det! Venlig hilsen Helle Jørgensen
Hej Helle
Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå din frustration, hvis bestyrelsen træffer beslutninger uden om generalforsamlingen, som de ikke må. Jeg vil anbefale, at du læser denne artikel: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/. Som administratoren også nævner, så handler det om at bruge sin politiske magt på generalforsamlingen. I grelle tilfælde kan den enkelte andelshaver nægte at betale sin andel af projektet. Det uddyber en boligadvokat i artiklen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Viser 0 af 4 kommentarer