ejendomsvurderingfastfrosne valuarvurderingervaluarvurderingsnorm

Stor kompleksitet i anbefalingerne til en ny vurderingsnorm på andelsboligmarkedet

Med hjælp fra valuaren belyser vi udvalgets anbefalinger til fremtidens vurderingsnorm på andelsboligmarkedet. Og det er bare om at holde tungen lige i munden, da vurderingsmetoderne er en indviklet størrelse.

(Foto: Folketinget – Fotograf: David Kahr.)

Opdatering 21.07.2022
Indenrigs- og boligminister Christian Rabjerg Madsen (S) har fremsat et lovforslag om, hvordan man fremadrettet kan værdisætte andelsboliger. Det er til høring. Forslaget omhandler at forlænge valuarvurderingernes gyldighedsperiode og give andelsboligforeningerne mulighed for at vælge en nettoprisindeksering af den offentlige vurdering fra 2012. Høringsfristen er den 18-08-2022.

Fastfrysning, dagsværdi, regnskabsvejledning og indekseringsformer er blot nogle af de nøgleord, der kendetegner kompleksiteten i samtalen om vurderingsprincipper i andelsboligforeningen. Og da folketinget i februar 2021 besluttede at droppe planen om at opdatere de offentlige ejendomsvurderinger, blev det endnu mere komplekst. Med hjælp fra valuar Per-Henrik Schultz Jensen fra Gottlieb+Partners A/S ser vi nærmere på de løsningforslag, som boligministerens ekspertudvalg præsenterede tilbage i december 2021.

Per-Henrik Schultz Jensen

Per-Henrik Schultz Jensen
Valuar hos Gottlieb+Partners A/S

Ventetiden er stadig lang

Inden vi dykker ned i de konkrete løsningsforslag, gør Per-Henrik Schultz Jensen os klogere på, hvem de mulige ændringer kan få størst betydning for.

Udvalgets medlemmer
Ekspertudvalget består af medlemmer fra: Indenrigs- og Boligministeriet (formand), Bolig- og Planstyrelsen, Skatte-ministeriet ABF, Dansk Ejendomsmæglerforening og EjendomDanmark.

“Jeg oplever, at de foreninger, som har anvendt den offentlige ejendomsvurdering som grundlag for fastsættelse af foreningens andelskrone, gør det, fordi de ønsker at holde værdien lavere end markedet, så flere kan deltage i foreningen. De bliver nu tvunget til at tage stilling til, hvad de vil i fremtiden. Samtidig er de blevet lovet et vurderingsoplæg længe, men kan risikere, at ændringerne først bliver vedtaget sent på året. Det betyder, at flere foreninger forsat er fanget i et limbo af usikkerhed en tid endnu,” siger den erfarne valuar fra Gottlieb+Partners A/S.

De to løsninger lyder

Udvalget har undersøgt forskellige løsningsforslag som et alternativ til den afskaffede offentlige ejendomsvurdering, og de kan opdeles i to kategorier:

  1. En vurderingsmetode baseret på en fortsat anvendelse af 2012-vurderingen underlagt forskellige former for indeksering – altså bud på, hvad prisen skal følge.
  2. En vurderingsmetode, der indebærer forskellige former for forlængelse af valuarvurderingens gyldighedsperiode til maksimalt 2½ år eller 3½ år.

“I min optik er den offentlige vurdering fra 2012 på mange måder ikke tidsvarende. En brug af 2012-vurderingen med indeksering, som er udvalgets første løsningsforslag, vil jeg derfor ikke mene giver en tidsvarende værdi for andelsboligforeningernes ejendomme,” siger Per-Henrik Schultz Jensen og fortsætter:

“Der er naturligvis stor forskel på de andelsboligforeninger, vi taler om. Der hvor jeg ser, at den offentlige vurdering er kommet tættest på markedsværdien, er uden for storbyerne og i de foreninger, der har fået byfornyet deres ejendomme og dermed fået reguleret den offentlige vurdering, inden den blev fastfrosset i 2012.”

Læs mere om anbefalingerne her

Statistik: Flere andelsboligforeninger har skiftet den offentlige vurdering ud med en valuarvurdering

I 2020 bestod andelsboligmarkedet af omkring 203.000 andelsboliger, hvilket svarer til 7 procent af boligmassen. Ser vi konkret på foreningerne, så brugte godt hver fjerde andelsboligforening den offentlige vurdering som værdiansættelsesmetode i 2020. Til sammenligning brugte 60 procent af foreningerne en valuarvurdering, hvilket er en fordobling sammenlignet med 2014. 

