Renovering i andelsboligforeningen: Tips og tricks fra eksperten

“Man kan ikke være bekendt at bo i en ejendom, uden at holde den ved lige,” siger Dan Colding. Han er projektleder og byggeteknisk rådgiver hos Newsec og har i mange år rådgivet og vejledt et hav af andelsboligforeninger med renoveringsprojekter og vedligeholdelse. 

Dan Colding fortæller selv, at hans hjerte brænder for renovering i boligforeningerne og han er ikke bleg for at huske en andelsboligforening på, hvorfor det er vigtigt at prioritere renoveringerne i tide:

“Jeg fortæller ofte bestyrelserne, at de skal sørge for at spare op til noget løbende vedligehold. Så deres ejendom bevarer den værdi den havde, da de købte den.”

Dan Colding

Vedligeholdelsesplanen udarbejdes i samarbejde med beboerne

De andelsboligforeninger, der administreres af Newsec, har fornøjelsen af at få byggeteknisk rådgivning fra Dan Colding. Et forløb indledes typisk med at andelsboligforeningen får udarbejdet en vedligeholdelsesplan, som Dan Colding gennemgår i samarbejde med foreningen: 

“Man kan sige, at vedligeholdelsesplanen indeholder et 10-årigt budget. Og i sådan et 10-årigt budget bliver der lagt partielle opgaver ind for at vedligeholde bygningerne bedst muligt.”

Under gennemgangen af vedligeholdelsesplanen er dialogen med bestyrelsen og ejendommens beboere essentiel, fordi de kender ejendommen bedre end nogen andre.

“Når jeg kommer ud til dem, så får vi altid talt sammen. Der er ikke nogen, der kender ejendommen bedre, end dem der bor der. Og det gør de både med følelser og ikke med følelser. For de ved også godt at nede i kælderen irriterer det dem, at der mangler noget mur eller et eller andet,” forklarer Dan Colding og tilføjer: 

“Bygningen falder jo ikke sammen, fordi der mangler lidt puds på væggen, men hvis det er vigtigt for beboerne, så skal det selvfølgelig prioriteres. Man lytter sig frem til de kosmetiske ting. Og så laver man en samlet plan sammen med beboerne om rækkefølgen på opgaverne.” 

Indhent tilbud på en vedligeholdelsesplan til jeres andelsboligforening –>

Renovering skal ofte puljes 

At renovere en andelsboligforening er en kompleks og dyr proces, som kræver omhyggelig planlægning. Derfor er vedligeholdelsesplanen også et godt værktøj, der kan hjælpe med at pulje nogle af foreningens vedligeholdelsesopgaver. 

“Vi hjælper foreningerne, så der er synergi i det de får lavet. Der er ingen grund til at stille stillads op på facaden for at male vinduer, hvis de til næste år skal have nye tagrender og bruge stillads igen”

Dan Colding

Samtidig er vedligeholdelsesplanen også vigtig, fordi den er med til at sætte fokus på nogle af de opgaver, der ikke altid kan ses med det blotte øje. Vedligeholdelsesopgaver, som de færreste tænker over, men som er vigtige at renovere på, inden det er for sent: 

“Kloakker, stistrenge og alle de her varmeanlæg ser du ikke som almindelig lægmand. Forsyningsanlæg er i det hele taget overset, så dem kigger vi også på, når en vedligeholdelsesplan udarbejdes. Hvordan ser de ud?  Og er der noget der, som vi kan optimere på også? Så vi prøver at guide foreningerne med sådan nogle pakker og puljer.”

Valg af håndværker

Når en andelsboligforening har besluttet at de vil igangsætte renoveringsprojekter er Dan Colding ofte også med i processen. Her hjælper han foreningen med at finde nogle entreprenører, der vil give tilbud på renoveringsopgaverne. I den forbindelse understreger han vigtigheden af at spørge foreningen, om de har nogle foretrukne håndværkere, som de har arbejdet sammen med tidligere. Foreninger har ofte positive relationer til håndværkere, der har bistået dem i mange år med deres løbende ejendomsdrift. 

