andelsboligpriserCeveaejerboligmarkedetPrissætningValuarvudering

Andelsboligen har ikke udspillet sin relevans

Andelsboligen er stadig en mellemvej mellem ejer- og lejebolig, sådan lyder konklusionen fra en undersøgelse af adgangen til andelsboligmarkedet.

Tårnhøje valuarvurderinger og spekulationer om hvorvidt andelsboligformen overhovedet gav mening, når andelsboligerne nærmest var lige så dyre som ejerboligerne? Priserne på andelsboliger har været genstand for stor debat og det har fået centrum-venstre tænketanken Cevea til at lave en undersøgelse af hvem, der egentlig har adgang til andelsboligmarkedet? 

“Efterhånden så var antagelsen, at andelshaverne var lige så rige som dem på ejerboligmarkedet med valuarvurderinger, stigende priser, og generelt skærpede krav til finansieringen. Derfor igangsatte vi undersøgelsen,” siger Magnus Thorn Jensen, der er en af de analytikere, der har været med til at udarbejde analysen for Cevea. 

Analysen skulle belyse hvem der bor og, hvem der flytter i andelsbolig i dag. Og ligeledes svare på spørgsmålet om, hvorvidt andelsboligen fortsat er en boligform med adgang for den brede befolkning. Eller om udviklingen har betydet, at andelsboligerne i dag er forbeholdt personer med høje indkomster og store formuer.   

Adgangen til andelsboligmarkedet

Cevea har udarbejdet analysen på baggrund af et særudtræk fra Danmarks Statistik. Her er der kigget nærmere på beboere i forskellige boformer. Både alder, uddannelsesniveau, beskæftigelse, indkomst og formue er holdt op mod boligtyperne: Ejerbolig, privat lejebolig, almen lejebolig og andelsbolig. 

“Vi har forsøgt at lave en samlet karakteristik af, hvem det er der flytter ind, så vi har kigget på både de bløde ting som alder, uddannelsesniveau og beskæftigelse – og så har vi så interesseret os for deres økonomi for at få et rent billede af, hvem er det, der har økonomisk adgang til andelsboligmarkedet,” forklarer Magnus Thorn Jensen. 

Økonomien er interessant i forhold til, hvem der får lov at låne til andelsboligerne – særligt efter at der er kommet skærpede finansieringskrav har der været en del debat om, hvorvidt andelsboligmarkedet kun blev for den rigere del af befolkningen. Magnus Thorn Jensen understreger samtidig, at der også er andre adgangsbarrierer til andelsboligmarkedet, som det ikke har været muligt at undersøge. Eksempelvis, at andelsboligmarkedet er et ret lukket marked, idet at langt størstedelen, at de der køber en andelsbolig i København eller på Frederiksberg har købt den igennem netværk: Lukkede ventelister, familierelationer, venner eller andre bekendtskaber. 

Statistik

Store forskelle mellem København og resten af landet

Ca. 58 procent af alle andelshavere bor i Københavns eller Frederiksberg Kommune. Andelshaverne i København adskiller sig gevaldigt fra resten af landet ved blandt andet at være yngre og mere højtuddannede. I København er andelshaverne i gennemsnit 37 år og de som flytter ind er i gennemsnit 30 år. I resten af landet er gennemsnitsalderen for andelshaverne 56 år og for de, der flytter ind er gennemsnitsalderen 45 år.

I resten af landet er en meget stor andel pensionerede. Det er næsten lige omkring 50 procent, som er pensionister og det gør selvfølgelig også at gennemsnitsalderen er meget højere, forklarer Magnus Thorn Jensen.

Derfor kan det være misvisende at sammenligne andelshaverne med beboerne i de øvrige boligformer på landsplan, da eventuelle forskelle kan være udtryk for geografi alene. Han forklarer, at det kan være svært at sammenligne sådan noget som formue, da formue er noget som bygger sig op over livet:

“Når en 56 årig i gennemsnit har en formue på 1,1 mio. kr., når de flytter ind i en andelsbolig, så er det svært at sige noget om, at det kræver 1,1 mio at flytte i andelsbolig – det gør det nok ikke. Det er nok nærmere fordi, at de er 56 år. Og i øvrigt har haft mange år til at bygge en stor formue op. Det gør det svært at sige noget om adgangen.”

