Stigende renter: Hvad betyder det for andelsboligforeningens og din egen økonomi?
Stigende renter har i den senere tid præget boligmarkedet. Andelsboligchef hos Danske Bank, David Bresemann Jakobsen, giver sine input til, hvad du som privat andelshaver bør forholde dig til og vide om de stigende renter.
Uroen på rentemarkedet skaber stor usikkerhed på boligmarkedet. Og de stigende renter kan også mærkes hos landets private andelshavere, der finansierer deres private andelsboliger med variabelt forrentede lån. Andelsboligforeninger med variabelt forrentede realkreditlån kan også blive påvirket, mens foreninger med fastforrentede lån har mulighed for andelsværdistigninger. Bliv klogere på hvilke forhold, du bør være opmærksom på, når David Bresemann Jakobsen, Andelsboligchef hos Danske Bank, tager dig igennem rentestigningens betydning for andelsboligmarkedet og hvilke opmærksomhedspunkter og muligheder, det giver.
Andelsboliger er fortsat meget eftertragtede trods stigende renter
2022 bød på stigende renter på både realkredit- og banklån. Dette påvirkede ejerboligmarkedet, hvor priserne på ejerboliger faldt i 2. halvår af 2022. Til trods for de stigende renter, er der stadig stor efterspørgsel på andelsboliger, fortæller David Bresemann Jakobsen, Andelsboligchef hos Danske Bank:
”En andelsbolig er fortsat en attraktiv boligform, som der oftest er rift om og som typisk sælges i løbet af meget kort tid. Andelsboliger er en boligform, som giver tryghed og glæde i alle aldersgrupper: Både unge, familier og pensionister. I mange tilfælde er det muligt at få flere kvadratmeter til en lavere købspris end på ejerboligmarkedet, samtidig med at man bliver en del af et fællesskab socialt og økonomisk, hvor man dermed ikke står med al vedligeholdelse og beslutningerne alene, som bl.a. tiltaler de mange andelshavere og andelsboliginteresserede”, siger han.
Andelsboligchef hos Danske Bank
Hvordan påvirker de stigende renter andelsboligforeningerne?
Andelsboligforeningerne har oftest en realkreditbelåning, som kan blive påvirket af de stigende renter. David Bresemann Jakobsen slår dog fast, at de fleste foreninger ikke er påvirket af rentestigningerne:
”Størstedelen af landets andelsboligforeninger er yderst veldrevne. Mange andelsboligforeninger har enten lave realkreditbelåninger, fastforrentede lån eller rentesikrede lån for en given periode, som gør at den enkelte andelshaver formentlig ikke vil opleve den store påvirkning af de stigende renter på realkreditlån lige nu og her,” forklarer han.
Han uddyber, at det specielt er foreninger, der har variabelt forrentede lån med kort rentebinding, som kan blive påvirket af de stigende renter. De stigende renteudgifter kan i værste fald betyde, at foreningen må hæve andelshavernes boligafgift for at kunne betale renteudgifterne.
”Andelsboligforeninger med variabelt forrentede lån kan blive påvirkede af de stigende renter alt efter hvilken rentebinding, de har. Her bør man se på, hvad det har eller kan få af betydning for andelsboligforeningen og andelshavernes betalinger,” fortæller han.
”Derudover bør man sætte sig ind i hvornår der er rentetilpasning på foreningens lån, og hvad en kommende rentetilpasning kan betyde for den månedlige boligafgift for andelshaverne. Man bør også afklare, om man vil omlægge foreningens lån til en fast rente, eller om man fortsat ønsker en variabel rentesats,” fortæller andelsboligchefen fra Danske Bank. Han uddyber, at foreningen altid kan rådføre sig med sin bank om disse spørgsmål.
Hos foreninger med fastforrentede lån kan rentestigninger medføre stigende andelsværdi
De stigende renter kan faktisk udgøre en mulighed for mange andelsboligforeninger. Det er ikke mere end et år siden, at realkreditlån havde ekstremt lave renter. Det betød, at rigtig mange af landets andelsboligforeninger fik konverteret deres lån om til fastforrentede lån med lave renter på helt ned til 1,5 procent, 1,0 procent og endda også i nogle tilfælde 0,5 procent.
