Nu, hvor de nye vurderinger er oppe at vende, bør vi så kigge på alle vurderingssystemerne?
Vurderingsstyrelsen sendte i december 2023 de nye grundvurderinger ud til landets andelsboligforeninger. Vurderingerne har dog ført til kritik, men ikke alle mener, at vurderingerne har ramt forkert. Og nu, hvor vurderingerne er oppe at vende, bør man så kigge på alle vurderingssystemerne, såsom valuarvurderingssystemet? Det mener andelsboligejer, Peter Fausbøll.
Vurderingsstyrelsen sendte i december 2023 nye grundvurderinger ud til landets andelsboligforeninger, der betragtes som erhvervsejendomme. Siden har de skabt debat i medierne og på andelsboligmarkedet. Det er nemlig sådan, at de nye, foreløbige, vurderinger kun vurderer værdien af grunden og ikke både grund og ejendom. Dog er mange vurderinger markant højere ift. gamle 2012-vurderinger og valuarvurderinger, der både vurderer grund og ejendom. Mange ærgrer sig, fordi vurderingerne ikke kan bruges til at prissætte foreningerne. Samtidig anser flere det for ulogisk og betragter det som udtryk for, at ejendommene har en negativ værdi, når deres valuarvurdering af både grund og ejendom kan være mindre end deres grundvurderinger. Heraf debatten om de nye vurderinger.
Blandt andre udtaler chefkonsulent Henning Boye hos BDO til DR Nyheder:
Vi tror ikke, at de nye vurderinger kan være rigtige, når der er så stor afstand til valuarvurderingerne. Det er jo professionelle ejendomsmæglere, som har vurderet den samlede ejendom.
BDO har undersøgt 271 andelsboligforeninger i KBH og er kommet frem til, at de nye vurderinger af grundværdierne hos tre ud af fire foreninger er højere ift. valuarvurderingen. DR Nyheder, der tager udgangspunkt i BDO’s undersøgelse, rapporterer, at total set er de nye vurderinger 4,7 mia. kroner højere ift. valuarvurderingerne.
Vurderingsstyrelsen afviser kritikken og forklarer, at det slet ikke er meningen, at man skal sammenligne de to vurderingssystemer.
“Der er forskel på, hvordan Vurderingsstyrelsen vurderer offentlige grundværdier, og hvordan en privat valuar vurderer en hel ejendom. Man kan ikke sige, at den ene vurdering er forkert, fordi den er enten højere eller lavere den anden. En sådan kobling vil være en fejl,” forklarer underdirektør hos Vurderingsstyrelsen, Claus F. Houmann.
Bør vi hellere se på valuarvurderingssystemet?
Skønt Vurderingsstyrelsen forklarer, at man ikke bør sammenligne de to vurderingssystemer, er der mange der gør det – og det er særligt de nye 2023-vurderinger, der står for skud. Men bør man, nu debatten er i gang, hellere se på valuarvurderingssystemet? Det mener beboer i foreningen AB Mosegaarden i Valby, Peter Fausbøll:
Jeg synes, at nu vurderingerne er oppe, så bør man kigge på alle vurderingerne. Kritiserer man Vurderingsstyrelsen, kan man lige så godt kritisere valuarvurderingssystemet.
Det er en valuar, der udarbejder valuarvurderingen. Vurderingen bunder i en grundig gennemgang af ejendommens økonomi samt af ejendommens stand. Valuarvurderingen værdisætter foreningens ejendom som var den en udlejningsejendom. Og det er her problematikken er, ifølge Peter Fausbøll.
Det er vanskeligt at finde data for handler med udlejningsejendomme, bl.a. opgøres det ikke længere af Danmarks Statistik. Men det findes trods alt. Data for udvalgte handler med udlejningsejendomme i København viser, at udlejningsejendomme i gennemsnit sælges til 75 procent af prisen af ejerlejligheder. Og siden foreninger værdisættes som var der tale om udlejningsejendomme, må det betyde, at foreninger ligeledes bør værdisættes til 75 procent af prisen af ejerlejligheder, forklarer Peter Fausbøll. Men det gælder ikke for hans forening.
Som resten af landets foreninger fik AB Mosegaarden i decembers en ny grundvurdering af Vurderingsstyrelsen. Foreningens nye vurdering er mere end 100 millioner kroner højere end dens valuarvurdering. Og mens nogle muligvis ville undre sig og tænke, at en grundvurdering, der er 100 millioner kroner højere end vurderingen af både grund og ejendom, sat af en valuar, lyder forkert, synes Peter Fausbøll, at Vurderingsstyrelsen har ramt rigtigt.