Kilde: Indenrigs- og Boligministeriet: Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, december 2021, Finans Danmark og beregninger fra Realkredit Danmark.
Kilde: Indenrigs- og Boligministeriet: Andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper, december 2021, Finans Danmark og beregninger fra Realkredit Danmark.

En forlængelse af valuarvurderingen

Selvom det kan lyde simpelt, at foreningen får mulighed for at spare penge ved at forlænge valuarvurderingens gyldighedsperiode, så er det faktisk ikke lige til. Den nye regnskabsvejledning stiller nemlig krav til, at foreningerne har en opdateret dagsværdi at bruge til regnskabet. Og her er den offentlige ejendomsvurdering ikke længere retvisende.

“Regnskabsbekendtgørelsen er for mig klar i mæglet. Om man bruger den offentlige værdi eller en fastfrosset valuarvurdering, skal foreningerne stadig have et opdateret værdinotat at vedlægge i regnskabet. Det skyldes, at man skal vurdere, om der er sket væsentlige ændringer i værdiansættelsen siden sidst,” siger Per-Henrik Schultz Jensen og uddyber:

“Udfordringen er, at man fra politisk hold ikke har gennemtænkt Blackstone-loven fra 2020 i forhold til revisorernes krav. Revisorerne vil nemlig kræve en dagsværdi til regnskabet, som er tidssvarende. Her skal man som forening enten indhente en ny valuarvurdering og bruge den som dagsværdi eller få udarbejdet et notat, der bekræfter værdien af ejendommen.”

En af grundene til at foreningerne ikke blot kan bruge den samme vurdering mange år frem er, at andelsboligerne skal kunne afsættes på et rigtigt grundlag.

“Det er fint, at man forlænger valuarvurderingerne, men udfordringen opstår, hvis man ønsker at sælge en andel, da en køber ofte vil kræve, at der ligger en aktuel valuarvurdering til grundlag for prisen,” siger Per-Henrik Schultz Jensen.

Anskaffelsessum er stadig en mulighed

“Anskaffelsessummen er stadig en mulighed i forhold til prissætning. Udfordringen er dog, at rigtig mange foreninger er stiftet for mange år siden, og her bliver det svært at dokumentere ejendommens forbedringer, som man kan tillægge anskaffelsessummen. Anskaffelsessum som vurderingsmetode er dog relevant ved nybyg, hvor værdien stadig kan være tilsvarende,” siger Per-Henrik Schultz Jensen.

Ny regnskabsvejledning
I kan altid søge rådgivning hos jeres revisor eller administrator, hvis I søger juridisk hjælp til regnskabspraksis i foreningen. Erhvervsstyrelsens regnskabsvejledning kan I finde på: Alt om regnskabsvejledningen.

Valuaren som rådgiver

Spørgsmålene er mange, når vi taler vurderingsmetoder på andelsboligmarkedet. Derfor er Per-Henrik Schultz Jensens afsluttende råd til andelsboligforeningerne også klare.

“Valuaren er blevet mere end bare en, der værdiansætter andelsboligforeningernes ejendomme, da det rådgivende element fylder mere, i takt med at kompleksiteten er vokset. Brug derfor os valuarer til at afmystificere valuarvurderingen, da vi gerne stiller op på foreningernes bestyrelsesmøder eller på generalforsamlingen,” siger han og påpeger, at foreningerne også skal overveje at indlægge en buffer i regnskabet:

“Det jeg oplever er, at interesserne er forskellige fra forening til forening. Overvej derfor at hensætte en buffer i regnskabet til vedligeholdelse af foreningens ejendom og værdiforringelse, da man som forening ikke behøver at bruge hele valuarvurderingens værdi til at regulere andelskronen op,” slutter Per-Henrik
Schultz Jensens.

