andelsboligpriserBoligaftaleejendomsværdioffentlige ejendomsvurderingerPrissætningvaluarvurdering

Valuar: Boligaftalen har begrænset indvirkning på prissætningen af andelsboliger

Fastfrosne valuarvurderinger og farvel til offentlige ejendomsvurderinger. En valuar giver sit besyv på vurdering af andelsboliger efter den 1. juli 2020 – og kommer med forslag til hvordan årsregnskabet færdiggøres.

Det der med værdiansættelse af andelsboligforeningens ejendom er mildest talt ved at være et kludetæppe af regler og undtagelser, som kræver en ualmindeligt lige tunge i munden at forstå. Den nye boligaftale, som trådte i kraft den 1. juli 2020, komplicerede billedet yderligere, og senest har regeringen sendt et lovforslag i høring, som skal afskaffe offentlige ejendomsvurderinger helt.

Ja, du læste rigtigt: De offentlige ejendomsvurderinger, som op mod 40 procent af landets andelsboligforeninger har gået og ventet på siden 2013, kommer muligvis aldrig til at se dagens lys. Skatteminister Morten Bødskov (S) sendte nemlig et lovforslag i høring den 12. oktober 2020, som praktisk talt skal afskaffe de offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme helt.

Skatteminister vil afskaffe ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger

I maj indgik partierne, der står bag den politiske aftale om nye ejendomsvurderinger – Socialdemokratiet, Venstre, Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance – en ny aftale om ejendomsbeskatningen i de kommende tre år, som er gældende mens det nye system bliver klargjort. Af denne aftale fremgår det, at der skal findes en mere enkel model for vurdering af erhvervsejendomme for at minimere risikoen for flere fejl.

Det er denne forenkling, som nu kan betyde, at der slet ikke skal fastsættes en ejendomsværdi af andelsboligforeningernes ejendomme. I hvert fald hvis det lovforslag, som regeringen har sendt i høring, bliver en realitet. Andelsboligforeninger med en offentlig ejendomsvurdering vil med stor sandsynlighed i stedet blive nødt til at anskaffe sig en valuarvurdering for at få en gældende vurdering af deres ejendom.

Emil Ellekilde, partner og valuar hos STAD Valuar, som er et datterselskab hos STAD Erhverv, fortæller, at han som udgangspunkt godt kan se idéen i at afskaffe de offentlige ejendomsvurderinger. Blandt andet fordi, at andelsboligforeninger i skattelovgivningsforhold bor til leje og således ikke betaler ejendomsværdiskat som de almindelige boligejere.

Emil Ellekilde

Emil Ellekilde
Partner og valuar hos STAD Valuar

“Personligt er jeg egentlig meget stor tilhænger af det princip, som langt de fleste andelsboligforeninger i praksis prøver at håndhæve, nemlig at ingen skal risikere at tabe penge på at købe sig ind i andelsboligforeningen. Derfor passer man på med at sætte andelskronen højere end på et niveau, hvor alle andelshaverne kan føle sig trygge ved, at deres andelsindskud dermed bare bliver en slags depositum plus en eller anden rente over tid,” siger han.

Værdiansættelsesprincipper

Når andelskronen sættes, kan andelsboligforeninger i dag sætte ejendomsværdien efter tre principper: Ejendommens anskaffelsespris, handelsprisen (en valuarvurdering) eller den offentlige ejendomsvurdering. Der er dog ikke foretaget nogle offentlige ejendomsvurderinger siden 2012, hvorfor mange andelsboligforeninger har benyttet sig af en forældet værdiansættelse.

Andelsboligforeninger med en valuarvurdering kan nemlig vælge ikke at benytte det fulde beløb, som valuaren er kommet frem til, når andelskronen skal sættes. En praksis, som mange andelsboligforeninger benytter i dag, og som de også tager højde for hos STAD Valuar:

“Vi gør faktisk i vores rapporter et stort nummer ud af at fremskrive betydningen af større fremtidige vedligeholdsarbejder for at vise betydningen af disse, efterhånden som fremtid bliver til nutid, og hvad det får af betydning for værdiansættelsen netop for at hjælpe andelsboligforeningerne med at tænke lidt langsigtet og overveje, hvad en ansvarlig andelskrone egentlig er,” udtaler Emil Ellekilde.

