Myte: Andelsboligforeninger får ikke nytte af lave realkreditrenter
De historisk lave realkreditrenter kommer ikke kun boligejere til gavn. Også på andelsboligmarkedet har de lave realkreditrenter haft en positiv effekt, selv om man til tider kan høre historier om det modsatte. Således har der ofte været fokus på, at renterne på andelsboliglån i banken har været stigende i kølvandet på finans- og gældskrisen – i øvrigt helt som renten på ejerboliglån i banken – men det glemmes i samme åndedrag, at mange andelsboligforeninger i sagens natur også har realkreditlån.
Reducerer boligafgiften
Realkreditlån kan som på ejerboligmarkedet udgøre op til 80 % af andelsboligforeningens værdi. Ydelsen på disse realkreditlån afspejler sig direkte i andelsboligens månedlige boligafgift, og andelsboligforeninger med FlexLån® mærker dermed de historisk lave realkreditrenter helt automatisk ved rentetilpasning, mens andelsboligforeninger med konverterbare fastforrentede lån på linje med boligejerne eksempelvis har mulighed for at konvertere ned i de nye 3 % 30-årige lån eller 2 % 15-årige lån og derved reducere den månedlige boligafgift.
Oplagt at udnytte de lave renter
Hvor stor en glæde, andelsboligejerne får af de lave realkreditrenter, afhænger af belåningsgraden i andelsboligforeningerne – jo lavere belåningsgrad desto mindre brug af realkreditfinansiering. De andelsboligforeninger, der har en lav gældssætning står hermed med lidt af et luksusproblem. De har en sund økonomi, men mærker dermed heller ingen større effekt af de historisk lave realkreditrenter. Denne situation giver imidlertid en oplagt mulighed for at overveje, om man vil udnytte de gunstige finansieringsmuligheder til at igangsætte større renoveringsprojekter eller projekter, der kan forbedre forholdene i andelsboligforeningen.
Dette understøttes også af den aktuelle markedssituation, hvor handelspriserne på andelsboligerne er et godt stykke under maksimalprisen. Det betyder med andre ord, at andelsboligforeningerne kan optage realkreditlån uden, at det nødvendigvis kommer til at gå ud over markedsværdien af andelsboligerne, og dermed til evt. gene for potentielle sælgere i foreningen.
Kan ramme potentielle andelsboligsælgere
For den enkelte andelshaver, der bor i andelsboligforening uden betydelig gæld og som aktuelt går med salgstanker, kan de historisk lave realkreditrenter give anledning til et potentielt pres ned på salgsprisen. Det skal ses i lyset af, at potentielle boligkøbere med primært fokus på boligbehov – og dermed ingen præference mellem ejerbolig i forhold til andelsbolig – får adgang til særdeles billig finansiering til ejerboligen, mens den lave gældssætning i selve andelsboligforeningen medfører, at boligkøberen alt andet lige skal betale et højere andelsindskud, hvor finansieringen er væsentligt dyrere, hvis man ikke har større grad af egenfinansiering med.
Når det er sagt, har vi dog endnu ikke kunne spore en tydelig negativ afsmittende priseffekt på andelsboligmarkedet fra de fortsat lavere realkreditrenter – og det endda på trods af, at ejerboligpriserne også har været kraftigt faldende gennem de seneste år, og dermed har mindsket boligbyrden til de laveste niveauer i mange år. Andelsboligpriserne har således været nærmest uændret siden sommeren 2009.