Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Nørhalne Murer ApS

Stigende bidragssatser på andelsboligforeningernes realkreditlån

I børsen den 19.9.2012 kunne man læse, at bidragssatserne er skudt i vejret, samt at de kan reguleres med kort varsel, fordi andelsboligforeninger behandles som erhvervskunder.

I artiklen citeres ABF for at stort set alle foreninger har fået mangedoblet bidragssatsen over en årrække, og det har ABF formentlig ret i. For det første var der før finanskrisen en voldsom priskrig på realkreditlån til foreningerne, og satserne var derfor helt i bund. For det andet har realkreditinstitutterne i kølvandet på finanskrisen oplevet store tab på udlån til nu krakkede ejendomsspekulanter, og desværre for foreningerne, hører de til i samme kundegruppe (udlejningsejendomme), og har derfor mærket de generelle stigninger til dette segment. Og for det tredje er realkreditinstitutterne i fuld gang med at oparbejde ny kapital, så de kan leve op til de forøgede kapitalkrav, som er på vej.

Hvad kan foreningerne gøre?

Den nemme løsning er at få et lånetilbud fra et andet realkreditinstitut, for at undersøge om satserne kan blive lavere. Måske kan man spare penge, men det er ikke gratis at omlægge foreningernes, ofte store lån. I kølvandet på låneomlægninger følger omkostninger og kurstab, så det skal man have med i regnestykket. Og så skal man huske på, at også den nye bidragssats er variabel og kan ændres med kort varsel.

Den komplicerede løsning, har jeg engang foreslået ABF at være tovholder på. Jeg mener, at foreningerne i fællesskab bør undersøge, om det er muligt at etablere deres eget andelsbaserede realkreditselskab, hvor de sunde foreninger kan optage deres lån. De sunde foreninger, og det er langt de fleste, er udlånskunder med stort set ingen risiko, og derfor vil prisen på lånene kunne sættes derefter.

Det økonomiske overblik

Et realkreditinstitut er kapitalkrævende, og jeg må tilstå, at jeg ikke kender reglerne i detaljer, men da jeg sidst prøvede at sætte mig ind i dem, så regnestykket nogenlunde sådan ud:

Et udlån på 10 millioner vægter med 35 % eller …………………………… 3.500.000 kroner

Hvis kapitalkravet er på 12,50 % skal kapitalen være på …………………… 437.500 kroner

Disse 437.500 kroner skal foreningen selv stille til rådighed. Hvis foreningen har pengene stående på driftskontoen, som p.t. ikke giver noget i rente, koster det heller ikke noget. Hvis foreningen derimod skal låne pengene i banken, eller i Københavns Andelskasse, til f.eks. 6 % koster det 26.250 kroner om året i renter.

Hvis bidragssatsen på lånet i dag er på 1,2 % og falder til 0,6 % vil besparelsen på lånet være 60.000 kroner, og netto vil foreningen spare mindst 33.750 kroner.

Nu er det jo meget nemt bare at komme med sådan et forslag. Der er mange forhold, som skal undersøges og lykkes.

Vær kritisk – stil spørgsmål

  • Vil et nyt realkreditinstitut blive godkendt af myndighederne?
  • Obligationerne skal sælges, og kan det lade sig gøre til en kurs, som er mindst lige så god, som hvis de nuværende realkreditinstitutter stod for udstedelsen? Jeg tror det. Det er jo lån med lav risiko, som ligger bag.
  • Vil foreningerne stille den nødvendige kapital til rådighed? Vil foreningerne dele min opfattelse af, at de andre foreninger også er solide låntagere, og risikoen derfor er lav?
  • Vil tilstrækkeligt mange foreninger bakke op og flytte deres lån til et nyt institut?
  • Vil de nuværende realkreditinstitutter reagere ved at sænke deres priser, så der ikke er nogen besparelse ved at flytte?

Det sidste punkt er interessant.  Måske kan bare truslen om en ny alvorlig konkurrent, udløse prisfald på realkreditlån til foreninger!!

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

2 kommentarer

AvatarRen'e Poulsen

Hvis foreningen er 6 år gammel, er den stiftet på et tidspunkt, hvor priserne toppede.
Jeg skal ikke kloge mig på, hvad værdien er i dag, men formentlig er denlavere, end ved stiftelsen, og hvis finansieringen derudover har en vis risiko, er en prisforhøjelse i princippet i orden. Man kan så altid diskutere niveauet for prisforhøjelsen.
Der er nok ikke andet at gøre end at prøve, at forhandle bidraget ned, men det er nok op ad bakke, da der jo ikke er mange alternative realkreditinstitutter, og måske er det i praksis umuligt at flytte lånet, fordi kursværdien er steget og der derved skal realiseres et tab.

Vores andelsbolig er 6 år gammel og udstyret med et cibor lån. Ejendomsvurderingen var på 64 mill. men nedsat af kommunen til 54 mill. og nu omvurderer det smarte Realkredit institut sig selv og mener at forningen kun har en værdi på 33 mill. Derfor er vi nu pludselig insolvente da vi skylder 37000 mill. Vi får dermed presset en stor bidragsforhøjelse på os kan/vil ikke låne eller sælge boligen, hvad gør vi?

Viser 0 af 2 kommentarer