Penge under bordet og lange ventelister: Jagten på en andelsbolig

Et boligmarkedet under pres: lavt lejlighedsudbud og høje priser

Andelsboligen har længe været et populært alternativ til ejerboliger – særligt i hovedstaden, hvor boligpriserne er høje, og hvor størstedelen af landets andelsboligforeninger ligger.

I København og på Frederiksberg er næsten hver tredje bolig en andelsbolig. Det svarer til omkring 110.000 andelsboliger – der typisk handles til priser, der er omkring 50 % lavere end ejerlejligheder. Den lave pris gør boligerne attraktive – og skaber derfor også lange ventelister.

Netop fordi andelsboliger ofte koster det halve af tilsvarende ejerlejligheder, er der stor rift om dem. Det er ikke unormalt, at folk sidder klar med annonceagenter på DBA og reagerer inden for få sekunder, når en ny andel lægges op – eller at fremvisninger tiltrækker køer ned ad gaden. I nogle tilfælde fører konkurrencen også til uofficielle og ulovlige salgsmetoder, hvor store kontantbeløb uden for den offcielle pris camoufleres som køb af eksempelvis møbler til langt over markedsværdien.

I debatten om boligmarkedet i hovedstadsområdet fremhæves andelsboliger ofte som et billigere alternativ til ejerboliger, som er steget markant i pris gennem de seneste årtier. F.eks. var kvadratmeterprisen på solgte ejerlejligheder i København i august 2024 over 90 % højere end for ti år siden.

Og i modsætning til ejerboligformen er andelsboligformen inspireret af andelstanken, der historisk har præget Danmark: At give økonomisk mindre privilegerede grupper mulighed for at komme ind på boligmarkedet ved at dele ejerskab og ansvar. Den udbredte brug af familiære og sociale netværk på andelsboligmarkedet rejser dog et væsentligt spørgsmål: Er andelsboliger med til at fremme social udligning, som det oprindeligt var meningen?

Med de kraftigt stigende ejerboligpriser i hovedstadsområdet er adgangen til at købe ejerbolig i dag ofte begrænset til personer med høje indkomster eller velhavende familiebaggrund. En analyse fra ROCKWOOL FONDEN viser også, at adgangen til andelsboligmarkedet er begrænset – og her spiller familiekontakter og sociale netværk en endnu større rolle for at få adgang til markedet.

Penge under bordet og skjulte budrunder: Købere presses på andelsboligmarkedet

Andelsboligerne er så eftertragtede, at flere tyer til direkte ulovlige metoder for at få fingrene i én.

Blandt andre kan Politiken rapportere om ulovlige budrunder, betaling af penge under bordet og manglende kontrol med salgsprocesserne. Det udfordrer både købere, sælgere og bestyrelser. Politiken beskriver i flere historier, hvordan købere oplever fremvisninger, der reelt set fungerer som auktioner, hvor interesserede bliver bedt om at aflevere anonyme bud – ofte uden bestyrelsens kendskab. Buddene overstiger den lovlige maksimalpris og bidrager til et lukket system, hvor netværk og kontanter vejer tungere end regler og gennemsigtighed.  

Strafbart for sælger, men ikke for køber

Politiken beretter om, hvordan købere på andelsboligmarkedet i flere tilfælde presses til at betale store beløb under bordet for at få fingrene i en bolig. Eksempelvis beskrives en sag, hvor en køber blev bedt om at betale 150.000 kroner kontant for møbler, som skulle overdrages til sælger umiddelbart inden underskrivelsen af overdragelsesaftalen.

Ifølge andelsboligloven er det strafbart for sælger at modtage overpris, med en strafferamme på bøde eller op til fire måneders fængsel, mens det derimod ikke er strafbart for køber at betale pengene, uanset om initiativet kommer fra køberen selv.

Ifølge advokat Kristian Strandberg Dreyer, leder af afdelingen for fast ejendom hos Galst Advokater,  er der en klar ubalance i situationer, hvor penge under bordet er indblandet. Til Politiken forklarer han:

Man kan argumentere for, at køber og sælger ikke er ligestillet, fordi der er en grund til, at køberen vil betale overpris; det er svært at komme ind på markedet, og køber kan føle sig presset. Omvendt er det nemt for køber at få overprisen tilbage, hvis vedkommende indvilliger i penge under bordet og kan bevise det. Så samlet set taler det for at kriminalisere køberen, hvis man vil det her til livs.

Hvad gør man, hvis der kræves penge under bordet?

Det er ulovligt at tage overpris for en andelsbolig, men mange købere finder sig i de ulovlige metoder. Men som køber kan man rette krav mod sælger om tilbagebetaling. Har man betalt overpris, kan man lægge sag an mod sælger i op til 3 år efter købet.

Tidligere juridisk chef hos ABF, Shalaleh Momeni, forklarer til Politiken, at man dog skal kunne bevise, at man har betalt overpris. Står man derfor som køber og er man blevet mødt med krav om penge under bordet, skal man kunne fremvise dokumentation på det før, at man kan rette krav om tilbagebetaling. I andelsboligloven §5 står der, at når man sælger en andelsbolig, kan man ikke selv bestemme prisen. Salget er reguleret af regler om maksimalpriser, som fastslår, at prisen højst må svare til andelens værdi i foreningens formue beregnet ud fra andelskronen med tillæg for boligens vedligeholdelsesstand og eventuelle forbedringer. Loven kræver desuden, at andelsboligforeningens bestyrelse godkender den overdragelsesaftale, som indgås mellem køber og sælger, for at sikre, at handlen følger andelsboliglovens § 5.

Bestyrelsen i en andelsboligforening kan desuden ekskludere sælger, hvis det opdages, at der kræves penge under bordet.

Andelsboliger sættes typisk ikke sat til salg på det frie marked 

Andelslejligheder sælges sjældent via det åbne marked gennem ejendomsmæglere. I stedet sker salget ofte gennem interne eller eksterne ventelister, eller ved at boliger byttes med andre andelsboliger, når beboerne ønsker at flytte.

ROCKWOOL FONDEN har undersøgt, hvor ofte familiemedlemmer bor tæt på hinanden, uden at det nødvendigvis er i samme andelsboligforening. Helt konkret er der set på, hvor mange der bor i samme sogn i København og på Frederiksberg, men ikke i den samme andelsboligforening. Resultatet viser, at andelen af beboere med familiemedlemmer i samme andelsboligforening er over 100 gange højere end andelen af dem, der blot bor i samme sogn.

Denne udbredte tilstedeværelse af familienetværk tyder på, at andelshaverne i høj grad benytter muligheden for at sikre bolig til deres egne familiemedlemmer, når der bliver ledige lejligheder i foreningen.

Familiemedlemmer får fortrinsret

Analysen fra ROCKWOOL Fonden viser, at mere end hver sjette beboer har forældre, søskende, voksne børn eller andre nære familiemedlemmer boende i samme andelsboligforening i København og på Frederiksberg. I flere dele af byen gælder det endda for mere end hver femte beboer.

Det betyder, at ansøgninger og forhåndsgodkendelser ofte spiller en mindre rolle. Resultatet er, at mange andelsboligforeninger i praksis fungerer som et lukkede netværk, hvor boliger forbliver i familien gennem generationer. Dette betyder, at det er markant sværere for folk uden familiære forbindelser til en forening at få adgang til andelsboligmarkedet, selv hvis de opfylder alle formelle krav.