Nynne Pihl Groth
Om forfatteren: Nynne Groth Hallander arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Jeg er helt enig i, at den offentlige vurdering fra 2012 ikke på nogen måde er retvisende, lige meget om den er pristalsreguleret eller ej. Men forklar mig lige, hvorfor en valuarvurdering, hvor
ejendommens tilstand, vedligeholdelsesplaner, økonomi, energi- og miljøtilstand, beliggenhed og meget mere er minutiøst gennemgået og dokumenteret, kun skal have en gyldighed på ca. 3 år. Den er langt mere retvisende end den tidligere offentlige vurdering, som blot byggede på gennemsnitspriser for områdets lejeboliger. Efter min mening burde den have en gyldighed på mindst 5 år og med en årlig pristalsregulering. Det vil spare andelsforeningerne for en del omkostninger. Men der har vist siddet nogle personer i udvalget, som har set det som deres vigtigste opgave at sørge for fast arbejde til valuarer.

skriv et svar
Flemming Larsen - 8 måneder siden

Som andelshaver i en lille andelsboligforening kan jeg godt tænke mig at nogen vil udbyde en samlet pakke indeholdende revision (hvis foreningerne ønsker at få revideret deres regnskaber), energimærkning og råd om fastsættelse af dagsværdien/valuarydelsen (og salg af andele hvis køber eller sælger ønsker professionel hjælp).

Måske vil det være tilstrækkeligt at ejendomsmæglerne bliver opgraderet på energimærkning, eventuelt ved anskaffelse af et system med kunstig intelligens for området. da små andelsboligforeningers regnskaber ikke er raketvidenskab.

For mig ser det ud til at et nyt forretningsområde for de professionelle aktører bliver at lave attester for hinandens troværdighed for andelshavernes regning.

Må vi venligst få lidt nytænkning ind her og lidt omkostningsbevidsthed.

Venlig hilsen
Carsten

skriv et svar
Carsten M. Sørensen - 8 måneder siden

Til Andelsportalen

Det forekommer ærligt talt ret tendentiøst, at man fra valuarside gang på gang forsøger at fremstå som uvildige rådgivere i forhold til andelsforeninger, der har benyttet muligheden for fastfrysning af valuarvurdering indhentet i 2020. Ifølge ‘Blackstone’ forliget har foreningerne ret til at anvende denne fastfrysning, så længe de ønsker det. Hvis der sker væsentlige ændringer i en andelsforenings værdiansættelse, har dennes bestyrelse pligt til at få foretaget en mere retvisende valuaransættelse, men det er og bliver foreningens afgørelse og ansvar.
Fra valuarside forsøger man at presse foreningerne via revisorpålæg om en årlig aktuel valuarvurdering. Det ligner reelt et forsøg på at generobre et lukrativt marked for årlige vurderinger.

Der er muligvis tale om manglende koordinering af regnskabslovgivningen ift. loven fra 2020, men bestyrelsen i en andelsforening er til enhver tid ansvarlig for at aflevere korrekte tal til revisor, og kan derfor skriftligt under ansvar meddele revisor, at der ikke er hændt væsentlige ændringer i foreningen med betydning for den fastfrosne valuarvurdering som maksimal værdifastsættelse. Denne ret og pligt bør bestyrelserne fastholde som deres ansvarsområde og ikke give efter for valuarernes erhvervsinteresser.

Mvh. John Sønberg Madsen

Tidligere bestyrelsesformand i Andelsbofællesskabet Villestofte

skriv et svar
John SønbergMadsen - 8 måneder siden

Enig Flemming, kunne godt minde om “Hvem vinder kampen om andelsboligmarkedet”? Fornemmer uenighed i det nedsatte udvalg, hvilket igen – igen bevirker, at landets andelsboligforeninger fortsat står med “Sorteper”. Det imens Ejendomsmæglere, Valuarer og ABF åbenbart strides om et lukrativt Andelsbolig marked.

skriv et svar
Ole Vinsten - 8 måneder siden

Hej

Hvornår tror du det er realistisk at et nyt vurderingsprincip træder i kraft? Vi er så mange i foreningerne med offentlig vurdering der gerne vil videre på boligmarkedet men som har været stavnsbundet så længe. Markedet rundt omkring os er steget frygteligt meget de sidste år og vi kan ikke komme videre!

Mvh Nadia

skriv et svar

    Hej Nadia

    Tak for din kommentar. Der er desværre mange som dig, der føler sig fanget mellem to stole. I slut juni har Indenrigs- og boligminister Christian Rabjerg Madsen (S) fremsat et lovforslag om, hvordan man fremadrettet kan værdisætte andelsboliger. Det er til høring. Høringsfristen er den 18-08-2022.

    Forslaget omhandler at forlænge valuarvurderingernes gyldighedsperiode og muligheden for at andelsboligforeningerne kan vælge en nettoprisindeksering af den offentlige vurdering fra 2012.

    Vi opdaterer portalen, så snart der er nyt.

    De bedste sommerhilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne Pihl Groth
    Nynne Groth Hallander - 3 måneder siden
Skriv en kommentar