Penge under bordet og lange ventelister: Jagten på en andelsbolig
At komme ind på andelsboligmarkedet i København kan være som at finde en nål i en høstak. Det kræver tålmodighed, forbindelser - og i flere tilfælde en bunke kontanter. En kombination af lavt udbud, høje priser og manglende kontrol har skabt et boligmarked, der minder om det vilde vesten.
Et boligmarkedet under pres: lavt lejlighedsudbud og høje priser
Andelsboliger har længe været et populært alternativ til ejerboliger – særligt i hovedstaden, hvor boligpriserne er høje, og hvor størstedelen af landets andelsboligforeninger ligger.
I København og på Frederiksberg er næsten hver tredje bolig en andelsbolig. Det svarer til omkring 110.000 andelsboliger – der typisk handles til priser langt lavere end ejerlejligheder. Den lavere pris gør boligerne attraktive – og skaber blandt andet derfor også lange ventelister.
Netop fordi andelsboliger typisk er billigere end tilsvarende ejerlejligheder, er der stor rift om dem. Det er ikke unormalt, at folk sidder klar med annonceagenter på DBA og reagerer inden for få sekunder, når en ny andel lægges op – eller at fremvisninger tiltrækker køer ned ad gaden.
I nogle tilfælde fører konkurrencen også til uofficielle og ulovlige salgsmetoder, hvor store pengebeløb uden for den offcielle pris camoufleres som køb af eksempelvis møbler til langt over markedsværdien.
Andelsbolig vs. ejerbolig
Forskellen mellem de andelsbolig- og ejerboligformen handler først og fremmest om ejerforholdet.
Når du køber en ejerbolig, bliver du fuld ejer af boligen og kan som udgangspunkt selv bestemme over den. Når du køber en andelsbolig, køber du derimod en andel i andelsboligforeningen, hvilket giver dig brugsret til boligen. Du bliver altså andelshaver i en forening, der i fællesskab ejer både ejendommen og din bolig.
I debatten om boligmarkedet i hovedstadsområdet fremhæves andelsboliger ofte som et billigere alternativ til ejerboliger, som er steget markant i pris gennem de seneste årtier. F.eks. var kvadratmeterprisen på solgte ejerlejligheder i København i august 2024 over 90 % højere end for ti år siden.
Og i modsætning til ejerboligformen er andelsboligformen inspireret af andelstanken, der historisk har præget Danmark: At give økonomisk mindre privilegerede grupper mulighed for at komme ind på boligmarkedet ved at dele ejerskab og ansvar. Den udbredte brug af familiære og sociale netværk på andelsboligmarkedet rejser dog et væsentligt spørgsmål: Er andelsboliger med til at fremme social udligning, som det oprindeligt var meningen?
Med de kraftigt stigende ejerboligpriser i hovedstadsområdet er adgangen til at købe ejerbolig i dag ofte begrænset til personer med høje indkomster eller velhavende familiebaggrund. En analyse fra ROCKWOOL FONDEN viser også, at adgangen til andelsboligmarkedet er begrænset – og her spiller familiekontakter og sociale netværk en endnu større rolle for at få adgang til markedet.
Penge under bordet og skjulte budrunder: Købere presses på andelsboligmarkedet
Andelsboligerne er så eftertragtede, at flere tyer til direkte ulovlige metoder for at få fingrene i én.
Blandt andre kan Politiken rapportere om ulovlige budrunder, betaling af penge under bordet og manglende kontrol med salgsprocesserne. Det udfordrer både købere, sælgere og bestyrelser. Politiken beskriver i flere historier, hvordan købere oplever fremvisninger, der reelt set fungerer som auktioner, hvor interesserede bliver bedt om at aflevere anonyme bud – ofte uden bestyrelsens kendskab. Buddene overstiger den lovlige maksimalpris og bidrager til et lukket system, hvor netværk og kontanter vejer tungere end regler og gennemsigtighed.
Strafbart for sælger, men ikke for køber
Politiken beretter om, hvordan købere på andelsboligmarkedet i flere tilfælde presses til at betale store beløb under bordet for at få fingrene i en bolig. Eksempelvis beskrives en sag, hvor en køber blev bedt om at betale 150.000 kroner kontant for møbler, som skulle overdrages til sælger umiddelbart inden underskrivelsen af overdragelsesaftalen.
Ifølge andelsboligloven er det strafbart for sælger at tage overpris med en strafferamme på bøde eller op til fire måneders fængsel, mens det derimod ikke er strafbart for køber at betale pengene, uanset om initiativet kommer fra køberen selv.