Han tilføjer, at andelsboliger i København i mange tilfælde kan være et trinbræt fra lejerbolig til ejerbolig. Hvorimod at en andelsbolig i resten af landet ofte er en boligform, som udfylder en hel masse andre behov.

Store forskelle mellem ejere og andelshavere

Forskellen mellem dem, der får adgang til ejerboligmarkedet og dem, der får adgang til andelsboligmarkedet viser sig dog at være ret stor.

Af datasættet fremgår det, at de, der købte en andelsbolig i København og Frederiksberg i 2011, havde en indkomst efter skat på ca. 15.400 kr. om måneden, mens købere af andelsboliger i 2019 havde en indkomst på ca. 17.800 kr. om måneden, hvilket er ca. 15 procent højere i 2020-priser. Det tyder på, at det kræver lidt højere indkomst at købe en andelsbolig i København i dag end for 10 år siden.

Det betyder dog ikke, at de nye andelshavere i København efterhånden er lige så rige som dem, der køber ejerboliger. De, der flytter i ejerbolig, har stadig langt højere indkomster.

“Det var ellers ikke antagelsen, da det tit er et helt andet billede, der bliver tegnet. Med prisstigninger og skyhøje valuarvurderinger, som gør det svært at få adgang til andelsboligmarkedet. Og det var den fordom, som vi havde, da vi startede undersøgelsen,” siger Magnus Thorn Jensen.

Men rent faktisk er der stadig rigtig stor forskel på dem der bor i andelsbolig og dem, der ejer.

“Der er virkelig sket en stor udvikling i hvor høj en formue og indkomst du skal have for at få adgang til en ejerbolig i København,” fortæller Magnus Thorn Jensen.

Andelsboligen er stadig en mellemvej

I 2019 havde ejerboligkøbere en gennemsnitlig indkomst efter skat på hele 31.700 kr. om måneden. En stigning på 22 procent siden 2011, hvor ejerboligkøbere i København havde 25.900 kr. om måneden. 

Billedet er det samme, når boligkøbernes formue-størrelse sammenlignes:

De, der flyttede i ejerbolig i København i 2019, havde i gennemsnit cirka tre gange så store formuer som dem, der flyttede i andelsbolig samme år. I 2011 var forskellen på ejerbolig- og andelsboligkøbernes formuer betydeligt mindre.

På mange måder ligner de nye andelshavere mere lejerne end de ligner ejere:

Priserne er klart steget mest voldsomt på ejerboligmarkedet og lejemarkedet– og det ser på en eller anden måde ud som om, at på andelsboligmarkedet, der har udviklingen ikke været lige så eksplosiv, så de har helt klart bevaret den her rolle som værende mellem lejer og ejer.

Flere andelsboliger, tak

En af Ceveas konklusioner er derfor, at andelsboligen som boform ikke har udtjent sin rolle.  

“Den udfylder stadigvæk en ret vigtig rolle i forhold til at give bred adgang til at bo i de større byer – især i København. Vores analyse peger helt klart på, at andelsboligerne stadig har deres relevans og spørgsmålet bør i stedet være hvordan vi får flere af dem?,” siger han og henviser til, at de af analysen kan se, at der bliver opløst flere andelsboliger end der bliver stiftet, så antallet af andelsboliger falder i meget langsomt tempo. 

“Det er ikke godt for et blandet boligmarked, hvor folk også har mulighed for at bo med mellemindkomster,” slutter han. 

Om forfatteren: Maria Carlsen er kommunikationschef på Andelsportal.dk og redaktør på Andelsbolig Nyt. Hun skriver løbende nyheder om andelsboligmarkedet og om relevante tiltag for landets andelshavere og andelsboligforeninger. Maria Carlsen har en kandidat i kommunikation og medier. De sidste otte år har hun selv været andelshaver i en andelsboligforening.
Skriv en kommentar