“Vi spørger altid ind til om foreningen har nogen de gerne vil bruge. Og det har foreningen altid. De er altid glade for nogen, der har hjulpet dem igennem mange år med deres drift og deres ejendomme.”

Dog påpeger Dan Colding, at selvom disse håndværkere er dygtige til daglig drift, er de måske ikke altid de bedste til større renoveringsprojekter. Manglen på ressourcer og ekspertise til projekter af det omfang kan være en udfordring. 

“Det er ikke så tit, at valget falder på dem. Og det er der mange årsager til. Det er fordi de som regel er rigtig gode til at drifte – sådan løbende drift. Men de er ikke så gode til at sætte ressourcer af til store projekter,” siger han. 

Alligevel er de mindre virksomheder, der hjælper med den daglige drift ofte gode samarbejdspartnere. Eksempelvis ejendommens faste VVS-montør eller elektriker. Deres viden om ejendommen og tidligere erfaringer kan være uvurderlig under processen: 

“De er næsten altid med inde over. For de ved også mere om ejendommen end dem, der er i bestyrelsen. Samarbejdspartnerne vil vi altid rigtig gerne tænke på. De kender faldgruber og kan være med til at forhindre uforudsete hændelser, fordi de kender ejendommen og dens installationer rigtig godt.”

Vær påpasselig med VVS-kusinen eller elektriker-fætteren

Det sker heldigvis ikke ofte, men det hænder, at Dan Colding hører om boligforeninger, der har fået et familiemedlem til at stå for renoveringsprojektet: 

“Man skal være forsigtig med, at det ikke bliver familierelateret. Det vil sige, at elektriker-fætter eller
VVS-kusinen, kommer og bliver en del af projektet.”

I stedet foreslår han, at foreningen sørger for at få nogle gode bud fra forskellige entreprenører og firmaer: 

“Man skal sørge for, at det ikke bare er den første og den bedste, men at man lige får lagt det i udbud. Vi anbefaler, at man spørger tre. Man kan spørge ti, men det bliver man ikke klogere af,” siger han. 

Han råder også foreninger til at lave en lille baggrundsundersøgelse på de firmaer, de spørger om tilbud fra. Firmaerne kan slås op for lidt baggrundsviden i form af regnskab og informationer om, hvorvidt firmaet kan magte opgaven. 

“Den billigste kan blive den dyreste. Og hvad med forsikring og garantier? Der er meget at tjekke op på og vi hjælper gerne med det,” siger Dan Colding. 

Man kan ikke kommunikere for meget

God kommunikation er nøglen til en vellykket renovering. Dan Colding anbefaler løbende orientering og inddragelse af beboerne i processen for at undgå misforståelser og konflikter.

“Man kan næsten ikke kommunikere for meget. Jeg gør meget for at holde nogle orienterende møder for de beboere, der er interesserede. Det bedste er, hvis du kan samle dem et eller andet sted til noget kaffe eller noget kage, og så holde dem orienteret om, hvor langt man er i processen,” siger Dan Colding og fortsætter:

“Det er jo dem, der bor der, der har ulemperne ved, at renoveringen står på. De kan ikke bare gå hjem kl. 16. De bor jo i det hver dag, så det skal jo også være lempeligt for dem at bo der. Og det kan da godt være, at vi bliver nødt til at sadle om undervejs, fordi vi opdager, at der er nogen, der har nogle andre behov.” 

Dan Colding

Den gode kommunikation hjælper med at undgå konflikter og sikrer, at alle er enige om projektets mål.

“Når beboerne føler, at deres synspunkter bliver hørt og respekteret, skabes der en større følelse af ejerskab og fællesskab omkring renoveringsprojektet.”

