Sælg foreningen og få den store jackpot
En overset mulighed har vækket opsigt på det danske andelsboligmarked blandt nogle. Opløses andelsboligtanken og andelsboligforeningen, så kan der være en økonomisk gevinst for andelshaverne. Opløs andelsboligforeningen, sælg ejendommen til en ejendomsinvestor og bliv lejer i stedet for – sådan lyder opskriften på at øge andelshavernes formuer. Og den opskrift har flere andelsboligforeninger allerede benyttet sig af.
Den omdiskuterede andelsboligfidus Er 4 ud af 5 andelshavere villige til at opløse andelsforeningen, kan det blive en realitet. Hvis foreningen opløses og ejendommen derefter sælges til en ejendomsinvestor, vil det udløse en sum penge til de tidligere andelshavere. Kvadratmeterprisen i Frederiksberg- og Københavnsområdet kan stige med op til 5000 kroner per kvadratmeter ved et salg af ejendommen. Efter et salg, har de tidligere andelshavere mulighed for at stikke pengene i lommen og blive boende som lejere.
Interessen for investeringsejendomme har kick-startet prispumpen
Muligheden og interessen for at opløse og sælge andelsboligforeningen til en ejendomsinvestor er kommet i kølvandet på salget af A/B Turesensgade 6 i København, som eftersigende fik et tilbud, de ikke kunne sige nej til. Advokat Anders Birkenfeldt, som er partner i Hansen Thomsen Advokater, fortæller til Børsen, at han allerede har modtaget 10-15 henvendelser fra andelsboligforeninger, der gerne vil sælge, eller som minimum høre om mulighederne for at opløse og sælge deres forening. Anders Birkenfeldt er overbevist om, at i hvert fald en håndfuld af ejendommene bliver solgt inden for kort tid.
»Det gode for andelshaverne ved det her er, at de bestemmer fuldstændig suverænt selv på hvilke vilkår, at ejendommen skal sælges,«
Anders Birkenfeldt, partner hos Hansen og Thomsen Advokater
Grunden til, at mange andelsboligforeninger får dollartegn i øjnene skyldes, at interessen for investeringsejendomme i hovedstadsområdet er steget markant. Samtidigt er boligpriserne skyhøje og det har altså medført en mulighed, der er for tiltalende for nogle andelsboligforeninger, der øjner en god forretning. ”Der betales nogle liebhavertillæg i million klassen, også på mindre velbeliggende ejendomme, som ud fra almindelige afkastmodeller ikke giver mening,” siger Anders Birkenfeldt til Børsen og tilføjer: ”Det gode for andelshaverne ved det her er, at de bestemmer fuldstændig suverænt selv på hvilke vilkår, at ejendommen skal sælges.” Det betyder, at hvis man går fra andelshaver til lejer, så kan man selv være med til at fastsætte den fremtidige husleje. Med andre ord betyder det, at andelshaverne høster den økonomiske gevinst ved salg af ejendommen, uden at de nødvendigvis skal opgive retten til boligen.
Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv
En skattefri gevinst til andelshaverne
Den store gevinst kan indfries, eftersom at andelsboligejendomme har en sammenlagt højere værdi, end de enkelte andelsboliger i selv samme ejendom. Det betyder, der er en stor økonomisk gevinst at hente ved at opløse foreningen og sælge ejendommen. Det ekstra beløb som ejendommen sælges for, kommer andelshaverne til gode. Skattefrit vel at mærke. Ved salg af en hel ejendom er kvadratmeterprisen omtrent 5000 kroner dyrere. Hvis du derfor ejer en 50 kvadratmeter lejlighed, kan du altså få en skattefri gevinst på godt og vel en kvart million kroner.
”Omkring 5000 kroner merpris per kvadratmeterpris bliver det hurtigt til. Så hvis vurderingen tidligere har været 17.000 kroner per kvadratmeter, så kan de nu få 22.000. Vi tilskynder ikke til det, men er der foreninger, der gerne vil, så har vi køberne,” siger Helge Rud Larsen, valuar og ejendomsmægler hos EDC Erhverv Poul Erik Bech, som oftest er manden, der hjælper salgslystne andelsboligforeninger med at finde en køber.
