Er tusindvis af andele blevet værdiløse, som det påstås i dagspressen?
LÆSERBREV: I dagspressen kan man i øjeblikket læse at tusindvis af andele er blevet værdiløse, og der henvises primært til AB Hostrups Have. Jeg har gennemgået AB Hostrup Have’s 2015 regnskab for at se om det er rigtigt.
Dette er et læserbrev: Læsere og interessenter skriver læserbreve og ekspertindlæg, som vi fra tid til anden publicerer på Andelsportal.dk. Alle holdninger og input om andelsboligmarkedet er velkomne. Du kan sende dit læserbrev, din kronik eller dit debatindlæg til info@andelsportal.dk. Vi garanterer dog ikke, at vi publicerer indholdet.
Ejendommens værdi er i regnskabet opgjort til kr. 745 mio. ved en valuarvurdering. Ejendommen indeholder 64.691 kvm, når man fratrækker kældre og garager. Ejendommens købspris var 1.153 mio. og en kvm.pris på 17.823.
Valuarvurderingen giver en pris pr. kvm. på kr. 11.516 pr. kvm. Den offentlige vurdering er på kr. 1.140 mio. og det giver en kvm.pris på kr. 17.622. De seneste salg af udlejningsejendomme på Frederiksberg jeg er bekendt med, er Helgesvej 14 til kr. 20.550 pr. kvm (2014) og Falkoner Alle 86 til kr. 17.207 pr. kvm (2015). Rahbeks Alle 21 er lige solgt for kr. 72 mio eller kr. 20.636 pr. kvm. I øjeblikket er Haveselskabetsvej 5A, 1823 Frederiksberg C til salg for kr. 29,9 mio eller kr. 26.413 pr. kvm.
I københavnsområdet svinger den offentlige vurdering for andelsboligejendomme fra kr. 9.000 pr. kvm til kr. 52.000 pr. kvm.
Regnskabet udviser en gældspost incl. finansielle instrumenter på kr. 1.786.536.000 Realkreditlånenes gæld udgør kr. 1.051.803.000, og den negative værdi af renteswappen udgør dermed kr. 734.733.000.
Er andelene så værdiløse?
Nej, som det ses i ejendommens værdi overstiger værdien af ejendommen foreningens gæld betydeligt.
Foreninger køber sig normalt til en valuarvurdering for at kunne hæve værdien på andelene. Denne valuarvurdering er beregnet på et afkast på 2,45%, og valuarerne skæver normalt til tilsvarende salg i området, så vurderingen kommer til at matche markedet.
Konklusion: Det er svært at forstå hvorfor Hostrups Have kun har indhentet én valuarvurdering som udviser en vurdering betydeligt under markedsprisen og hvilke rådgivere har fortalt andelshaverne at valuarvurderingen afspejler prisniveauet på markedet?
Det er også svært at forstå, at foreningens rådgivere ikke pålagde revisor at tydeliggøre regnskabet, så realkreditgæld og renteswappens værdi optrådte i to poster. En sådan opdeling havde bevirket, at en almindelig andelshaver kunne se hvad der var gæld, og hvad der var negativ værdi af renteswappen.
En del andelshavere tror, at den negative værdi af renteswappen er en gæld, der skal betales af andelshaverne.