2022andelsboligforeningandelstankengeneralforsamling

Erfaringer fra bestyrelsen: Gamle værdier i nye klæder

De fleste har en idé og en holdning om, hvad andelstanken og generalforsamling i andelsboligforeninger er for nogle størrelser. Andelsboligforeninger kendetegnes typisk ved fællesskab og rum til alle. Men såvel som alt andet udvikler andelsboligmarkedet sig også. Så hvordan ser andelstanken og generalforsamling ud anno 2022? Vi besøgte A/B Valbyparken for at få et indblik i, hvordan det står til hos dem.

En lun og solrig vinterdag drog vi til Valby for at besøge andelsboligforeningen A/B Valbyparken, som er en stor andelsboligforening. Trods årstidens tag på de nøgne træer, emmede det store område af ro og varmerum. 

På vores besøg blev vi budt velkommen af Henning Waldén, som er næstformand i bestyrelsen. Henning har boet i andelsboligforeningen i godt 12 år og sammen med ham fik vi en god snak om, hvordan generalforsamlingen og andelstanken har udviklet sig de seneste år hos dem.

A/B Valbyparken

  • Ligger i Valby, København nær Ny Ellebjerg St.
  • Syv blokke med 252 lejligheder
  • 232 andelshavere og 20 lejere
  • Består af to-, tre- og fireværelseslejligheder – hvoraf størstedelen har tre værelser


Ny bestyrelse, ny retning

Andelstanken udspringer sig fra andelsbevægelsen, og på andelsboligmarkedet bygger det på en sympatisk tanke, der handler om, at man er fælles om at eje den forening, man nu bor i. Altså et alternativ til lejemarkedet, hvor udlejer udstikker rammerne, og en billigere boligform end de oftest dyre ejerboliger. I dag er virkeligheden i storbyerne, at de fleste andelsboliger er blevet væsentligt dyrere og ikke længere nødvendigvis er for alle – og derfor hører man ofte, at den klassiske forestilling om andelsboligens formål er udfordret. 

Men er andelstanken død? Nej, det er den næppe. Og den har i sin klassiske form stadigvæk sin eksistensberettigelse mange steder – men hos A/B Valbyparken ser andelstanken anderledes ud. 

Jeg ved, at der er nogle andelsboligforeninger, som hylder den gamle andelsboligtanke. Den gamle andelstanke er det her med, at der skal være billige boliger for alle. Et eller andet sted er det en smuk, idealistisk tanke, men det kan hurtigt ende med penge under bordet, nepotisme og så videre, siger Henning Waldén.

Det er efterhånden seks år siden, at Henning sammen med en gruppe andre andelshavere trådte i bestyrelsen hos A/B Valbyparken, fordi de havde en anden holdning til, hvordan andelsboligforeningen burde drives. Den nye bestyrelse bragte nye visioner om, hvordan visse aspekter trængte til forbedring. 

Henning Waldén
Næstformand i A/B Valbyparken, Henning Waldén

“Vi gik i gang med den store hovedrengøring. Det vi blandt andet har gjort er, at vi gik fra at have en ældre advokat som administrator og over til DEAS, fordi vi gerne ville have en administrator, der matchede os i størrelsen, og som havde nogle in-house kompetencer, vi kunne bruge i andre sammenhænge også. Og det betød, at vi sparede, hvad der lignede en halv million kroner om året på driften,” fortæller Henning og fortsætter:

“Det er vores målsætning at optimere økonomien. Det handler nemlig om, at vi vil have en økonomisk optimal drift af foreningen. Vi har jo en økonomi som en middelstor virksomhed, så vi ønsker også, at vores samarbejdspartnere skal have en vis størrelse.”

Fokusset for den nye bestyrelse var udvikling af andelsboligforeningen. Det handlede i første omgang i høj grad om at professionalisere og optimere processer, som trods alt er en stor opgave, når man har 252 boliger i foreningen. Den nye tilgang til økonomien gav ret hurtigt pote. Og det kan, når man først hører det, lyde en anelse kynisk og i stor kontrast til det, vi almindeligvis forbinder med andelsboligforeninger, hvor det er fællesskabet, der dyrkes. Virkeligheden hos A/B Valbyparken er dog en helt anden, hvor udvikling af økonomien har medført investeringer i foreningen med formålet at gøre det til et skønt sted at bo.

