Højesteret: Valuarvurdering var for høj. Nu skal sælger tilbagebetale millionbeløb
Højesteret vurderede tilbage i marts, at en køber havde betalt overpris for en andelsbolig, da ejendommens værdi var ansat for højt af en valuar. Nu skal den tidligere andelshaver tilbagebetale 1,1 millioner kroner til køber. I en parallel dom, også fra marts, var der intet erstatningskrav at hente. Bliv klogere på de to afgørelser, og deres betydning for lignende søgsmål i fremtiden.
I foråret 2019 er flere sager om overpris ved køb af en andelsbolig kommet for Højesteret. Sagerne handler om, hvorvidt der må være store udsving i prisen på en andelsbolig afhængigt af, hvilken valuar der har fastsat prisen. Aktuelle domafsigelser, der kan danne præcedens for lignende søgsmål i fremtiden, da priserne på andelsboliger i særligt storbyerne er skruet kraftigt op.
Højesteret: Valuarvurdering var fejlbehæftet
I marts faldt der dom i en af flere sager om fejlbehæftede valuarvurderinger – og afgørelsen var klar. Højesteret afgjorde, at prisen var vurderet for højt, da et par tilbage i 2008 købte en andelsbolig i den nu konkursramte andelsboligforening Duegården på Frederiksberg. Sagen har været hele vejen gennem retssystemet med skiftende afgørelser, men Højesteret fandt, at ejendommens værdi var sat for højt af en valuar, og dermed blev andelsboligen solgt til overpris.
Hele ejendommen, som andelslejligheden var en del af, blev i 2007 handlet for 360 millioner kroner. Men året efter vurderede en valuar ejendommen til at være 499 millioner kroner værd. En væsentlig prisafvigelse, som valuaren ikke kunne retfærdiggøre i retten. For eksempel havde valuaren ikke henvist til lignende handler med andre ejendomme, der kunne retfærdiggøre den højere pris.
Læs mere: Sådan finder foreningen en seriøs valuar
Sælger skal tilbagebetale 1,1 million kroner
Den fejlbehæftede valuarvurdering betyder, at den tidligere sælger af andelsboligen skal tilbagebetale 1,1 million kroner til køberparret. Men hvad med valuaren? I Landsretten blev valuaren frifundet for erstatningsansvar. Advokat Kasper Westberg, der repræsenterede køberne, er dog tilfreds med dommen:
“Vi er tilfredse med dommen. Højesteret lagde vægt på, at valuaren ikke havde godtgjort, hvorfor prisen skulle være højere. Man kan altså ikke bare slynge en pris ud uden et grundlag.”
Prisen på en andelsboligforenings ejendom fastsættes ud fra tre metoder:
Anskaffelsesprisen – den pris, som foreningen betalte for ejendommen ved stiftelsen. Her tillægges også de forbedringer, der er lavet på ejendommen.
Valuarvurdering – hvor ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. Foreningen skal selv betale for denne vurdering, som gælder i 18 måneder, og fortages af en valuar, som er en særligt uddannet ejendomsmægler.
Den offentlige ejendomsvurdering – som udarbejdes af Skat på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom. Den offentlige ejendomsvurdering er dog fastfrosset til 2020, og derfor benytter flere andelsboligforeninger valuarvurderinger til at prissætte ejendommen.
Parallel sag: Ingen erstatning til andelshavere
En lignende sag om en fejlbehæftet valuarvurdering fandt også vej til Højesteret i marts. Sagen omhandlede andelsboligforeningen Blidahlund i Charlottenlund, hvis ejendom blev vurderet til 114,4 millioner kroner af én valuar og til 256 millioner kroner af en anden valuar, skriver Berlingske. Spørgsmålet lød derfor, om valuaren havde et erstatningsansvar over for andelsboligforeningen ved at have vurderet foreningens ejendom for lavt.
I Landsretten blev valuaren frikendt for at have begået fejl, og Højesteret stadfæstede dommen i marts 2019 med begrundelsen:
”En betingelse for at pålægge en valuar erstatningsansvar over for sælgeren af en andel i en andelsboligforening er, at sælgeren godtgør, at der foreligger væsentlige fejl eller mangler ved valuarvurderingen, eller at vurderingen har ført til en åbenbart urigtig værdiansættelse.”
Til kamp mod tårnhøje valuarvurderinger
Kasper Westberg, der også var advokat i sagen om erstatningsansvaret i andelsboligforeningen Blidahlund, er uforstående overfor afgørelsen i Højesteret. Han uddyber:
Der kommer til at herske så stor usikkerhed om værdien af disse ejendomme, at det er uforsvarligt fordi det medfører så store risici for folks privatøkonomi.
Advokat Kasper Westberg
Og netop usikre og tårnhøje valuarvurderinger har længe været et diskuteret emne på andelsboligmarkedet. Med den nye andelsboliglov i 2018 kom derfor også skærpede regler for valuarvurderinger, der skal sikre kvaliteten af valuarvurderingerne. Spørgsmålet er, om disse sager om valuarvurderinger, vil udløse en bølge af retssager i fremtiden. På Andelsportal.dk følger vi udviklingen løbende.
Læs mere: Det betyder den nye vurderingsnorm for jeres forening.