“Valuarvurderingen for min forening er på 521 millioner kroner og foreningen har et BBR-areal på 22600 m2. Det giver 23.000 kr./m2. Foreningen lige på den anden side af gaden er en spejlvending af min forening, blot er den en ejerforening. Der sælger lejlighederne pt til 51.000 kr./m2. Det betyder, at vores valuarvurdering er sat til 45 procent af prisen på ejerlejligheder,” forklarer Peter Fausbøll og fortsætter:
Vurderingsstyrelsens vurdering af vores grund er 643 millioner kroner. Ramte valuarvurderingen nu de 75 procent af priserne på ejerlejligheder, som de burde, ville grund plus ejendomme være 75 procent gange 51.000 kr/m2 x 22.600 m2, som er lig med 864 millioner kroner. Differencen mellem det facit og Vurderingsstyrelsens grundvurdering er 221 millioner kroner. Dette beløb svarer til 10.000 kr./m2. Det synes jeg virker meget rimeligt for en 90 år gammel bygning.
Ifølge Peter Fausbøll er det nærmere valuarvurderingen, der er forkert, da den kun er 45 procent af prisen på ejerlejlighederne på den anden side af gaden. For når den i princippet skal prissættes som en udlejningsejendom og udlejningsejendomme sælges til 75 procent af prisen af ejerlejligheder, bør foreningens valuarvurdering så ikke være en hel del højere, spørger Peter Fausbøll. Han tilføjer, at han finder det enormt rodet, at man ikke kan sammenligne valuarvurderinger og prisstatistik for udlejningsejendomme.
Peter har desuden rettet henvendelse til Henning Boye og foreslået, at BDO lavede deres beregninger i forhold til faktiske handler med udlejningsejendomme i stedet for valuarvurderinger.
Der mangler transparens omkring valuarvurderingssystemet og handler med udlejningsejendomme
Alt i alt mener Peter Fausbøll, at der mangler transparens om måden, andelsboliger værdisættes på. Han forklarer, at der ikke er mange handler med udlejningsejendomme, og derfor er det grundlag, valuarer baserer vurderingerne på, ikke særligt stort.
“Hele udgangspunktet for prissætningen er virkelig spinkelt. Så jeg synes, at der mangler noget transparens ift. måden, valuarer kommer frem til deres vurderinger på. Og jeg synes, at mange tager valuarvurderingerne for ‘sandheden’”.
Peter Fausbøll mener, at andelsboliger bør prissættes på en anden måde – så de følger ejerboligpriserne.
“Stod det til mig, kunne man prissætte andelsboliger efter en form for indeks, der følger ejer-boligpriserne. Det er langt mere solidt. Der handles dagligt en masse ejerboliger, så man ville få et meget mere stabilt indeks. Og der er fuld åbenhed om priser på ejerboligmarkedet. Men i stedet har man et vurderingssystem, der fører til, at andelsboligforeningerne bruger en masse penge på at få nogle vismænd ud for at udtale sig,” forklarer Peter Fausbøll, og tilføjer:
“Lovgiverne har besluttet, at der skal være låg på priserne af andelsboliger, men det kunne man jo gøre på mange måder. Man kunne for eksempel sige, at de skal koste 50 procent af ejerboliger, og så definerer man en eller anden prisindeksering. Det gør man jo ift. mange ting, for eksempel forbrugerprisindekset. De sidder jo på Christiansborg og kunne vælge at fremlægge en ny måde for vurderinger. Og deres forslag har de trukket tilbage, så vidt jeg husker, og der er ikke kommet noget nyt.”
Det omtalte forslag, der blev trukket tilbage, hed L32. Med L32 foreslog man at forlænge valuarvurderingers gyldighed fra 18 til 42 måneder. Hertil inkluderede L32 også en årlig nettoprisindeksering af de offentlige ejendomsvurderinger fra 2012 for andelsboliger.
Læs mere om L32, der bortfald tilbage i 2022 –> “Hvor bliver lovforslag om ændring af andelsboliglovens værdiansættelsesprincipper af?”
Den 22. februar 2024 blev et nyt lovforslag, L 111, fremsat. Vedtager folketinget L 111 vil en valuarvurdering være gyldig i 42 måneder frem for 18 måneder, samt vil det være muligt at regulere ens offentlige vurdering efter nettoprisindeksering.