erhvervslejemålerhvervsudlejningkonfliker

Københavnsk andelsboligforening stævner erhvervslejer efter årelang kamp

Det er stort set umuligt for en andelsboligforening at opsige sin erhvervslejer. Det har en mindre andelsboligforening i København erfaret. I årevis har foreningen nemlig ønsket at opsige lejeaftalen med en restauratør i stueetagen grundet utallige uenigheder. Nu er erhvervslejeren stævnet for ’uretmæssigt at give lejemålet videre’.

En stor del af landets andelsboligforeninger har erhvervslejemål. Her udlejes dele af ejendommen til alt fra caféer og tøjbutikker eller som kontorlokaler til erhvervsdrivende. For mange andelsboligforeninger er erhvervsudlejning en succes, men det er langt fra en dans på roser for alle. Det har beboerne i den københavnske andelsboligforening Viktoriagade 3 også erfaret.

Vedvarende uenigheder med erhvervsudlejeren

Siden 1995 har en lille thairestaurant været en del af stueetagen hos andelsboligforeningen Viktoriagade 3. Som mange andre andelsboligforeninger ønskede Viktoriagade 3 et erhvervslejemål, som kunne bidrage til en ekstra indtjening i foreningen, men desværre har udlejningseventyret langt fra været lykkeligt for den københavnske andelsboligforening.

Støj- og lugtgener, manglende oprydning og uenigheder om vinduer, ventilation og skiltningen på facaden er blot nogle af de konfliktpunkter, der fik beboerne til at ønske, at de ikke havde indgået en lejeaftale med restauratøren i stuen. Men aftalen var låst. Som udlejer kan man nemlig ikke opsige en lejekontrakt, medmindre lejeren har misligholdt kontrakten, hvilket eksempelvis kræver en manglende betaling af huslejen.

LÆS OGSÅ: Værd at vide om erhvervsudlejning i andelsboligforeningen

Lejer stævnet for uretmæssigt at afstå lejemålet

I 2010 valgte Viktoriagade 3 derfor at sætte en stopper for restaurationsvirksomhed i andelsboligforeningen ved at ændre foreningens vedtægter. De ændrende vedtægter betød dog ikke en direkte opsigelse af restauratøren, da de nye regler først kan gælde, når lejeren frivilligt forlader lejemålet. Da thairestauranten lukkede i sensommeren 2018 og håndværkere rykkede ind for at istandsætte lokalet blev beboerne i Viktoriagade 3 derfor meget glade. Nu var de fri for restaurantdrift i foreningen, men sådan gik det ikke.

Til stor overraskelse for andelsboligforeningen åbnede en ny restaurant ’Veggie Heroes Vesterbro’ nemlig i erhvervslokalet i september. Dette på trods af, at ejerens afståelsesret udløb i 1997. Det førte til en stævning af den tidligere lejer for uretmæssigt at afstå lejemålet til en anden virksomhed. En sag der nu er endt for retten, da restauratøren påstår, at det stadig er ham, der driver restauranten med et nyt koncept og nye medarbejdere.

Om afståelsesret:
Afståelse af et erhvervslejemål betyder, at en lejer lader en anden lejer indtræde i den gældende erhvervslejekontrakt. I denne sag udløb lejerens afståelsesret i 1997 og lejer må derfor ikke videregive lokalet.

Problemer med erhvervsudlejning er ikke et enestående tilfælde

Andelsboligforeningens advokat Jakob Busse, som er specialist i bolig- og erhvervslejere fortæller til Berlingske, at det ikke er en usædvanlig problemstilling andelsforeningen i Viktoriagade 3 står i:

”Jeg har og har haft en del sager som denne med særligt restaurationer, der ikke ønsker at overholde de regler, vi mener, der gælder. Det gælder både ejer- og andelsboligforening.”

Faktisk er Jakob Busses indtryk, at en del erhvervslejere – og særligt restaurationslejere – ved, at små andelsboligforeninger ikke er så organiserede, og dermed har de sværere ved at håndhæve reglerne.

”De ved godt, at små foreninger ikke har lige så stor parathed til at stå op omkring reglerne med eksempelvis en stævning eller opsigelse,” erfarer han.

ABF: Foreninger kan risikere urimelige vilkår

Hos organisationen Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, ABF, genkender man også det billede, som advokaten tegner.

”Jo mindre andelsforeningen er, jo mindre rum har de til at tage sådan nogle slagsmål, og det er stærkt utilfredsstillende, men der er ikke nogen løsning på det. De mindre foreninger accepterer væsentligt mere utilfredshed, fordi de måske ikke har råderum til at køre en sådan sag,« siger Jan Hansen, direktør i ABF og forsætter:

”Det interessante er, hvordan domstolene accepterer, at man skiller sig af med en lejer, for skal man virkelig ud i noget overdrevet, for at man kan ophæve lejemålet. Så kan man som andelsforening komme i en situation, hvor man er nødt til at leve med nogle ting, som i bund og grund er urimelige,” tilføjer han.

Dét skal andelsboligforeningen have in mente som erhvervsudlejer:
  • Risiko for svigtende lejeindtægter, hvis foreningen ikke kan udleje boligen. Tid og ressourcer. Det kan være tidskrævende for bestyrelsen at udleje, særligt hvis der er stor udskiftning i udlejerne.
  • Vil lejemålet være til gene for beboerne? Lugt? Støj? Med mere.
  • Vedtægterne. Er vedtægterne opdateret, så de er opdateret med de rette krav til lejeren. Hvilke åbningstider vil andelsboligforeningen acceptere? Må der drives restaurant i boligen? Hvilke vedligeholdelseskrav skal lejeren overholde? Hvilke skilte og ændringer må foretages på facaden? Med videre.
Nynne PG
Om forfatteren: Nynne Pihl Groth arbejder som presse- og kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk, hvor hun bidrager til formidlingen af nyheder og guides om andelsboligmarkedet. Nynne har en kandidat i kommunikation fra Copenhagen Business School, og brænder for det journalistiske arbejde. I øvrigt har hun andelstanken på tæt hånd, da hun selv er andelshaver.
Kommentarer

Hej
Tak for dejlig mange og grundige artikler.
Vi har tre erhvervslejere. Så hvad gælder for opsigelser, at det er juridisk umuligt eller at vi er en lille rodet, der ikke kan finde ud af det? Det er som den juridiske begrundelse skylde at små er rodede. ??

Venlig hilsen, Niels

skriv et svar
Niels Kongshaug - 2 måneder siden

    Hej Niels,
    Tak for din henvendelse. Jeg er ikke helt sikker på, hvad du spørger om? Hvis I ønsker at opsige jeres erhvervslejere, så skal I se nøje på de kontrakter I har lavet med erhvervslejerne. Ligeledes skal I være opmærksomme på om jeres forening er afhængig af indtægten fra erhvervslejerne og hvad der ellers skal ske med erhvervslokalerne. Jeg vil råde jer til at tage kontakt til jeres administrator eller en boligadvokat for at få noget juridisk vejledning omkring jeres sag.

    Bedste hilsner
    Maria – Andelsportal.dk

    Maria Carlsen - 2 måneder siden