Valuar: Boligaftalen har begrænset indvirkning på prissætningen af andelsboliger

Det der med værdiansættelse af andelsboligforeningens ejendom er mildest talt ved at være et kludetæppe af regler og undtagelser, som kræver en ualmindeligt lige tunge i munden at forstå. Den nye boligaftale, som trådte i kraft den 1. juli 2020, komplicerede billedet yderligere, og senest har regeringen sendt et lovforslag i høring, som skal afskaffe offentlige ejendomsvurderinger helt.

Ja, du læste rigtigt: De offentlige ejendomsvurderinger, som op mod 40 procent af landets andelsboligforeninger har gået og ventet på siden 2013, kommer muligvis aldrig til at se dagens lys. Skatteminister Morten Bødskov (S) sendte nemlig et lovforslag i høring den 12. oktober 2020, som praktisk talt skal afskaffe de offentlige ejendomsvurderinger af erhvervsejendomme helt.

Skatteminister vil afskaffe ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger

I maj indgik partierne, der står bag den politiske aftale om nye ejendomsvurderinger – Socialdemokratiet, Venstre, Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Liberal Alliance – en ny aftale om ejendomsbeskatningen i de kommende tre år, som er gældende mens det nye system bliver klargjort. Af denne aftale fremgår det, at der skal findes en mere enkel model for vurdering af erhvervsejendomme for at minimere risikoen for flere fejl.

Det er denne forenkling, som nu kan betyde, at der slet ikke skal fastsættes en ejendomsværdi af andelsboligforeningernes ejendomme. I hvert fald hvis det lovforslag, som regeringen har sendt i høring, bliver en realitet. Andelsboligforeninger med en offentlig ejendomsvurdering vil med stor sandsynlighed i stedet blive nødt til at anskaffe sig en valuarvurdering for at få en gældende vurdering af deres ejendom.

Emil Ellekilde, partner og valuar hos STAD Valuar, som er et datterselskab hos STAD Erhverv, fortæller, at han som udgangspunkt godt kan se idéen i at afskaffe de offentlige ejendomsvurderinger. Blandt andet fordi, at andelsboligforeninger i skattelovgivningsforhold bor til leje og således ikke betaler ejendomsværdiskat som de almindelige boligejere.

“Personligt er jeg egentlig meget stor tilhænger af det princip, som langt de fleste andelsboligforeninger i praksis prøver at håndhæve, nemlig at ingen skal risikere at tabe penge på at købe sig ind i andelsboligforeningen. Derfor passer man på med at sætte andelskronen højere end på et niveau, hvor alle andelshaverne kan føle sig trygge ved, at deres andelsindskud dermed bare bliver en slags depositum plus en eller anden rente over tid,” siger han.

Andelsboligforeninger med en valuarvurdering kan nemlig vælge ikke at benytte det fulde beløb, som valuaren er kommet frem til, når andelskronen skal sættes. En praksis, som mange andelsboligforeninger benytter i dag, og som de også tager højde for hos STAD Valuar:

“Vi gør faktisk i vores rapporter et stort nummer ud af at fremskrive betydningen af større fremtidige vedligeholdsarbejder for at vise betydningen af disse, efterhånden som fremtid bliver til nutid, og hvad det får af betydning for værdiansættelsen netop for at hjælpe andelsboligforeningerne med at tænke lidt langsigtet og overveje, hvad en ansvarlig andelskrone egentlig er,” udtaler Emil Ellekilde.

Boligaftale og prissætning på andelsboligforeningers ejendomme

En ny boligaftale trådte i kraft den 1. juli i år. Aftalen er oprindeligt udformet for at komme problemer med den såkaldte Blackstone-finte til livs. I de senere år har mange lejere kæmpet med, at investeringsselskaber opkøber den udlejningsejendom, de bor i, for at modernisere den. Med afsæt i den daværende boliglovs paragraf 5.2 kan udlejerne hæve huslejen på baggrund af den netop gennemførte modernisering.