”De andelsboligforeninger, der har disse lån, vil kunne opleve en stigning i deres egenkapital. Når renten på realkreditlån i markedet stiger, vil kursværdien på det fastforrentede lån nemlig falde. Og omvendt vil kursværdien på ens lån stige, når renten i markedet falder. For andelsforeninger med en lav, fast rente kan det altså medføre en lavere kursværdi,” fortæller David Bresemann Jakobsen.
Men hvordan kan en lavere kursværdi påvirke egenkapitalen og andelsværdierne? Når andelskronen, som bestemmer andelsværdierne, bliver beregnet og en forenings realkreditlån medtages i beregningen, er det ikke det præcise beløb, som gælden løber op i der medtages, men derimod gældens værdi, baseret på kursværdien. Hvis kursværdien på lånet er faldet, kan det betyde en lavere gæld i andelskroneberegningen, som dermed kan give en højere egenkapital og dermed højere andelsværdier.
”I de foreninger, hvor kursen på det fastforrentede lån er faldet, bliver lånets lavere kursværdi medregnet i regnskabsværdien, hvilket kan medvirke til en højere egenkapital, som f.eks. kan medføre til stigende andelsværdier via andelskronen,” forklarer David Bresemann Jakobsen.
”Som alternativ til en stigning i andelskronen kan I på generalforsamlingen beslutte om det i stedet skal henlægges helt/delvist i reserverne. Det betyder, at I som andelsboligforening øger jeres reserver og hermed robusthed til fremtiden, som f.eks. kan bruges på renoveringer af ejendommen, anden vedligeholdelse eller en sikring mod en eventuel stigning i kursværdien,” siger han.
Vær opmærksom på, at andelskronen kan falde igen
Hvis foreningen på generalforsamlingen vælger at medregne den lavere kursværdi i regnskabet, så skal man som forening være opmærksom på, at renten – og dermed kursværdien – kan gå op og ned.
”Det er en fantastisk mulighed som andelsboligforening, at kunne give en stigning i andelsværdien, som andelshaverne naturligvis er glade for. Dog er det vigtigt, at man som andelshaver også ved, at hvis renten falder inden næste års generalforsamling, så kan kursværdien stige igen, hvilket betyder, at man så måske må nedjustere andelskronen igen,” forklarer andelsboligchefen.
David Bresemann Jakobsen anbefaler derfor, at hvis man medregner den lavere kursværdi, så bør alle andelshavere blive gjort klart, at foreningen kan være nødsaget til at lade andelskronen falde igen til næste års generalforsamling.
Flere forhold at være nysgerrig omkring
Generelt mener David Bresemann Jakobsen, at landets andelshavere skal være særligt nysgerrige når de går til generalforsamling i år:
”Det er en af de generalforsamlinger, hvor jeg tænker, at der kan være rigtig mange elementer i spil, som kan have betydning for andelshaverne nu eller i fremtiden. De stigende renter kan have indvirkning på flere forskellige parametre, alt efter den lånesammensætning, man har som forening,” siger han.
Hvordan stigende renter påvirker andelshavernes private andelsboliglån
Hvor foreningerne ofte ikke mærker rentestigningen markant, så kan private andelshavere typisk mærke rentestigningerne med det samme, hvis man har en variabel rente. Hvis man er presset over de stigende renteudgifter, råder bankeksperten til at gå sin egen økonomi efter i sømmene og tage et møde med sin bankrådgiver:
”Står man i en kedelig situation, hvor den månedlige ydelse på andelsboliglånet presser ens økonomi, så bør man tage en dialog med ens bankrådgiver om hvad ens muligheder er,” siger han og uddyber:
”Måske kan man kigge på løbetiden på ens lån. Den kan være et element til at få ens månedlige ydelse ned. Hvor lang tid har jeg afdraget på lånet? Hvilken friværdi har jeg? Vil min bank være med til at forlænge det til 30 år igen, ud fra min økonomi og min friværdi i dag? Det kan jo være med til at gøre, at den månedlige ydelse falder. Du betaler stadig en højere rente, men det gør, at din månedlige ydelse bliver mindre. Det kan være med til at skabe tryghed og samtidig frigøre rum i din økonomi.”
