bestyrelsesarbejdePrioriteringScheldeSchneeklothsgårdenvedligeholdelsesplan

Det er ikke en bolsjeforretning at drive en andelsboligforening

Flere andelsboligforeninger har de seneste år lidt en hård skæbne i form af konkurser eller ildrøde tal på bundlinjen. Heldigvis er det kun et fåtal, og i ly af mørket skinner solstrålehistorierne. Én af disse solstrålehistorier findes i AB Schneeklothsgården. Her fortæller bestyrelsesformand Niels-Jørgen Schelde om, hvordan de gør tingene i Scnheeklothsgården, og hvordan de vælger ‘den gode prioritering’.

Har jeres andelsboligforening en masse idéer og projekter på tegnebrættet men er i tvivl om hvilke projekter, der skal prioriteres højest? Den udfordring kan en vedligeholdelsesplan være med til at løse. Her får I et eksempel på en andelsforening, som er kyniske og benhårde forhandlere på alt fra entreprenørarbejde til lån- og forsikringsaftaler.

Vedligeholdelsesplanen er et udtryk for ansvar

Det kan være svært at vide, hvad man som andelsboligforening skal prioritere af eksempelvis renoveringer, finansieringer og i det hele taget, hvordan man vælger rigtigt. Den fornuftige beslutning og gode prioritering bliver ikke truffet over natten. Den skal træffes lang tid forinden og gerne være udpenslet i den famøse vedligeholdelsesplan, som mange andelsboligforeninger har. Vedligeholdelsesplanen er med til at garantere, at ejendommen bliver holdt ved lige, og samtidigt giver den overblik over, hvilke prioriteringer andelsboligforeningen har valgt for den kommende årrække. Ifølge bestyrelsesformand Niels-Jørgen Schelde er vedligeholdelsesplanen den bedste måde at sikre et fremtidigt overblik, både over projekter og økonomien.

„Vi har altid haft en vedligeholdelsesplan i vores andelsboligforening. Det er et udtryk for ansvar. På ni år har vi udført renoveringer for 18 millioner kroner uden en eneste stigning i boligafgiften,“ lyder det stolt fra Schelde.

AB Schneeklothsgården i tal:
– Stiftet i 1982
– 75 boliger
– Renoveringer for 20 millioner kroner på 9 år
– Ingen stigning i boligafgiften
– Foreningens gældssats er på kun 9 procent

Personligt engagement og passion – dét er drivkraften

Schelde er pensioneret og bruger flere timer om dagen på bestyrelsesarbejdet. Han er godt klar over, at alle andelshavere og andelsbolig-
foreninger ikke har samme privilegier, når det kommer til tidsforbruget. Men netop tidsforbruget skal, ifølge Schelde, ikke være det altoverskyggende grundlag for en sund og veldrevet forening.

„Det handler om personligt engagement og passion. Vi er heldige, at vi har folk i bestyrelsen, som rummer en bred skare af kompetencer. Men i bund og grund handler det om, at alle ønsker de bedste vilkår for sig selv og for foreningen. Derfor er vi benhårde, når det kommer til forhandlinger og valg af leverandører,“ fortæller Schelde og uddyber, hvad han mener mange andelsboligforeningen bør blive bedre til.

„Det er ikke en bolsjeforretning at drive en andelsboligforening. Vi administrerer 75 familiers daglige liv. Det er et stort ansvar. Et ansvar, man ikke altid kan uddelegere til eksterne folk,“ siger Schelde, mens han banker passioneret i det mørkebrune mahognibord.

Den personlige iver og involvering mener Schelde ikke, at man kan forlange af en administrator. Administratoren er en vigtig figur for de fleste andelsboligforeninger, men den dybdegående og grundige analyse mener Schelde, at man som almindelig interesseret andelshaver og bestyrelsesmedlem bør foretage selv.

0 billeder
Vis i fuld skærm
„Vi er et eksempel på, hvordan en andelsboligforening kan drives sundt og ansvarligt. Det er ikke den eneste rigtige måde, men det virker for os og har resulteret i en exceptionel god økonomi i vores forening. Det giver os stort råde- og spillerum, som andre ikke nødvendigvis har,“ påpeger Schelde.

Alligevel har Schelde tre gode råd, som han mener, at alle bestyrelser og andelsboligforeninger bør tage til efterretning og benytte.

1. Spil tilbuddene ud mod hinanden

AB Schneeklothsgården har haft stor succes med at stille høje krav til deres leverandører, ligegyldigt om det er banker, forsikringsselskaber eller entreprenører. Schelde og bestyrelsen lader til at være benhårde forhandlere, som ikke bider på krogen ved det første og det bedste tilbud. Derfor mener han, at flere andelsboligforeninger bør have mere is i maven.

„Vi modtager altid flere tilbud på aftaler, som foreningen skal have ordnet eller være en del af. Derefter spiller vi dem simpelthen ud mod hinanden,“ lyder det fra Schelde, som understreger, at foreningen ikke er bange for at vrage leverandører, der ikke længere kan matche standarden eller andre tilbud. Det sikrer en god økonomisk prioritering.

2. Find en kompetent og kvalificeret rådgiver

Når projekterne er fastlagt og besluttet, handler det om at finde en kompetent rådgiver. Her mener Schelde, at det er vigtigt, at man finder rådgivere, som varetager bygherrens, altså foreningens, interesser. På den måde sikrer man, at nogen holder skruen lige i vandet, især på områder, som er svære at kontrollere og administrere, som eksempelvis et altanprojekt til mange millioner kroner.

„Vi har været utrolig heldige at samarbejde med nogle særdeles dygtige byggerådgivere. Vi indhenter altid referencer på tidligere opgaver og tager gerne ud og ser lignende projekter, som byggerådgiveren har varetaget,“ siger Schelde, der samtidigt mener, at det giver en tryghed at kunne rådføre og overlade store projekter til en pålidelig og professionel rådgiver.

„Selvom en byggerådgiver for nogen kan virke som en unødig udgift, så har det for os været én af de bedste prioriteringer, vi har gjort os, og er efterfølgende blevet en fast del af prioriteringslisten, når der skal foretages nye projekter,” tilføjer Schelde.

3. Lån med faste renter og årligt afdrag

Når det kommer til finansiering af projekter, kræver det stor bevågenhed at overskue de mange forskellige lånetyper, og hvor lang løbetiden bør være for de enkelte projekter. I AB Schneeklothsgården har man eksempelvis finansieret et altanprojekt over 30 år med fast rente på to procent, mens det nye gårdprojekt er finansieret over 10 år med fast rente på 0,5 procent. Bidragsprocenten for begge lån udgør 0,4 procent, og der afdrages altså på begge lån.

„Det er altafgørende, at man ikke accepterer det første tilbud, der bliver smidt på bordet. Bankerne er også til at forhandle med og kan på lige fod med andre leverandører spilles ud mod hinanden. En måde at gøre det på er via portalen MyBanker, som selv en pensioneret herre som jeg kan navigere rundt på,” lyder det kontant og lunt fra Schelde, der afslutningsvis påpeger, at der er en rigtig stor fortjeneste at hente, både som privat andelshaver og som forening, hvis man bruger nogle timer på et grundigt forarbejde.

Stefan Sander Grods
Om forfatteren: Stefan Sander Grods er kommunikationsmedarbejder hos Andelsportal.dk Han bidrager med nyheder og formidler guides omhandlende andelsboligmarkedet. Stefan har flair for kommunikation og formidling og er netop nu i gang med en kandidat i Human Ressource Management på Copenhagen Business School.