KanslerhusnystiftelseStifte andelbsoligforeningstiftelseTilbudspligt

Herre i eget hus: Fra lejere til andelshavere

Andelsboliger er mere populære end nogensinde, og det kan ses i antallet af andelsboligforeninger, der bliver stiftet. De sidste ti år er væksten i andelsboliger steget dobbelt så meget som i ejerboliger. Vi har set nærmere på, hvordan en andelsboligforening stiftes og hvad, der driver lejerne til at blive andelshavere.

Man skal ikke sætte sig ned og klø sig. Tværtimod. Man skal se at komme i gang. Der er virkelig meget, der skal undersøges, og man har travlt i de uger, hvor beslutningen skal træffes,” fortæller Ole Foldberg om den tid, hvor Andelsboligforeningen Kanslerhus blev stiftet. I dag er han formand for foreningen, som havde stiftende generalforsamling i februar 2013.

Stiftelsen af Kanslerhus

Beboerne i Kanslerhus var inden stiftelsen lejere i ejendommen. Da deres ejendom var blevet solgt blev de som følge af tilbudspligten tilbudt at erhverve den på andelsbasis. Tilbudspligten er en del af lejeloven og betyder, at når en privat udlejningsejendom er handlet, skal beboerne inden for 10 uger tage stilling til, om de vil købe ejendommen selv. Lige op til jul i december 2012 erfarede lejerne i Kanslerhus, at den ejendom, de boede i, var solgt, og de havde muligheden for at købe ejendommen og stifte en andelsboligforening. Ole var en del af initiativgruppen bag stiftelsen:

„Vi skulle have 50 procent af lejerne med, for at det kunne lade sig gøre. Og en af udfordringerne var i den forbindelse at vi bor i en gammel ejendom, hvor der blandt andet bor en del ældre, der ikke alle havde lige stor interesse for at være med til at stifte en andelsboligforening.“ Alligevel valgte 37 lejere på den stiftende generalforsamling at gå med og sige ja tak til, at Andelsboligforeningen Kanslerhus blev stiftet. De resterende lejere forsatte som lejere – nu med den nye andelsboligforening som udlejer.

Ole, som har boet i ejendommen i 18 år, havde tidligere erfaring med stiftelser af andelsboligforeninger fra bankverdenen. Han vidste derfor, at det var vigtigt at få de rette rådgivere med om bord fra start af, hvis stiftelsen af andelsboligforeningen skulle lykkedes. En advokat og et rådgivende ingeniørfirma blev tilknyttet og tilbud fra banker blev indhentet:

„Vi havde dialog med tre banker, men endte med at vælge BRFkredit. De var mere fleksible og kunne matche de vilkår, vi kom med,” fortæller Ole.

Der er gang i stiftelserne

Kanslerhus er langt fra den eneste andelsboligforening, der bliver stiftet i disse år. Der kommer både nybyggede boliger og nystiftede foreninger, hvor lejere opkøber deres ejendom, til. Det anslås, at der er kommet 10.000 flere andelsboliger til siden år 2007. Årsagen til de mange stiftelser er en kombination af flere faktorer: Først og fremmest sikrer lejelovens tilbudspligt, at lejerne selv får lov til at opkøbe ejendommen og ofte til gunstige priser. Dernæst er en af årsagerne til de mange stiftelser de lave renter, der betyder fornuftige finansieringsvilkår for foreningerne. Ydermere stiger antallet af andelsboligforeninger også på grund af boligmarkedets tilstand, hvor priserne stiger på ejerlejligheder og tilflytningen til de større byer er stor.