Når vi spørger, om der fortsat er efterspørgsel på at deltage i bestyrelsesarbejdet,
svarer Henning:

“Da vi sidst havde valg til bestyrelsen, var vi faktisk kun fem i bestyrelsen, men der var flere, som havde lyst til at træde ind. Så pludselig var vi syv, som var vores max.”

Overskuddet går til udvikling 

Henning tager os på en rundtur på andelsboligforeningens fællesarealer. De i alt 252 lejligheder er fordelt på syv forskellige bygninger omringet af store, flotte og velholdte græsarealer, som passes af to dygtige fuldtidsansatte gårdmænd. Selvom andelsboligerne har store altaner, fortæller Henning stolt, at mange benytter fællesarealerne – hvor der i øvrigt også er etableret grill-områder, som alle beboere frit kan benytte. 

“Vi har været i stand til at sørge for, at de grønne områder rundt om bygningerne ser pæne og ordentlige ud. Her har vi brugt 11-12 millioner kroner for et par år siden,”
siger Henning.

Idéerne hænger nærmest bogstaveligt talt på træerne, og det sætter bestyrelsen pris på – de vil gerne have, at beboerne byder ind med deres kompetencer. Eksempelvis er nogle af beboerne gået sammen for at samle forslag om de grønne arealer til bestyrelsen: 

“Vi har et havelaug også, som ikke har noget at gøre med bestyrelsen. Men det er nogle andelshavere, der gerne vil udvikle på vores haver og grønne områder, som fungerer som en form for tænketank eller idéforum,” siger Henning.

På vores rundtur i foreningen viser Henning os deres kældre. Her møder man hurtigt deres nye branddøre, der automatisk klapper i, hvis der er røg i kælderen. Derudover finder man et cykelværksted, hvor jernhesten kan serviceres. Et fitnessrum med alt fra løbebånd og romaskine til håndvægte og kabeltræk. Og et hobbyrum med professionelt værktøj, herunder en rundsav, stillet til rådighed af en andelshaver, der er tømrer. 

“Vi har jo et årligt driftsoverskud, der gør, at vi konstant kan sætte projekter i gang. Vi vil hellere gå ud og igangsætte projekter, der er til nytte og gavn for andelsboligforeningens beboere,” siger næstformanden.

De populære nyttehaver i A/B Valbyparken
De populære nyttehaver i A/B Valbyparken

Plads til eftertragtede nyttehaver

Da vi bevæger os udenfor, spotter vi hurtigt den store miljøstation. Her kan man skille sig af med alt sit affald – uanset om der er tale om almindelig dagrenovation, storskrald, elektronik eller farligt affald. Går man lidt videre, finder man nyttehaver, hvor nogle heldige beboere kan gro grøntsager og krydderurter. Og de små nyttehaver er i høj kurs.

“Efter vi etablerede nyttehaverne, er det som om, at flere og flere har efterspurgt det. Til at starte med lavede vi det antal nyttehaver, der var efterspørgsel efter. Men jeg ved, at der er en venteliste. Og det er muligt, at der bliver lavet flere,” fortæller Henning.

Projekterne lyder måske som noget, der skulle gøre det dyrere for andelshaverne, hvor nogle måske gerne bare vil bo billigere? Det var i hvert fald vores antagelse, men Henning fortæller stolt:

“Vi har sat huslejen ned tre eller fire år i streg.”

Grøn udvikling i foreningen

Der er også grønne investeringer i sigte – en trend vi også berører senere i magasinet på side 36.

“Vi har allerede flere projekter i pipeline, som er klar i skuffen og bare venter på at blive hevet op. Det handler også om udvikling det her. Noget, vi har gang i for tiden, er ladestandere til elbiler,” fortæller næstformanden og supplerer med tanker om en delebilsordning:

“Og i forbindelse med ladestandere, har vi også på tegnebrættet at få delebiler. Når vi er så store, som vi er, giver det mening. Vi har nogle parkeringspladser her i foreningen – inklusive omkring 100 garager – men vi har en virkelig lang venteliste. Så kan man måske få flyttet nogle af dem, som har bilen stående 95 procent af tiden. Der er jo folk her, som cykler på arbejde, men alligevel har en bil.”

Ligeledes nævner Henning, at de har planer om på sigt at kigge på renovering af blokkenes facader, som flere i foreningen mener trænger til et visuelt løft. En forbedring, der samtidig er mere energivenlig. Og så er solceller en tilbagevendende idé, der giver god mening for de store tagflader, foreningen har.

