realkreditlån

FlexLife® med fast rente er en attraktiv finansieringsmulighed for mange andelsboligforeninger

FlexLife® med fast rente i 30 år, der kom på markedet tilbage i starten af september, er en lånevariant, som på mange måder kan give rigtig god værdi for mange andelsboligforeninger. Ud over at tilbyde fast rente og mulighed for afdragsfrihed i op til 30 år, vil andelsboligforeningen i højere grad komme i førersædet i relation til styring af foreningens økonomi. Det gælder i forhold til at kunne sikre stabilitet i boligafgiften, planlægning og opsparing til vedligeholdelse og forbedringer samt afvikling af gælden indtil det ønskede niveau. Og det vel at mærke uden at skulle omlægge realkreditlånet undervejs.

Fast rente er vigtig for mange andelsboligforeninger

Den nye mulighed for fast rente på FlexLife® er vigtig for andelsboligforeningerne. De er således gennem de senere år blevet stadig mere konservative i deres lånevalg, og efterspørger i høj grad fastforrentede lån. I dag er mere end 60 % af realkreditudlånet til andelsboligforeninger med fast rente – det er mere end en fordobling af markedsandelen sammenlignet med for cirka 10 år siden.

En forklaring på denne udvikling har været de faldende og meget lave renter, som har gjort det mere attraktivt at sikre en fast lav rente og stabilitet omkring foreningens fremtidige finansieringsudgifter. For det andet har det formentligt givet værdi for mange foreninger at fremstå konservative i deres økonomiske profil efter der i en del år i finanskrisens kølvand har været kritisk fokus på foreninger med swaplån og kort variabel rente i kombination med afdragsfrihed. I samme retning har de senere års finansielle regulering også trukket, da potentielle andelsboligkøbere ikke skal rentestresses, hvis foreningen har fast rente. Rentestress vil naturligvis heller ikke være et tema for andelsboligforeningen, hvis de gør brug af FlexLife® med fast rente.

Kom til gratis webinar om FlexLife® med fast rente: 9.11.20
Som noget nyt afholder Andelsportal.dk i samarbejde med Danske Bank et webinar, hvor du får mulighed for at høre om de fordele og muligheder, der er med det nye realkreditlån til andelsboligforeninger: FlexLife ® med fast rente.
Tilmeld dig her –>

Fastsat selv foreningens boligafgift efter det ønskede og juster undervejs efter jeres behov

Med FlexLife® kan andelsboligforeningen selv fastsætte den månedlige ydelse på realkreditlånet inden for en aftalt ramme. Det behøves ikke som på traditionelle realkreditlån at være en ren afdragsfri ydelse eller en ydelse, hvor man fuldt ud afvikler sit lån over 30 år, men netop den ydelse der passer til andelsboligforeningens ønsker og økonomiske prioriteringer. Den store fleksibilitet i forhold til valg af ydelse skyldes, at man ved FlexLife® ikke behøver at afvikle hele lånet, men kan have restgæld ved udløb efter 30 år.

Den faste rente og mulighed for op til 30 års afdragsfrihed betyder samtidig, at andelsboligforeningen – og dermed andelshaverne – kan opnå stor stabilitet omkring den fremtidige boligafgift.

FlexLife® giver også andelsboligforeningen gode muligheder for at planlægge frem i tid. Hvis foreningen ved, at de inden for en given årrække skal foretage større renoveringer af ejendommen, kan de skrue ned for ydelsen på realkreditlånet men fastholde boligafgiften. Derved kan spares op til i hvert fald en del af disse udgifter. Det kan også være, at foreningen blot vil bygge en lidt større buffer op mod uforudsete udgifter over tid. Når foreningen har sparet op eller har opbygget en tilstrækkelig stor buffer, kan foreningen herefter igen skrue op for ydelsen på realkreditlånet. Alt dette kan gøres uden at lånet skal omlægges med de omkostninger, der følger. Hvert kvartal har foreningen mulighed for at justere på lånet i forhold til ydelse, afdragsfri periode eller foreningens ønskede restgæld ved udløb – selvfølgelig inden for de aftalte rammer, som foreningen fik ved optagelse af lånet.

Som bekendt er det ikke altid, at planlægningen holder. En del andelsboligforeninger har sikkert oplevet, at der opstår større uventede udgifter over tid – det kan eksempelvis være, at taget trænger til en udskiftning før ventet. Her kan FlexLife® også bidrage til, at større stigninger i boligafgiften måske kan undgås. Hvis der er behov og plads til, at foreningen kan optage et tillægslån til at dække de uventede udgifter, og foreningen ikke har valgt en afdragsfri ydelse på det eksisterende FlexLife®-lån, kan foreningen hurtigt skrue ned for ydelsen på dette. Dermed kan noget af stigningen i boligafgiften fra optagelsen af tillægslånet imødegås.

Andelsboligforeningerne kan nemmere styre efter deres ønskede belåningsgrad over tid

Mange andelsboligforeninger har i dag en fornuftig økonomi og en relativ lille gældsætning. I henhold til vores data for andelsboligmarkedet, lå den gennemsnitlige belåningsgrad i underkanten af 40 % ved udgangen af 2019.

