To faktorer der kan påvirke boligsalget

Vi kan vel alle blive enige om, at en halvtom ejendom beboet af alt for få andelshavere – næppe er et sundhedstegn. Men vidste du, at andelsboligforeningens valg af lånetype, som følge af Finanstilsynets Vækstvejledning har betydning for om potentielle andelsboligkøbere kan blive kreditgodkendt?

Hvis svaret er nej, er du langt fra alene, understreger kundedirektør i Danske Bank Kristian Balleby, som til daglig leder bankens andelsboligenhed. Faktisk er det de færreste foreninger, der skænker Vækstvejledningen en tanke. Det er på trods af, at Vækstvejledningen indeholder særligt to faktorer, der kan have stor betydning for salgsprocessen.

Finanstilsynets Vækstvejledning anviser, hvordan penge- og realkreditinstitutter bør anvende tilpas forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af privatkunders ejerboliger og andelsboliger i områder med større prisstigninger (såkaldte vækstområder). Formålet er at beskytte mod risikoen for stigende renter og faldende boligpriser.

Faktor 1: Foreningens værdiansættelse

Den ene faktor der kan påvirke omsætteligheden i foreningen, er værdiansættelsen. Er foreningens værdiansættelse meget forskellig fra bankens, vil det nemlig være svært for en interesseret andelskøber at få godkendt et lån.

“Hvis der er store værdiforskelle i den værdiansættelse foreningen selv har fået lavet og det, som banken vurderer, at ejendommen er værd, skal en potentiel køber selv kunne finde differencen i egen lomme for at kunne låne til boligen,“ forklarer Kristian Balleby og uddyber:

“Siger banken, at andelsboligforeningen eksempelvis er 100 kroner værd, mens en valuar siger, at den er 110 kroner værd, vil det betyde, at køberen selv skal ud og finansiere de sidste ti kroner, da belåningsværdien ikke er til stede. Og det kan være svært, når vi i virkeligheden har at gøre med langt større beløb.“

Faktor 2: Lån med variabel rente eller ej?

Den anden faktor, som Danske Banks kundedirektør vil fremhæve, omhandler beslutningen om, hvorvidt andelsboligforeningens lån skal være med variabel rente eller ej. I Vækstvejledningen er nemlig nedskrevet, at hvis du som andelsboligforening optager et variabelt forrentet lån, skal foreningens lån stresstestes.

Det betyder helt konkret, at pengeinstituttet skal omregne foreningens lån til fast rente – men ikke på én procent, som man kan låne til i dag – men hele fire procent løbende over 30 år.

“Med dette krav skal vi omregne foreningens gæld, hvilket kan skabe en boligafgift, der er højere end virkelighedsbilledet. Og det er denne udgift, man som andelsboligkøber skal kreditgodkendes ud fra,“ siger Kristian Balleby og fortsætter:

“Det er ikke for at lægge variable lån i graven, men for at understrege, at det er vigtigt, at foreningen laver en vurdering af, hvordan finansieringen eksempelvis kan påvirke omsætteligheden inden lånene optages. Et variabelt lån skaber heller ikke i samme grad en forudsigelighed på boligafgiften, og beskytter heller ikke foreningens friværdig, hvis renten stiger.“

Udnytter andelsboligforeningerne de lave renter?

Er svære boligsalg altid en dårlig ting?

Selvom det kan virke lidt mystisk, så findes der nogle andelsboligforeninger, der har det godt med, at det kan være svært for køberen at få godkendt et lån til netop deres forening. På den måde ved foreningen, at de andelshavere, der bliver en del af fællesskabet har en god økonomisk ballast, da de selv kan finansiere det beløb, banken ikke kan låne dem.  

Noget, der kræver en vis selvtillid, da man som forening skal være overbevist om, at omsættelighed ikke er en udfordring uanset hvad, fortæller Kristian Balleby.

Tre gode råd fra andelsboligeksperten: