andelsboliglovandelsboligpakkelånereglerlovændringnybyg

Nye låneregler spænder ben for etableringen af nybyggede andelsboliger

Den kommende andelsboliglov indeholder med sine 16 tiltag, også nye og skærpede krav til lånoptagelse for nystiftede andelsboligforeninger. Et tiltag, der kan ødelægge det rygende marked for nybyggede andelsboligforeninger og skævvride mangfoldigheden på boligmarkedet, hvis man spørger flere eksperter. Vi ser nærmere på de nye låneregler her.


Erhvervsminister Brian Mikkelsen (K) fremsatte i slutning af februar de 16 tiltag som lovforslag til ændring af andelsboligloven. Her anmodet han Tinget om, at lovforslaget skal vedtages senest fire uger før den 1. juli 2018, hvor han ønsker, at forslaget skal træde i kraft.
⟶ Du kan finde lovforslagene her.

Som en del af de i alt 16 tiltag, der skal sikre et tryggere andelsboligmarked, er nye låneregler for nystiftede andelsboligforeninger. Forslaget er en begrænsning af afdragsfriheden ved stiftelse af andelsboligforeninger. Det betyder, at andelsboligforeninger i forbindelse med deres stiftelse og tre år efter kun må optage afdragsfrie lån på op til 40 procent af købesummen. Andelshaverne skal derfor, i modsætning til andre boligejere, afdrage på al realkreditgæld ud over de 40 procent af købesummen. Til sammenligning er lånegrænsen, på lån til andelsboligforeninger, i dag på 80 procent.

Det vil betyde, at markant færre vil stifte en andelsboligforening, fortæller Cobblestone Administrationshusets direktør, Rasmus Juul-Nyholm til Andelsportal.dk. Her fremhæver han særligt, at de nye regler vil sætte en stopper for et ellers rygende marked for nybyggede andelsboliger. Et scenarie der nu er blevet til virkelighed i Valby, hvor et større andelsboligprojekt er sat på hold grundet det nye lovforslag.

Planen om nye andelsboliger er aflyst

På Grøntorvet, i den københavnske bydel Valby, var projekt- og ejendomsudvikleren FB Gruppen indtil for nyligt i fuld gang med at opføre en række nye andelsboliger.

”Vores oprindelige plan var, at vi gerne ville have et blandet boligsegment og derfor lagde vi nogle af de nybyggede boliger ud som andelsboliger. Vi tog dialogen med de mennesker, der kunne tænke sig en andelsbolig og det var tydeligt, at mange var interesserede i denne boligform,” siger FB Gruppens administrerende direktør Hans-Bo Hyldig, som fortæller, at der ikke gik længe før tre andelsboligprojekter, med i alt 250 andelsboliger, blev solgt til tilfredse andelskøbere. Nu er planen om at etablere flere andelsboliger dog sat på standby grundet den nye lov.

”Vi har meldt ud, at vi venter med at etablere flere andelsboliger, da vi må se, hvad det bliver til med loven. Jeg har et naivt håb om, at det i 11. time lykkedes at bevise politikerne om, at det er forkert. Hvis det lykkedes, så er vi klar til at igangsætte vores andelsboligprojekt igen. Men lige nu vælger vi at se tiden, men det er ærgerligt,” lyder det fra Hans-Bo Hyldig.

Hans-Bo-Hyldig-Adm-direktør-FB-Gruppen-AS

Loven udelukker hr. og fru Danmark fra boligmarkedet

Hos FB Gruppen er de i stor berøring med boligkøberne og har derfor et stort kendskab til, hvem der primært køber en nybygget andelsbolig. Og spørger man Hans-Bo Hyldig er det netop dette kendskab, som ikke medtages i den nye andelsboliglov.

”Vi har trods alt mødt hr. og fru Danmark. Det interessante ved andelsboligerne er, at det er en meget bred gruppe af mennesker, der køber andelsboliger. Det er både unge, familier, ældre og folk med anden etnicitet. Det, som de fleste andelskøbere har tilfælles er, at de ikke kan komme ind på ejerboligmarkedet, og gerne vil have deres egen bolig i fællesskab med andre,” erfarer Hans-Bo Hyldig og forklarer videre, at andelskøbere primært er en gruppe af købere, hvor huslejen er det vigtigste, fordi de ikke har råd til at sidde alt for dyrt.

Hos FB Gruppen mener man, at den brede sammensætning af andelskøbere vil ændres med det nye forslag. Kravet om nye låneregler betyder nemlig, at det bliver dyrere at købe en andelsbolig for den enkelte, som skal ligge flere af pengene selv.