Ifølge advokat Kristian Strandberg Dreyer, leder af afdelingen for fast ejendom hos Galst Advokater, er der en klar ubalance i situationer, hvor penge under bordet er indblandet. Til Politiken forklarer han:
Man kan argumentere for, at køber og sælger ikke er ligestillet, fordi der er en grund til, at køberen vil betale overpris; det er svært at komme ind på markedet, og køber kan føle sig presset. Omvendt er det nemt for køber at få overprisen tilbage, hvis vedkommende indvilliger i penge under bordet og kan bevise det. Så samlet set taler det for at kriminalisere køberen, hvis man vil det her til livs.
Hvad gør man, hvis der kræves penge under bordet?
Det er som sagt ulovligt at tage overpris for en andelsbolig, men mange købere finder sig i de ulovlige metoder. Men som køber kan man rette krav mod sælger om tilbagebetaling. Har man betalt overpris, kan man lægge sag an mod sælger i op til 3 år efter købet.
Tidligere juridisk chef hos ABF, Shalaleh Momeni, forklarer til Politiken, at man dog skal kunne bevise, at man har betalt overpris. Står man derfor som køber og er man blevet mødt med krav om penge under bordet, skal man kunne fremvise dokumentation på det før, at man kan rette krav om tilbagebetaling.
I andelsboligloven §5 står der, at når man sælger en andelsbolig, kan man ikke selv bestemme prisen. Salget er reguleret af regler om maksimalpriser, som fastslår, at prisen højst må svare til andelens værdi i foreningens formue beregnet ud fra andelskronen med tillæg for boligens vedligeholdelsesstand og eventuelle forbedringer. Loven kræver desuden, at andelsboligforeningens bestyrelse godkender den overdragelsesaftale, som indgås mellem køber og sælger, for at sikre, at handlen følger andelsboliglovens § 5.
Bestyrelsen i en andelsboligforening kan desuden ekskludere sælger, hvis det opdages, at der kræves penge under bordet.
Tre gode råd til, hvordan man skal håndtere overprissager:
- Modstå fristelsen og lad handlen gå tilbage
- Sørg for at indsamle dokumentation for betaling af overprisen
- Anmeld sælger hurtigt, så du bevarer retten til at få overprisen tilbagebetalt.
Andelsboliger sættes typisk ikke til salg på det frie marked
Andelslejligheder sælges sjældent via det åbne marked gennem ejendomsmæglere. I stedet sker salget ofte gennem interne eller eksterne ventelister, eller ved at boliger byttes med andre andelsboliger, når beboerne ønsker at flytte.
ROCKWOOL FONDEN har undersøgt, hvor ofte familiemedlemmer bor tæt på hinanden, uden at det nødvendigvis er i samme andelsboligforening. Helt konkret er der set på, hvor mange der bor i samme sogn i København og på Frederiksberg, men ikke i den samme andelsboligforening. Resultatet viser, at andelen af beboere med familiemedlemmer i samme andelsboligforening er over 100 gange højere end andelen af dem, der blot bor i samme sogn.
Med andre ord: Selvom familiemedlemmer generelt er mere tilbøjelige til at bo i samme område af storbyen sammenlignet med tilfældige steder i Danmark, er deres koncentration i andelsboligforeninger langt mere udtalt – over hundrede gange større.
Denne udbredte tilstedeværelse af familienetværk tyder på, at andelshaverne i høj grad benytter muligheden for at sikre bolig til deres egne familiemedlemmer, når der bliver ledige lejligheder i foreningen.
Familiemedlemmer får fortrinsret
Analysen fra ROCKWOOL Fonden viser, at mere end hver sjette beboer har forældre, søskende, voksne børn eller andre nære familiemedlemmer boende i samme andelsboligforening i København og på Frederiksberg. I flere dele af byen gælder det endda for mere end hver femte beboer.
Det betyder, at ansøgninger og forhåndsgodkendelser ofte spiller en mindre rolle. Resultatet er, at mange andelsboligforeninger i praksis fungerer som et lukkede netværk, hvor boliger forbliver i familien gennem generationer. Dette betyder, at det er markant sværere for folk uden familiære forbindelser til en forening at få adgang til andelsboligmarkedet, selv hvis de opfylder alle formelle krav.
Fakta: så meget må andelsboliger koste
Selvom lovgivningen sætter en klar grænse for, hvor meget en andelsbolig må koste, oplever flere boligkøbere, at den såkaldte maksimalpris i praksis ofte overskrides. Det sker eksempelvis gennem betaling for løsøre, der ikke stemmer overens med det reelle indbo, eller ved kontantbetalinger, som ikke indgår i købsaftalen.
Hvad er maksimalprisen på en andelsbolig?