Boligaftale og prissætning på andelsboligforeningers ejendomme

En ny boligaftale trådte i kraft den 1. juli i år. Aftalen er oprindeligt udformet for at komme problemer med den såkaldte Blackstone-finte til livs. I de senere år har mange lejere kæmpet med, at investeringsselskaber opkøber den udlejningsejendom, de bor i, for at modernisere den. Med afsæt i den daværende boliglovs paragraf 5.2 kan udlejerne hæve huslejen på baggrund af den netop gennemførte modernisering.

Her påpegede kritikere, at en af konsekvenserne kunne blive, at priserne på udlejningsejendomme ville falde og hermed ville priserne på andelsboligmarkedet også falde. For at skærme andelsboligforeningerne blev der indført en undtagelse i boligaftalen, således at andelsboligforeninger ikke vil være underlagt den karensperiode på fem år, som vil gælde for udlejningsejendomme.

Det er også helt centralt i boligaftalen, at der er et grønt incitament, der betyder, at karensperioden bortfalder, hvis en udlejningsejendoms energimærke enten rykkes til energiklasse C eller højere, stiger med mindst to niveauer eller energirenoveres for minimum 3.000 kroner per kvadratmeter.

Til debatten om hvorvidt, at boligaftalen kommer til at påvirke prissætningen på andelsboliger, siger Emil Ellekilde:


Lovindgrebet har som udgangspunkt primært sigte på private handelsejendomme, så med mindre andelsboligforeninger har et rigtig dårligt energimærke, er betydningen ret begrænset nu og her.

Han tilføjer: “Man må give boligministeren kredit for, at han har lavet et indgreb, der ikke påvirker andelsboligforeningerne synderligt. Men man kommer ikke uden om, at andelsboligforeningers ejendomme vurderes som udlejningsejendomme, og over tid vil det få en skygge over valuarvurderingerne.”

De undtagelser, der skal beskytte andelsboligforeninger for prisfald, betyder, at de også bliver mere attraktive investeringsobjekter. Og netop fordi andelsboligforeninger er langt mere attraktive at opkøbe, kan man ifølge valuaren argumentere for, at andelsboligforeningernes ejendomme kan holde deres priser oppe efter lovindgrebet. Emil Ellekilde understreger dog, at valuarvurderingerne bliver mindre gennemsigtige med det nye indgreb:


Valuarvurderingerne bliver en meget arbitrær størrelse, fordi handler af udlejningsejendomme ikke findes i samme grad og der derfor ikke er noget sammenligningsgrundlag til udarbejdelsen af valuarvurderingen. Andelskronen vil simpelthen være baseret på en virkelighed, der ikke findes.

Fastfrosne valuarvurderinger: Hvad så nu?

Et andet væsentligt element fra boligaftalen er reglen om, at andelsboligforeninger får mulighed for at fastfryse valuarvurderinger, der er blev indhentet og lå klar hos andelsboligforeningen, inden loven trådte i kraft den 1. juli 2020. Andelsboligforeninger, der ikke fik udarbejdet en valuarvurdering inden den 1. juli 2020 kan ikke længere nå at få udarbejdet en valuarvurdering, som kan fastfryses.

Men det betyder ikke, at der ikke stadigvæk kan være fordele ved at indhente en valuarvurdering: “Ud over foreninger, der stadig benytter den offentlige ejendomsvurdering er det også andelsboligforeninger, der har foretaget renoveringer som eksempelvis nyt tag og vinduer, eller som har fået et nyt energimærke i en bedre klasse, som fremover vil være gode eksempler på ejendomme, hvor vi bliver bedt om at udarbejde nye valuarvurderinger,” fortæller Emil Ellekilde.

Han påpeger desuden, at de andelsboligforeninger, der benytter en fastfrosset valuarrapport til at fastsætte andelskronen, kan få udfordringer, når revisoren skal godkende årsregnskabet. “Revisoren har brug for en form for dokumentation til at understøtte ejendommens værdi, og her vil en udløbet valuarrapport ikke være fyldestgørende, selv om den som sagt fint kan anvendes til andelskronen,” fortæller valuaren.

Hos STAD Valuar kommer man derfor til at tilbyde andelsboligforeninger, der benytter en indefrosset valuarvurdering en forenklet vurderingsrapport som et supplement, så deres årsregnskab kan færdiggøres. Det bliver en meget forenklet vurderingsrapport, der kan biddrage til at fastsætte ejendommens værdi til årsregnskabet. Rapporten udregnes på nøjagtig samme måde som en valuarrapport, og den vil være fuldt ud gyldig i forhold til revisorens arbejde – dog kan den ikke anvendes til at fastsætte andelskronen.

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Kommentarer

Betyder det, at os med en offentlig vurdering fremover er “tvunget” til en valuarvurdering, der igen skal fornyes hver 18. måned, med de udgifter, der er forbundet hermed?

skriv et svar
Ole Jarlnæs - 5 måneder siden

    Hej Ole

    Tak for din kommentar. Regeringens forslag er i høring og dermed langt fra endeligt besluttet. De skriver, at regeringen som led i forenklingen kun vil fastsætte en grundværdi for erhvervsejendomme. Denne fastsættelse af grundværdien skal ske ved, at man som udgangspunkt vurderer grundens værdi i de tilfælde, at der kunne bygges ejerboliger på grunden. Læs mere om forslaget samt kritikken her af i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/regeringen-afskaffe-ejendomsvurderinger/

    De bedste decemberhilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 5 måneder siden

Kære Andelsportal
Tak for mange gode artikler og generelle oplysninger om andelsboligemner. I den seneste udgave er der dog en detalje, jeg ikke helt forstår.

Det drejer sig om indlægget “Valuar: Boligaftalen har begrænset indvirkning på prissætningen af andelsboliger”. I det sidste afsnit, første sætning anføres det, at STAD Valuar kommer til at tilbyde andelsboligforeninger et eller andet (måske en forenklet vurderingsrapport), men der mangler en angivelse af, hvad der tilbyde (sætningen hænger ikke sproglig og logisk sammen).

Og så er der en enkelt detalje jeg ikke forstår, omkring revisorens behov for dokumentation til at understøtte ejendommens værdi. Nu har vi siden 2012 kunne bruge den samme offentlige vurdering til at beregne andelskronen, uden problemer. Hvordan hænger det sammen, eller er der noget jeg har misforstået.

skriv et svar
Arnr Henriksen - 5 måneder siden

    Kære Arnr,
    Tak for din kommentar og de rosende ord.
    Jeg kan godt forstå, at du ikke forstår den sætning, når du læser den – det gør jeg heller ikke selv. Der mangler at stå “forenklet vurderingsrapport”, som du selv skriver. Det er tilføjet i sætningen nu. Og rigtig godt spørgsmål: Jeg tror i dette tilfælde, at forskellen på en fastfrosset valuarvurdering og den offentlige ejendomsvurdering kan ligge i, at valuarrapporten i princippet udløber efter 18 måneder. Det er kun de foreninger, der benytter den fastfrosne valuarvurdering til at sætte deres andelskrone, der i følge valuaren kan få brug for en forenklet vurderingsrapport til revisoren, når han skal godkende årsregnskabet. Bedste hilsner Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 5 måneder siden

Hej Andelsportalen.
Ved i hvornår der er mere nyt omkring dette?
Hvornår tager regeringen dette op?

Mvh
Henrik

skriv et svar
Henrik - 3 måneder siden

    Hej Henrik

    Tak for din kommentar til artiklen. Jeg har ikke hørt nyt i denne sag, men vi opdaterer artiklen, når der er nyt.

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 3 måneder siden

Hej –
er det rigtigt forstået, at man kan vælge, at bruge valuarvurdering indhentet før 1/7 2020 til KUN at fastfryse andelskronen, uden at bruge den til at fastsætte (ejendoms-)værdien i balancen (dagsværdien)?

Men hvis man vælger at fastfryse begge (andelskrone og ejendomsværdi) ifølge valuarvurderingen, hvilket krav gælder der så mht ejendomsværdien i balancen de efterfølge år? Skal man så indhente en vurdering af ejendomsværdien efterfølgende år for at kunne retfærdiggøre tallet? Så forsvinder jo hele ideen med at kunne frafryse, eller?

vh

Peter H.

skriv et svar
Peter Hansen - 3 måneder siden

    Hej Peter

    Tak for din kommentar. Der er en del tvivl og debat om lovteksten, hvorfor jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat, hvis der ønskes juridisk vejledning. Jeg har dog ikke hørt om denne opdeling, da ejendomsværdien er en af faktorerne der er med til at bestemme andelskronen (https://www.andelsportal.dk/guides/andelsbolig-pris/).

    De bedste hilsner
    /Nynne – Andelsportal.dk

    Nynne PG - 3 måneder siden
Skriv en kommentar