Børsen har fornyligt set et likviditetsbudget, altså en oversigt over de forventede indtægter og udgifter, for en andelsboligejendom, som blandt andre Anders Birkenfeldt skal hjælpe med at få nye hænder til. Det drejer sig om salget af en lille andelsboligejendom på blot fem andelsboliger. Alligevel forventes det, at de fem boliger indbringer 13 mio. kroner og når udgifter og gæld er betalt, vil andelshaverne stå tilbage med 4 mio kroner mere til sammen, end hvis de havde solgt andelsbeviset hver især.
»Det er spekulation. De benytter andelsboligformen til at spekulere økonomisk, og det har aldrig været tanken,«
Jan Hansen, direktør for Andelshavernes Fællesrepræsentation
Det stritter imod andelsboligtanken
Hos Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er man ikke synderligt begejstrede for den såkaldte andelsboligfidus.
”Det er spekulation. De benytter andelsboligformen til at spekulere økonomisk, og det har aldrig været tanken,” siger Jan Hansen, direktør for Andelshavernes Fællesrepræsentation.
Der spekuleres i, hvem taberne er ved denne fidus, og ifølge ABF-direktør Jan Hansen og formanden for Andelshavernes LO, Allan Tyllesen, var svaret klart for mange år siden – de fremtidige købere, der skal ind i de nystartede andelsboligforeninger bliver syndebukke. Priserne for en andelsbolig bliver højere og nærmer sig priserne på en ejerbolig. Andelsboligejendommene bliver solgt til overpris, også selvom mange af foreningerne allerede har anvendt en valuarvurdering til at prissætte ejendommen. Og netop valuarvurderingerne knytter Anders Birkenfeldt gerne en kommentar til. Ifølge Anders Birkenfeldt er problematikken ved valuarvurderinger, at de kun tager udgangspunkt i gennemsnitlige markedsbetragtninger. Også Helge Rud Larsen er enig og supplerer: ”Markedet er stærkt, og det gør, at prisen ved salg til investorer stikker foran den værdiansættelse, der er på andelsboliger”.
Andelshavere dropper mægler og sælger boligen selv
Det lader til at være en kamp mellem andelshavere og andelsboligmarkedet. Den enkelte andelshaver kan høste en stor gevinst her og nu ved et investorsalg, men på den lange bange kan det få konsekvenser for selve andelsboligmarkedet, eftersom priserne pumpes i vejret og nærmer sig en ejerboligs pris. De høje salgspriser ser dog ud til at afhænge af, hvor ejendommen ligger henne og om andelshaverne vælger at fraflytte i forbindelse med salget. Især andelsboligforeninger i Frederiksberg- og Københavnsområdet er attraktive for de købevillige investorer.
Vi følger naturligvis den omdiskuterede andelsboligfidus her på Andelsportal.dk. I mellemtiden, vil vi meget gerne høre din mening omkring emnet.
3 kommentarer
Hvorvidt det er en “sympatisk” tanke eller ej, kan jeg da SLET ikke se skulle være et issue. Der er ingen, der kommer og takker en for IKKE at gøre det. Jeg tror jeg vil foreslå vores andelsboligforening og generalforsamling om at overveje dette.
Er det ikke et krumspring for sent, når ABF direktøren Jan Hansen først nu, melder ud og maler “fanden” på væggen? Forstår bekymringen for det, der vel i væsentlighed ses begrænset til værende et “Hovedstads fænomen”! ABF bekymringen, skal vel også ses i lyset af, at opløste andelsboligforeninger, kan være lig med mistede medlemmer? Jan Hansen betegner fænomenet, som ren spekulation! TJA, virker måske ikke særlig sympatisk! Gør alle øvrige handler ved køb og salg på ejendomsmarkedet det?
Hej Ole,
Tak for dit spørgsmål. Jan Nielsen har helt tilbage fra år 2005 udtrykt sin utilfredshed med den såkaldte økonomiske spekulation. På den måde kan man sige, at der længe har været malet fanden på væggen. Jeg giver dig fuldstændig ret i, at den økonomiske spekulation ikke var og er formålet med andelsboligtanken.
I forhold til dit spørgsmål, er jeg ikke helt sikker på, hvad du præcist mener. Ved alle salg, vil sælger naturligvis gerne have så meget som muligt for sin andelsbolig. Men i den forbindelse taler man om et salg fra andelshaver til andelshaver og ikke fra andelshaver til investor – som i dette tilfælde er, hvad der vækker den store utilfredshed og bekymring.
Rigtig god dag.
/Stefan – Andelsportal.dk
Viser 0 af 3 kommentarer