Stigende renter: Skal andelsboligforeningen omlægge eller ej?
Rentemarkedet er vendt på hovedet. Hvor det længe har været muligt for andelsboligforeninger at konvertere ned i rente, er renterne nu steget overraskende meget. Hvordan man som forening skal forholde sig til dette, er Realkredit Danmark/Danske Bank jer behjælpelige med her.
I en ny analyse fra Realkredit Danmark/Danske Bank dykker cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig ned i de forskellige omlægningsmuligheder, som andelsboligforeningerne har i denne tid, hvor renterne er steget. Her gennemgår han de enkelte konverteringsmuligheder samt deres fordele og ulemper. Det kan lyde meget teknisk, men skaber grobund for en god samtale om lån og finansiering i foreningen.
Søg konkret rådgivning, hvis I er i tvivl
Vi anbefaler, at foreningen tager kontakt til en finansiel rådgiver for konkret vejledning. På Andelsportal.dk har vi et samarbejde med Danske Bank, hvor foreningen uforpligtende kan indhente tilbud på at omlægge lån. Det kan I læse mere om her: Lån til andelsboligforeninger.
Skal vi omlægge vores FlexLån®?
Har jeres andelsboligforening et FlexLån®, kan de stigende renter give anledning til, at der måske kan hjemtages en kursgevinst på andelsboligforeningens FlexLån®. Det vil dog imidlertid ikke give mening at omlægge fra FlexLån® til FlexLån®. Det skyldes, at en evt. kursgevinst modsvares af en højere rente på det nye lån. Dertil kommer også omkostninger forbundet med omlægningen, forklarer Christian Hilligsøe Heinig.
Christian Hilligsøe Heinig
Cheføkonom hos Realkredit Danmark/Danske Bank
”Vi anbefaler heller ikke en konvertering ud af FlexLån® til et fastforrentet lån. Har andelsboligforeningen i dag et FlexLån®, så er der tale om en kendt risiko, og der bør være økonomi til at håndtere stigende renter i foreningen,” siger Christian Hilligsøe Heinig og uddyber:
”Hvis andelsboligforeningen imidlertid er nervøs over renteudviklingen og bekymret for den fremtidige boligafgift ved stigende renter, så kan en omlægning være relevant i erkendelse af, at man i udgangspunktet har valgt en forkert lånestrategi.”
Skal vi omlægge vores fastforrentede lån?
Grundet de stigende renter kan andelsboligforeninger, der nu har et fastforrentede lån med en kuponrente på især 0,5 procent eller 1 procent overveje at omlægge lånet med henblik på at reducere gælden. Kuponrenten dækker over den pålydende rente på en obligation.
”I øjeblikket er det muligt at skære i omegnen af 10-20 % af restgælden ved en førtidig indfrielse, hvis man som andelsboligforening sidder med et af disse fastforrentede lån. Størst restgældsreduktion fås i øjeblikket, hvis man sidder med et afdragsfrit 30-årigt 0,5 %-lån. Her er indfrielseskursen aktuelt i omegnen af kurs 83. Dvs. man kan købe 100 kroner gæld tilbage for blot 83 kroner,” forklarer cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.
Overvejer man som andelsboligforening at give sig i kast med en omlægning med restgældsreduktion for øje, så bør der med cheføkonomens indblik være noget ”valuta for pengene”.
”Her er vores normale tommelfingerregel, at restgælden som minimum gerne skulle reduceres med i omegnen af 8-10 procent,”
Christian Hilligsøe Heinig, Danske Bank
Gør jer overvejelser om break even-horisonten
Udover refleksionen om at reducere foreningens restgæld, bør foreningen også tænke over den såkaldte break even-horisiont, hvis lånet skal omlægges.
”Helt konkret betyder det, at hvis foreningen i dag har et fastforrentet 0,5 procent-lån med afdrag, så kan det indfries til en kurs tæt på 84. Optager man et fastforrentet 2,5 procent-lån med afdrag til en kurs 98, så vil gevinsten fra restgældsreduktionen være væk i løbet af en omtrent 10-årig periode,” uddyber Christian Hilligsøe Heinig.
Break even-horisonten
Break even-horisonten dækker over, hvor lang tid der går før, at restgældsreduktionen er blevet spist op af en højere rente
Skal vi lave en opkonvertering eller en skrå konvertering?
Det spørgsmål er der også flere foreninger der stiller. Lad os lige se på betydningerne først:
- En opkonvertering betyder, at man skifter det gamle fastforrentede lån ud med et nyt fastforrentet lån. Derved får man en højere rente men med en lavere restgæld til følge
- Skrå konvertering betyder, at man går fra et fastforrentet lån over til et lån med variabel rente
Christian Hilligsøe Heinig påpeger, at man som forening altid skal lade valget af konvertering bero på foreningens individuelle præferencer i forhold til eksempelvis renterisiko, belåningsgrad og boligafgift.
”Ved en skrå konvertering, så skal foreningen være bevidst om, at man har en anden renterisiko end ved et fastforrentet lån – og det kan indebære større udsving i boligafgiften fremadrettet. Endeligt kan omlægningen reducere antallet af potentielle købere, der ønsker at købe sig ind i foreningen fremadrettet, da de i så fald skal igennem et rentestress for at kunne blive købsgodkendt,” siger Christian Hilligsøe Heinig.
Ved en opkonvertering skal man omvendt være klar over, at der kan komme et kurstab, når man konverterer op i rente, og et nyt kurstab senere igen ved nedkonvertering, hvis renten efterfølgende falder. Det vil – sammen med omkostningerne til omlægning af lån – også spise noget af den oprindelige restgældsreduktion.”
Christian Hilligsøe Heinig, Danske Bank