Her påpegede kritikere, at en af konsekvenserne kunne blive, at priserne på udlejningsejendomme ville falde og hermed ville priserne på andelsboligmarkedet også falde. For at skærme andelsboligforeningerne blev der indført en undtagelse i boligaftalen, således at andelsboligforeninger ikke vil være underlagt den karensperiode på fem år, som vil gælde for udlejningsejendomme.

Det er også helt centralt i boligaftalen, at der er et grønt incitament, der betyder, at karensperioden bortfalder, hvis en udlejningsejendoms energimærke enten rykkes til energiklasse C eller højere, stiger med mindst to niveauer eller energirenoveres for minimum 3.000 kroner per kvadratmeter.

Til debatten om hvorvidt, at boligaftalen kommer til at påvirke prissætningen på andelsboliger, siger Emil Ellekilde:

Lovindgrebet har som udgangspunkt primært sigte på private handelsejendomme, så med mindre andelsboligforeninger har et rigtig dårligt energimærke, er betydningen ret begrænset nu og her.

Han tilføjer: “Man må give boligministeren kredit for, at han har lavet et indgreb, der ikke påvirker andelsboligforeningerne synderligt. Men man kommer ikke uden om, at andelsboligforeningers ejendomme vurderes som udlejningsejendomme, og over tid vil det få en skygge over valuarvurderingerne.”

De undtagelser, der skal beskytte andelsboligforeninger for prisfald, betyder, at de også bliver mere attraktive investeringsobjekter. Og netop fordi andelsboligforeninger er langt mere attraktive at opkøbe, kan man ifølge valuaren argumentere for, at andelsboligforeningernes ejendomme kan holde deres priser oppe efter lovindgrebet. Emil Ellekilde understreger dog, at valuarvurderingerne bliver mindre gennemsigtige med det nye indgreb:

Valuarvurderingerne bliver en meget arbitrær størrelse, fordi handler af udlejningsejendomme ikke findes i samme grad og der derfor ikke er noget sammenligningsgrundlag til udarbejdelsen af valuarvurderingen. Andelskronen vil simpelthen være baseret på en virkelighed, der ikke findes.

Fastfrosne valuarvurderinger: Hvad så nu?

Et andet væsentligt element fra boligaftalen er reglen om, at andelsboligforeninger får mulighed for at fastfryse valuarvurderinger, der er blev indhentet og lå klar hos andelsboligforeningen, inden loven trådte i kraft den 1. juli 2020. Andelsboligforeninger, der ikke fik udarbejdet en valuarvurdering inden den 1. juli 2020 kan ikke længere nå at få udarbejdet en valuarvurdering, som kan fastfryses.

Men det betyder ikke, at der ikke stadigvæk kan være fordele ved at indhente en valuarvurdering: “Ud over foreninger, der stadig benytter den offentlige ejendomsvurdering er det også andelsboligforeninger, der har foretaget renoveringer som eksempelvis nyt tag og vinduer, eller som har fået et nyt energimærke i en bedre klasse, som fremover vil være gode eksempler på ejendomme, hvor vi bliver bedt om at udarbejde nye valuarvurderinger,” fortæller Emil Ellekilde.

Han påpeger desuden, at de andelsboligforeninger, der benytter en fastfrosset valuarrapport til at fastsætte andelskronen, kan få udfordringer, når revisoren skal godkende årsregnskabet. “Revisoren har brug for en form for dokumentation til at understøtte ejendommens værdi, og her vil en udløbet valuarrapport ikke være fyldestgørende, selv om den som sagt fint kan anvendes til andelskronen,” fortæller valuaren.

Hos STAD Valuar kommer man derfor til at tilbyde andelsboligforeninger, der benytter en indefrosset valuarvurdering en forenklet vurderingsrapport som et supplement, så deres årsregnskab kan færdiggøres. Det bliver en meget forenklet vurderingsrapport, der kan biddrage til at fastsætte ejendommens værdi til årsregnskabet. Rapporten udregnes på nøjagtig samme måde som en valuarrapport, og den vil være fuldt ud gyldig i forhold til revisorens arbejde – dog kan den ikke anvendes til at fastsætte andelskronen.