Opråb til politikerne: Husk mangfoldigheden på boligmarkedet

Mangfoldighed på boligmarkedet er vigtigt, og her er andelsboliger en vigtig boform, understreger FB Gruppens administrerende direktør. Og hvis andelshavere i nystiftede foreninger kun kan optage afdragsfrie lån på 40 procent af købesummen vil konsekvensen være et mere ulige boligmarked, mener Hans-Bo Hyldig:

Der er stadig en stor gruppe af mennesker, der ikke kan gå ned og låne 2 millioner til en bolig i banken, de kan måske låne en halv eller hel million, og det er denne gruppe man glemmer. Jeg synes simpelthen, at der ikke tages højde for, at det er almindelige danskere man har at gøre med, og ikke den rigeste top fem.

En konsekvens som Hans-Bo Hyldig mener, at politikerne skal tage seriøst.

”Lige nu har vi i samfundet en kæmpe debat om, hvorvidt storbyen kun bliver bosted for den rige del af befolkningen. Lige netop dette forslag gør, at man skubber de mindre bevilligede ud i yderområderne og fastholder de mest velstående i storbyerne. Det taler direkte imod de andre tiltag, som regeringen har gang i med ghetto-planer og så videre”.

Nybyggede andelsboliger har aldrig været problemet

Udover at udfordre mangfoldigheden på boligmarkedet, påpeger Hans-Bo Hyldig også et problem ved, at politikerne ikke skelner mellem nystiftede andelsboligforeninger i gamle ejendomme og nybyggede andelsboliger:

”Da man har nedsat ekspertgruppen, der har skulle se på de gamle andelsboliger, har man ikke medregnet, at det forholder sig helt anderledes med de nybyggede andelsboliger. Vi kommer ikke i problemer med de nybyggede andelsboligforeninger, fordi man kører et helt andet set-up ved nybyg, hvor man har andre advokatforbehold, fortrydelsesret og så videre.”

Den mangelende skelnen betyder, at man med den nye lov ødelægger et marked for nybyg, som faktisk fungerer, mener Hans-Bo Hyldig. En pointe, som Cobblestone-direktøren Rasmus Juul-Nyholm også har påpeget tidligere. Og de to andelsboligeksperter er enige i, at løsningen til bedre finansiering skal findes på en anden måde. Begge forslår nemlig, at der bør være mulighed for at belåne nybyggede andelsboliger med 80 procent, hvor andelshaveren selv lægger de resterende 20 procent af købesummen. På den måde kan andelshaveren ligge et større indskud, men til gengæld herefter sikre sig en lavere boligafgift.

Hos FB Gruppen håber man på, at politikerne får øjnene op for konsekvenserne ved loven, så de igen kan genoptage etableringen af nye andelsboliger, og sikre et andelsboligmarked, som flere kan være en del af.

Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og vejledning om andelsboligmarkedet. Nynne brænder for kommunikation og er netop i gang med en kandidat i virksomhedskommunikation fra Copenhagen Business School. I øvrigt er hun selv for nyligt blevet andelshaver og har glædeligt fået andelstanken på tæt hånd.
Kommentarer

En analyse af projekterne fra 00’erne vil vise at folk glemmer hurtigt eller ikke har den nødvendige viden. Der er store vanskeligheder i mange nystiftede foreninger fra perioden, vi ser dem oftest bare ikke fordi de oftest er beliggende udenfor de større byer.
De projekter som er i København, var i begyndelsen underdrejet og blev kun reddet af en høj offentlig vurdering fra Københavns Kommune, som gjorde at den ringe finansiering blev gemt/glemt. Disse foreninger er først nu 10 år efter ved at få delvis styr på deres økonomi.

Det er også bemærkelsesværdigt at der i de seneste 10 år har været en over repræsentation af boliger på tvangsauktion fra nye byggede foreninger frem for ny stiftede ”gamle” ejendomme projekter.

Det er korrekt, at antallet af nystiftede foreninger vil falde, i begyndelsen – det har tidligere været en rigtigt god forretning, at stifte en andelsboligforening, oftest fordi køberne ikke har kunne gennemskue projekterne eller har købt i blinde. At investerer i en bolig, hvor finansieringen ikke er på plads, medfører en betydelig risiko, det gjorde den også i midt 00’erne, her blev flere foreninger tvunget til at optage swap-lån fordi budgettet ellers ville blive sprængt.

Andelsboliger er ikke en spekulativ investering, hvor man selv kan afgøre sin risiko, derfor bør finansieringen være i hus før projektet udbydes, så køberne kender risikoen fra dag 1. Dette har oftest ikke været tilfældet indtil nu.

Antal af syn og skønssager i nystiftede andelsboligforeninger, har i henhold til referaterne fra foreningerne også været markant højere end i andre foreninger.

Alt i alt, regeringens tiltag er kun første skridt, der vil komme yderligere skridt senere, da det nuværende tiltag ikke er tilstrækkeligt.

skriv et svar
Tejs Carstensen - 1 uge siden