Maksimalprisen er det højeste beløb, en sælger lovligt må tage for sin andelsbolig. Prisen fastsættes ud fra andelens værdi i foreningens samlede formue, tillagt godkendte boligforbedringer og fast inventar som f.eks. skabe eller køkken.
Formuen beregnes ud fra nettoformueprincippet – altså forskellen mellem foreningens aktiver og gæld.
Selvom andelsboliger har et prisloft, påvirkes de stadig af markedskræfter. Derfor kan den reelle salgspris i praksis være lavere end maksimalprisen, afhængigt af efterspørgslen.
5 kommentarer
Det er vældig, at for belyst de mange muligheder, så køberne kan være opmærksomme på hvad de IKKE bør acceptere, og hvordan man skal forholde sig, HVIS man bliver udsat for det.
Hej venner.
Jeg er langt hen ad vejen enig med Flemming Larsen. Alle regulerede områder i Danmark sander til. Og det er dog utroligt så meget politikerne har blandet sig og lavet love og bekendtgøreser for andelsboliger. Hvad skal vi gøre: fritstil andelsboligerne på linie med ejerboliger. Der er ikke den store forskel. Og andelstanken inteesserer ikke de unge curling børn af i dag.. Og så synes jeg socialistavisen POLITIKEN gør os til Sorte Per. Miseren på boligmarkedet skyldes jo at efterspørgsel er langt større end udbuddet – og ikke at der i få tilfælde foregår visse ulovlige ting på andelsboligmarkedet. Og i hvor mange år har vi ikke hørt masser af politikere love at bygge billige lejeboliger – men det sker ikke. Og så er penge under bordet vildt overdrevet. Langt over 100 foreninger er medlemmer med ordnede vente lister i portalen Waitly. Og så følger næsten alle foreninger ABF´s standardvedtægter, og der er reglen bytte eller familiemedlemmer i direkte linie nr 1 og 2 ved salg. Og så en lille korektion – hvordan kan alle unge mennesker tro, at de som førstegangskøbere kan få en billig bolig i København. Da jeg var ung i 60erne måtte vi flytte 23 kom syd for København til Greve for at købe vores første hus. Og man skulle gifte sig, hvis man ville have en 2 vær lejelejlighed i Valby f.eks. Der er intet nyt under solen venner. Og en sidste ting fra f.eks. Østerbro. Hvorfor skulle unge andelshavere sælge deres 3 vær lejlighed på 95 kvm for 2 mill, når ejerlejligheder i naboejendommen koster 8 mill. Det vil jo stavnsbinde dem, der vil videre på ejendomsmarkedet – købe sig et parcelhus mm. Priserne er jo stukket helt af.
Helt tydeligt, at ideen med andelsboliger har spillet fallit. Området er fyldt med særlove, lappeløsninger og begrænsninger, og sammenholdt med udbredelsen af nepotisme og penge under bordet peger det mod en radikal løsning: Afskaffelse af begrebet andelsboliger.
Hvis andelsboligerne blev omdannet til ejerboliger eller endnu bedre lejeboliger, vil derblive en både billigere og mere retfærdig tilgang til en bolig, som folk med en helt almindelig indtægt kan betale. Historisk set har det altid været en god investering at eje boliger, så mon ikke der er fonde, forsikringsselskaber, eksisterende boligforeninger eller privatpersoner, der vil være interesseret i at overtage nogle af de eksisterende andelsboligforeninger.
Andelsboligmarkedet er det vilde vesten! Sådan lyder overskriften i indslag på andelsportal.dk.
I 25 år har jeg været kasserer i en andelsboligforening, med beliggenhed i Aarhus området. Jeg har medvirket i adskillige handler i vores andelsboligforening. Handler der er udført lige efter bogen (ABF standardvedtægt § 14 & 15). Altså ingen vild vest situation her. Derfor ganske unfair, når helt reelt styrede andelsboligforeningen i Danmark, slås i hartkorn med nogle uskønne og ulovlige andelsbolighandler i København, foretaget af tvivlsomme bestyrelser! Spørgsmålet er her, hvorfor griber foreningernes andelshavere ikke ind?
Jeg forstår, det er dagbladet Politiken, der har taget fat i “vild vest andelsbolig problematikken”. Det så ganske OK! Samme dagblad burde bevæge sig ud over Valby Bakke, idet der har findes adskillige andelsboligforeninger med rent mel i posen! Kig forbi og beskriv så forretningsgangen i veldrevne og lovmæssig drevne andelsboligforeninger med beliggenhed, helt udenfor vild vest området København!
Ikke for at gøre problemet mindre, men jeg tænker det er en problematik, der også gælder for mange udlejningsejendomme og for salg af ejerlejligheder.
Viser 0 af 5 kommentarer