Tålmodighed er vigtigt

Dan Colding har en anden god pointe, som de fleste andelsboligforeninger, der har renoveringsplaner bør have med: 

“Nogle projekter skal ligge og modne lidt før alle i foreningen synes de er en god idé. Vent hellere et år med at renovere end bare at sætte i gang, så alle er med. For det gælder om at få alle med.” 

Han eksemplificerer med vinduer, der trænger til at blive malet, men som ikke falder ud, fordi der går et ekstra år eller to, men til gengæld er langt lettere at male, hvis alle i foreningen er med på, at de bliver malet i den kommende periode.  

Etårs- og femårsgennemgangen

Når håndværkerne er taget hjem og foreningens projekt står færdigt, er det vigtigt ikke at glemme de gennemgange, som bygningsreglementet (BR18) foreskriver, at der skal udføres. Etårs- og femårsgennemgangene er ikke blot en formalitet, men derimod kritiske processer for at bevare ejendommens kvalitet og sikre, at eventuelle problemer opdages og løses i rette tid.

“Har man en byggeteknisk rådgiver eller en administrator kan man bede dem om at holde øje med, at der bliver lavet både den her etårs- og femårsgennemgang og indkaldt til den. Fordi man mister noget garanti ved ikke at stille krav til en entreprenør efter fem år, hvis der skulle være noget.”

På en femårs gennemgang opdager man noget af det, som typisk ikke blive set på etårs gennemgangen: 

“Det kan være løse fliser på et badeværelse. Det kunne være fugerne på vinduerne. Det kunne være tæringer på nye rør,” uddyber Dan Colding.

Disse gennemgange indebærer, at der holdes penge tilbage fra entreprenørens garanti i et og fem år efter afslutningen af projektet. Dette sikrer, at eventuelle skjulte defekter, der ikke umiddelbart er synlige, kan opdages og udbedres, uden at foreningen pålægges yderligere omkostninger.

Undgå disse klassiske fejl, når foreningen skal renoveres:

Tag ikke munden for fuld som lægmand

Dan Colding har ofte set renoveringsprojekter i boligforeninger, hvor det kan være svært at komme i mål, fordi en beboer i foreningen er endt med et ansvar, der er lidt for stort. Ansvaret for en renovering af f.eks. ti trappeopgange kan på papiret lyde som et opkald til en maler, men det er meget mere end det: Uforudsete udgifter, varslinger, beboerkommunikation, inspektioner og beslutninger, der gør processen ret omfattende og kompleks. Med en byggeteknisk rådgiver kan foreningen undgå at et projekt vokser dem over hovedet og bliver til konflikter. 

Glem ikke kommunikationen

Du kan næsten ikke kommunikere for meget, når en andelsboligforening skal renovere. Hold gerne orienteringsmøder løbende og giv andelshaverne mulighed for at få viden om, hvordan projektet forløber og hvad tidshorisonterne er. Flere kommunikationskanaler er at foretrække, så du rammer så mange som muligt. 

Begynd ikke for tidligt

Selvom en vedligeholdelsesplan siger en ting, så vent hellere lidt tid med at igangsætte. Det er nemlig vigtigt, at projektet får lov at ’modne’ og at alle andelshavere er klar til at renoveringen går i gang. 

Benyt ikke familien

Der kan være mange faldgruber forbundet ved at vælge den forkerte entreprenør til opgaven. Indhent flere tilbud og lad være med at tage den første og billigste. 

Glem ikke etårs- og femårsgennemgangen

Det er ikke alle der er opmærksomme på det, men der skal faktisk udføres både etårs- og femårsgennemgang ifølge BR18. Bliver de glemt kan garantien bortfalde. 

Allier jer med en byggeteknisk rådgiver

En byggeteknisk rådgiver kan hjælpe med at renoveringsprocessen bliver en succes for andelsboligforeningen. Samtidig har den byggetekniske rådgiver også en forsikring, der beskytter bestyrelsesmedlemmer, således at de ikke kan blive stillet til ansvar, hvis noget går galt. Ansvaret ligget i stedet på den byggetekniske rådgivers forsikring.