Da Kanslerhus blev stiftet var en af bevæggrundene for stiftelsen også beboernes medbestemmelse:

„Var ejendommen solgt til anden side, så kunne den nye køber finde på at lave alle mulige forbedringer og skrue huslejen gevaldigt op. I dag afgør vi selv, hvad vi skal forbedre og vedligeholde,“ fortæller Ole. Som ny andelsboligforening har Kanslerhus også allerede igangsat flere vedligeholdelsesprojekter. Vinduerne er blevet malet og vedligeholdt, taget gennemgået og repareret, inden længe skal både faldstammer og stigestrenge udskiftes, og så skal der lægges omfangsdræn i det nye år, så fugt i foreningens kældre kan bekæmpes.

„Nu er vi andelsboligforening, så bestemmer vi jo selv, hvad der skal ske. Det er os i andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, og det er en kæmpe fordel. Vi ser det som en form for investering, når vi vedligeholder,“ tilføjer Ole.

0 billeder
Vis i fuld skærm

Efterspørgslen på andelsboliger i Kanslerhus er enorm

Selvom Kanslerhus er en ganske ung andelsboligforening på papiret, så er ejendommen af lidt ældre dato. Den er fra 1920, og består af 75 lejligheder af meget varierende størrelse samt tre erhvervslejemål. Foreningen er beliggende centralt på Østerbro på hjørnet af Jagtvej og Kanslergade. Den attraktive beliggenhed er én af årsagerne til, at mange i dag ønsker at købe en andelsbolig i foreningen, forklarer Ole:

„Folk står i kø for at købe en andelsbolig. Vi har en intern venteliste for dem, der bor i ejendommen og så har vi en ekstern, som hver andelshaver kan få en enkelt skrevet op på. Hvis ikke vi lavede den regel, ville listen blive kilometerlang.“

Andelsboligerne er så populære, at der er flere af de lejere, der takkede nej til at blive en del af andelsboligforeningen, da de blev stiftet, som i dag har fortrudt deres beslutning, og efterfølgende har fået lov til at købe en andel i foreningen.

„Der er fire, der først sagde nej og som efterfølgende er blevet andelshavere. Det har så været til den aktuelle andelskrone, de har købt deres bolig. Så det har været dyrere for dem at komme med på vognen,“ fortæller Ole.

Andelsboligerne i Kanslerhus er nemlig steget gevaldigt siden stiftelsen. Da foreningen blev stiftet betalte andelshaverne 2500 kroner pr. kvadratmeter for deres andelsboliger. I dag, små fire år efter, kan beboerne sælge deres andelsboliger for 7000 kroner pr. kvadratmeter.

Samtidig har Kanslerhus en fornuftig økonomi, hvor der afdrages på nogle af foreningens lån, og boligafgiften holdes på leje, hvor andelshavernes privatøkonomi kan følge med. Den enorme efterspørgsel på andelsboliger i den nystiftede forening er velbegrundet. Når Ole ser tilbage på stiftelsen og tiden op til den stiftende generalforsamling, så er det den rette rådgivning, som har været omdrejningspunktet.

„Både vores advokat, bank og rådgivende ingeniørfirma var rigtig dygtige til at forklare de mennesker i ejendommen, hvad det ville sige at stifte andelsboligforeningen – og ikke kun på et akademisk sprog, men på en måde så hr. og fru Jensen også forstod det,“ fortæller han. Det er derfor også det råd, han vil give med videre til andre, der står i en lignende situation:

„Mit bedste råd er at finde kompetente rådgivere. De rette kompetencer betyder utroligt meget,“ slutter han.

 

Tilbudspligten
Som følge af lejelovens tilbudspligt, skal lejerne i en privat udlejningsejendom tilbydes at erhverve ejendommen på andelsbasis. Beboerne har 10 uger til at tage stilling til, om de vil købe ejendommen selv. Dette på de vilkår som nuværende ejer kan opnå ved salg til tredje mand. Tilbudspligten omfatter rene beboelsesejendomme med mindst 6 lejligheder og blandede lejligheder med mindst 13 beboelseslejligheder, der gerne må indeholde blandede lejemål. Det anslås at 75 procent af de nye andelsboligforeninger er opstået ved omdannelse af private udlejningsejendomme.
Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.