David Bresemann Jakobsen påpeger også, at man kan overveje at låse den variable rente fast for en periode:
”Selvom man måske ærgrer sig over, at man ikke slog til med fast rente på sit andelsboliglån for et halvt år siden, hvor renten kunne fastlåses endnu lavere, så kan det stadig være en god idé at låse renten nu. For mange vil en fast rente give økonomisk tryghed,” slutter han.
Overvej disse 3 forhold i forbindelse med generalforsamlingen
David Bresemann Jakobsen fra Danske Bank mener, at landets andelshavere skal være særligt nysgerrige, når de går til generalforsamling i år. Han giver dig her 3 forhold, du bør overveje:
1: Lavere kursværdi for foreninger med fastforrentede lån
Har min andelsboligforening lån, hvor kursværdien er faldet, som kan få andelskronen til at stige – og er det noget vi ønsker? Kan vi klare, at andelskronen evt. falder igen til næste år?
2: Variabel rente
Har vores andelsbolig forening realkreditlån med variabel rente? Hvornår skal lånet evt. rentetilpasses? Hvordan står vi, hvis vi bliver nødt til at hæve boligafgiften, som følge af de stigende renteudgifter?
3: Andelshaverens individuelle budget
Har jeg et andelsboliglån, hvor min månedlige ydelse stiger? Har vi lån eller andre forhold i andelsboligforeningen, som gør at min månedlige boligafgift stiger? Hvor meget har jeg plads til at ydelsen på mit eget andelsboliglån og boligafgiften i foreningen stiger med om måneden?
6 kommentarer
Hvad betyder det, når formanden i Andelsforeningen skriver til mig ift. salg af mine nu afdøde forældres andelsbolig; at valuarvurderingen er faldet med 1 mill. ?
Hej Britta
Mange tak for din besked, og jeg kondolerer. En valuarvurdering er en godkendt metode at sætte andelskronen efter i en andelsboligforening og kan derfor være med til at bestemme andelsboligens maksimalpris. Når valuarvurderingen falder, falder andelskronen, og det sænker prisloftet for andelsboligen, når den skal sælges. På samme måde: Jo højere værdi ejendommen vurderes til, jo højere pris kan man sætte boligen til salg til. Du kan læse mere om valuarvurderinger og fastsættelsen af andelskronen her: https://www.andelsportal.dk/guides/valuarvurdering-hvad-skal-man-vaere-opmaerksom-paa/.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Interesant at læse, at I råder til fast forrentet lån – bare i en periode måske. Problemet er så bare, at jeg ikke kan finde en bank der vil give et fast forrentet lån når det er et andelsbolig lån. Da jeg helt fra start af – ca. 5 år siden – har ønsket at låse renten fast men uden held.
Og ja de stigende renter gør meget for mit budget og det er ikke noget godt.
Når kreditforeningerne skriver deres indlæg om finansieringen af lån til andelsboligforeninger, mangler en væsentlig oplysning: belåningsgrad, som er afgørende for bidragets størrelse. Det vil være god rådgivning, hvis realkreditten oplyser belåningsgraden og rådgiver om eventuelle 2 lags belåning. Når RD rådgiver, så vil det være god rådgivning, at oplyse om satserne for lån under belåningsgrad 40 og over 40 ! Det er jo ret væsentligt om det skal betales 1,2% i bidrag, eller 0,45% i bidrags. Derfor en opfordring til realkreditten om at oplyse belåningsværdi og belåningsgrad !
Det er dog tankevækkende at denne specialist i andelsboliger slet ikke nævner, at en stigende rente også kan få betydning for det såkaldte “ terminalafkast” i valuarens DCF beregning. En stigning i investors afkastkrav har langt langt større konsekvenser for værdien af andelskronen end samtlige andre faktorer, som er gennemgået i artiklen.
Hej Ole,
Mange tak for din kommentar.
Det er meget interessant viden. Vi har slet ikke haft fokus på, hvad stigende renter betyder for valuarens DCF-beregning. Måske fordi, at der lige nu er rigtig mange foreninger, der benytter sig af en “fastfrosset” valuarvurdering. Vi vil bestemt grave os ned i emnet og se om, vi kan lave en separat artikel om rentens betydning for valuarvurderingen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 6 kommentarer