For andelsboligforeningerne gælder det i høj grad om, at de skal få gjort sig deres tanker omkring, hvor stor en gæld foreningen over tid bør sigte efter. Det er langt fra entydigt, at det er en fordel for foreningen at være gældfri eller have en meget lav gældsætning over tid. Ved at stoppe afdragsbetalingerne ved et ”fornuftigt” gældsniveau sikrer foreningen sig i stedet en lavere boligafgift til glæde for de eksisterende andelshavere. Ligeledes kan det gøre det nemmere at omsætte andelsboligerne i foreningen, da maksimalprisen bliver mindre end ved fortsatte afdragsbetalinger. Derved bliver en potentiel køber også mindre afhængig af egenfinansiering eller dyrere bankfinansiering til andelsboliglån sammenlignet med foreningens adgang til billig realkreditfinansiering.

Andelsboligforeningen skal omvendt sikre sig, at der er en buffer mod uventede udgifter og beskytte sig mod risikoen for faldende priser på andelsboligmarkedet. Det betyder set med vores øjne, at belåningsgraden gerne skal ned i området i omegnen mellem 30-40 % af ejendommens værdi. Der findes ikke nogen ”gylden” grænse, og det afhænger i høj grad af foreningens økonomiske prioriteringer.

Med FlexLife® bliver det nemmere for foreningen at styre efter et prioriteret niveau for den langsigtede belåningsgrad – uden at lave låneomlægninger undervejs eller i en periode have en for høj eller for lav ydelse for at opnå målet. Ved optagelse af lånet kan foreningen således vælge den restgæld ved udløb, der i udgangspunktet sikrer en belåningsgrad på eksempelvis 40 %. Det vil i så fald kræve en given ydelse på realkreditlånet – og har foreningen allerede en belåningsgrad på 40 %, vil det betyde 30 års afdragsfrihed.

Er der på et senere tidspunkt behov for at justere på enten foreningens ydelse eller ønsket restgæld ved udløb, kan det som tidligere nævnt justeres fra kvartal til kvartal i FlexLife®-varianten med fast rente.

God friværdibeskyttelse i tilfælde af stigende renter, der sender andelsboligværdierne ned

Endeligt fungerer FlexLife® med fast rente som andre fastforrentede lån i forhold til beskyttelse af andelsboligforeningens friværdi i tilfælde af, at renterne stiger og presser afkastkravet op på boligudlejningsejendomme. Rent faktisk er kursfølsomheden – og derved friværdibeskyttelsen – på FlexLife® med fast rente en tand større end på de traditionelle fastforrentede lån grundet muligheden for 30 års afdragsfrihed på obligationen. Det selvfølgelig forudsat, at der er god likviditet i obligationsserien.

Fakta om FlexLife® til andelsboligforeningerne

  • Der kan maksimalt lånes op til 75 % af ejendommens værdi med FlexLife®. Det er ikke muligt for foreningen at have yderligere realkreditlån med sikkerhed i andelsboligforeningen på toppen af det. Der tages udgangspunkt i Realkredit Danmarks vurdering af ejendommen.
  • Lånet kan løbe i op til 30 år
  • Lånet tilbydes med fast rente i 30 år eller variabel rente med en rentebindingsperiode på 1 til 10 år. FlexLife® med fast rente har aktuelt en kuponrente på 1 %. Kursen er i omegnen af 1,5 kurspoint lavere sammenlignet med det 30-årige fastforrentede 1 %-lån med ti-års afdragsfrihed
  • Lånet kan være afdragsfrit i op til 30 år ved en belåningsgrad op til 60 % af ejendommens værdi ved lånets udbetaling. Ved en højere belåningsgrad skal der afvikles på lånet
  • Mulighed for selv at bestemme afdragenes størrelse og restgæld ved udløb inden for en aftalt ramme
  • Ved fast rente kan ydelsen justeres hvert kvartal, mens lån med variabel rente kan justeres, hver gang det refinansieres. På den måde kan andelsboligforeningen efter behov og inden for de aftalte rammer skrue op og ned for afdragene, så udgifterne bedst muligt matcher andelsboligforeningens økonomiske forhold og prioriteringer
  • Det koster 1.000 kroner, når der justeres på lånet i forhold til ydelse, afdragsfri periode eller foreningens ønskede restgæld ved udløb.
  • Lånet med variabel rente kan indfris til kurs 100 ved en refinansiering og ellers til markedskurs. Med fast rente kan det altid indfris til markedskurs dog maksimalt kurs 100 ved en obligationstermin
Om forfatteren: Christian Hilligsøe Heinig har siden november 2010 været cheføkonom i Realkredit Danmark/Danske Bank. Han holder sig orienteret om alt, hvad der rører sig inden for økonomi og tendenser på boligmarkedet, så han kan holde kunder og rådgivere godt opdaterede.
Skriv en kommentar