Inden de kan påbegynde de grønne projekter, har de en investering liggende, som Henning betegner som ‘mindre sexet’, men som er nødvendigt vedligehold.

“Vi har et projekt lige nu. Det er jo ikke særlig sexet, men det er noget, man bliver nødt til at gøre noget ved. Og det er vores kloakker, som skal have strømpeforing.”

Corona udfordrede generalforsamlingen

Et vigtigt grundlag for en sund og veldrevet andelsboligforening er støtte og tilslutning fra andelshaverne. Til det har man generalforsamlingen, som er essentiel for andelstanken – uanset hvordan den måtte opfattes.

Corona-pandemien har siden 2020 haft et hårdt greb om hele verdenen, og generalforsamlingen i A/B Valbyparken har ikke været en undtagelse. Almindeligvis er det i sig selv en større opgave at samle 232 andelshavere. Bestyrelsen har været vant til at hyre sig ind i Valby Kulturhus, så der var de rette rammer og plads til alle til generalforsamlingerne, som typisk havde en varighed på tre timer. 

Tilfældigvis havde bestyrelsen inden corona-pandemien fremlagt forslag til opdatering af A/B Valbyparkens vedtægter, hvori der også blev foreslået muligheden for at have både digitale såvel som skriftlige generalforsamlinger. Vedtægtsændringerne blev stemt igennem – hvilket viste sig at være et godt værn mod corona-restriktionerne.

“Vi har et årligt regnskab og budget, der skal godkendes. Under coronaen har vi holdt skriftlige generalforsamlinger. Det vi har oplevet er, at valgdeltagelsen ved de skriftlige faktisk har været større. Det er som om, at når folk har haft muligheden for at stemme ved at sætte et kryds på en seddel hjemmefra, så har der bare været større valgdeltagelse,” forklarer Henning.

Til eventuelle spørgsmål tilbød bestyrelsen, at andelshavere kunne indsende deres spørgsmål 14 dage inden den skriftlige generalforsamlings afvikling. Et par dage forud for generalforsamlingen sørgede bestyrelsen for at besvare de indsendte spørgsmål og lægge dem på foreningens hjemmeside som en FAQ.

LÆS OGSÅ: Generalforsamlingen post corona-nedlukning

Andelstanken og generalforsamlingen anno 2022

Hvad er virkeligheden så i dag? Hos A/B Valbyparken er andelstanken i hvert fald anderledes, end hvad man kunne forvente i den traditionelle forstand. Økonomi og udvikling er i fokus, som skal danne grundlag for en sund forening og gode fællesskaber, hvor det er
godt at bo. 

“Jeg synes jo også, at vi har bevæget os i en retning, hvor der er mere fællesskab. Inden corona var der også en årlig sommerfest, nogle tog initiativ til loppemarked, og vi havde to årlige arbejdsdage, hvor det var frivilligt at møde op. Her kan du komme til at snakke med nogle af dem, du ikke møder hver dag, fordi du bor i den anden ende af foreningen,” siger Henning. 

I dag lader meget til, at restriktionerne er fortid. Derved skaber det heldigvis plads til at fællesskaberne kan blomstre på ny. Men hvad med generalforsamlingen? Skal de være fysiske, digitale eller skriftlige? Spørger man Henning, hvordan han forestiller sig, at foreningens generalforsamlinger strikkes sammen i fremtiden, svarer han: 

“Det er klart, at der er den her problematik, at flere andelshavere er ældre og ikke kan deltage i en digital generalforsamling. Så vi vil aldrig nogensinde afholde en ren digital generalforsamling. Der skal være en plan B for dem, som ikke kan,” og fortsætter:

“Jeg kunne godt forestille mig, at vi havde en kombination, hvor man både kunne møde op fysisk og stemme på stedet – og muligvis også skriftligt hjemmefra. Så vi kan få så mange til at stemme som muligt,” afslutter Henning.

Om forfatteren: Daniel Christian Hinchely er ansat som kommunikationsmedarbejder, hvor han blandt andet bidrager til de artikler og informationer, du finder her på andelsportal.dk. Daniel er nyligt uddannet cand.merc.(kom.)’er med speciale i digitale medier og organisationer fra Copenhagen Business School. Siden 2016 har Daniel været andelsbolighaver, hvor han i starten af 2021 trådte i andelsforeningens bestyrelse og har derfor særlig stor interesse for, hvad der rører sig på andelsmarkedet.
Skriv en kommentar