Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
STAD Erhverv

Er den nye andelsboliglov andelsforeningernes redning?

Tidligere i år vedtog folketinget den nye andelsboliglov, der bl.a. indfører en karensperiode for hvornår en nystiftede andelsforening kan benytte valuarvurderinger. Men mest interessant var indførelsen af en øget oplysningspligt for dem der skal sælge en andelsbolig. I lovforslaget henvises der til en bekendtgørelse som i skrivende stund er ude i høring. Som udgangspunkt er jeg for en øget oplysningspligt på andelsboliger og især lånegivers øgede oplysningspligt om foreningens lån er et punkt vi hilser velkommen, da disse oplysninger kan være svære at fremskaffe.

I bekendtgørelsen fremgår det, at sælger i forbindelse med salget af deres andel, skal udlevere følgende dokumenter:

  • Andelsforeningens vedtægter
  • Seneste årsregnskab og budget
  • Referat af seneste generalforsamling og evt. ekstraordinære generalforsamlinger
  • Vedligeholdelsesplan, såfremt denne er udarbejdet
  • Energimærke for ejendommen
  • Nøgleoplysninger om andelsforeningen
  • Nøgleoplysninger om den aktuelle bolig til salg
  • En erklæring fra andelsforeningen, hvis der er sket væsentlige ændringer i nøgleoplysningerne siden seneste godkendte regnskab eller seneste nøgleoplysningsskema.

Det nye er her pligten til at udlevere generalforsamlingsreferater, vedligeholdelsesplan, energimærke og nøgleoplysningsskemaerne. Her er det nøgleoplyningsskemaerne, der er det mest interessante. Oplysningsskemaerne er, ligesom bekendtgørelsen, ude i høring og formen på disse er derfor endnu ikke endelig, men hovedpunkterne i skemaerne er, at der skal laves en masse nøgletalsberegninger på andelsforeningen. Disse tæller eksempelvis beregninger på vedligeholdelse eller vurderingen og følsomt i sidstnævnte er indtægts- og udgiftsfordeling m.v. Derudover en tydelig oversigt over foreningens lån og en risikoklassificering af disse, samt andre nøgleoplysninger om andelsforeningen.

Nøgleoplysningsskemaet for andelsforeningen skal udfyldes ud fra seneste årsregnskab og en del af oplysningerne skal endvidere indgå som en del af regnskabet. Nøgleoplysninger for andelsboligen skal ligeledes udarbejdes, når andelen sættes til salg.

Hvad betyder dette i praksis?

Vi ser stadig andelsforeninger, der selv udarbejder deres regnskab. Dette kan stadig lade sig gøre, men det kræver en del viden omkring regnskaber, hvis man skal opfylde de nye krav for disse. Derudover er det andelsforeningens pligt at udfylde nøgleoplysningsskemaerne. Om det i praksis bliver foreningen eller deres administrator, der udfylder skemaerne vil tiden vise, men de selvadministrerende andelsforeninger får en noget større opgave. Sidst men ikke mindst, skal andelsforeningen lave en erklæring om, at der ikke er indtruffet forhold, der påvirker udregningerne i nøgleoplysningsskemaet, eller genberegne såfremt der er behov for dette. Der er endnu ikke fastlagt hvilke sanktionsmuligheder, der vil gælde hvis disse skemaer ikke udfyldes.
Der er ingen tvivl om, at det i hvert fald ikke bliver nemmere at sælge sin andelsbolig og især andelsforeningens bestyrelse vil få en noget større opgave.

Bliver forbrugeren klogere?

Den øgede oplysningspligt hilser vi, som tidligere nævnt, meget velkommen og er helt i tråd med, hvad vi har praktiseret de seneste år. Jeg frygter dog, at det vil blive en udfordring for mange foreninger og det helt store spørgsmål er hvor mange af køberne der rent faktisk kan gennemskue alle de tal, de nu får kastet i hovedet? Hvis man ikke har købt bolig før eller boet i andel, kan de mange tal virke uoverskuelige og i sidste ende kan det skabe større forvirring og usikkerhed for køberne.

Ikke en løsning

Formålet med lovændringen og den nye bekendtgørelse var at sikre forbrugerne mod sager som A/B Duegården og generelt give større sikkerhed. Men blot fordi man øger oplysningspligten – som i øvrigt har været der i mange år, når man handlede gennem ejendomsmægler – betyder ikke nødvendigvis, at man ikke kan tabe penge på sin andelsbolig. Der er stadig risiko for faldende vurderinger på andelsforeningernes ejendomme, på trods af, at markedet generelt set går opad. Oplysning i sig selv er ikke en løsning for at sikre andelshaverne – det giver dem selvfølgelig en bedre indsigt i, hvad de køber sig ind – man bliver nød til at kigge på det reelle problem: Dét at en andelshaver kan risikere at værdien af deres bolig falder samtidig med at markedsværdien ikke falder. Den eneste løsning på dette ville være at kigge på maksimalprisbegrebet og derved sikre andelshaverne mod urimelige tab.

Klassificering af lån og en masse nøgletal sikrer ikke andelshaverne mod tab.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

5 kommentarer

Hej Christian,
Er det korrekt at dette nye nøgleoplysningsskema endnu ikke er tilgængeligt fra myndighederne? I så fald, er det lovlivt at lave en købsaftale uden dette skema? I så fald, hvad vil konsekvensen være for at undlade dette skama indtil det er tilgængeligt?

Christian Brandt-MüllerChristian Brandt-Müller

Hej Jacob,
Ja, det er et godt spørgsmål. Umiddelbart vil jeg mene at hvis du skal sælge din andelsbolig lige nu og der har været afholdt dette års generalforsamling i foreningen – så skal du anmode foreningen om at udfylde skemaet manuelt. Hvis d siger at det kan de ikke, mener jeg at du har gjort hvad du kunne og et evt. erstatningsansvar, vil påhvile foreningen (bestyrelsen).
Det er svært at svare på hvad konsekvensen ved at udlade det er. Det er vi faktisk også i tvivl om! Normalt skal der være et tab for at opnå en erstatning. Det kan jeg kun se der vil være hvis man har undladt at oplyse om vigtige ting, der ellers burde være i skemaet. Men det er altså indtil videre kun gæt fra min side.

AvatarCarsten Sternberg-Josephsen

Ud over nøgleoplysningsskemaerne, så har vi altid stillet referater fra sidste generalforsamling, årsrapport og energimærkning samt vedtægter til rådighed for en kommende ny andelshaver. Jeg er enig i, at nøgleskemaerne vil forvirre mere end de vil gavne.- I stedet så orienter den kommende andelshaver om, at tage papirerne med til sit pengeinstitut. Så får han stort set alle oplysninger om foreningens økonomi. Selvadministrerende AB Strandgården II i Solrød

Christian Brandt-MüllerChristian Brandt-Müller

Hej Thomas,
Reglerne er indført af ministreriet og gælder derfor alle der skal sælge sin andelsbolig uanset om du sælger privat eller gennem en ejendomsmægler. Dog er oplysningspligten på ejendomsmæglere stadig større end hvis man sælger privat.

Gælder reglerne kun når ejendomsmæglere er på salget eller er det også når man sælger privat?

Viser 0 af 5 kommentarer