andelsboligforeningbestyrelsendanske bankfinansieringKristian Balleby

Dét bør bestyrelsen vide om finansiering i andelsboligforeningen

Finansiering er en kompleks størrelse, der for mange bestyrelser kan lede til forvirring og ubesvarede spørgsmål. Vi har derfor spurgt en ekspert til de mest centrale elementer, som bestyrelsen bør kende til, når spørgsmålet om finansiering melder sig på det årlige budgetmøde.

I denne artikel tager Kundedirektør i Danske Bank, Kristian Balleby, os med ind i maskinrummet og gør os klogere på, hvilke overvejelser bestyrelsen bør gøre sig, når det kommer til foreningernes finansiering.

Hvor risikovillig er foreningen?

Kristian Balleby peger først og fremmest på, at bestyrelsen skal gøre sig klart, hvor risikovillige de ønsker at være med finansieringen i foreningen. Her forklarer han, at foreningens sårbarhed bør tænkes ind i, hvor meget forudsigelighed man som bestyrelse ønsker i sin finansiering.

Kristian Balleby

Kristian Balleby
Kundedirektør i Danske Bank

“Jeg mener, at bestyrelsen bliver nødt til at forholde sig til foreningens samlede sårbarhed, når de vurderer, om foreningen har plads til at tage den risiko, som den pågældende finansiering indebærer,” siger Kristian Balleby og uddyber, hvilke sårbarheder der typisk spiller ind i foreningens finansieringsvalg:

“Foreningens sårbarheder kan komme til udtryk i form af stor afhængighed af erhvervsindtægter, dårlig omsættelighed af boligerne, eller hvis foreningen består af relativt få medlemmer.” I disse tilfælde fortæller Kristian Balleby, at det kan være en god idé med en finansiering, der har mere forudsigelighed. Han uddyber:

“Generelt vil jeg sige, at jo flere uforudsigeligheder foreningen har på andre punkter end finansieringen, desto mindre taler det for at købe mere uforudsigelighed på finansieringen.”

Ved jeres bestyrelse at …

…finansieringen påvirker omsætteligheden i foreningen? Det skyldes, at når en ny andelshaver skal låne penge til
at købe en andelsbolig, så er pengeinstitutterne forpligtede til at omregne foreningens lån til en fast
rente på minimum 4 procent, hvis de har variabelt forrentede lån. Hvis foreningen har et variabelt forrentet lån, kan det påvirke omsætteligheden, fordi det påvirker bankernes mulighed for at vide, hvor hårdt de skal kreditvurdere den kommende andelshaver.

Hvad er en forudsigelig finansiering?

Når Kristian Balleby taler om forudsigelighed i finansieringen, er det særligt vigtigt at dykke ned i, hvordan lånet er forrentet – og ligeledes hvorvidt der er afdragsfrihed eller ej.

“Fastforrentede lån har den størst mulige forudsigelighed, hvorimod variabelt forrentede lån har mindre forudsigelighed. Hvis en forening har et fastforrentet lån med afdragsfrihed i 10 eller 30 år, så køber den sig automatisk færre ubehagelige overraskelser,” siger Kristian Balleby.

For de mere sårbare foreninger kan det altså være en god idé med et lån, der er fastforrentet. Samtidig understreger Kristian Balleby også, at et fastforrentet lån dog er dyrere end et variabelt lån. Udover at foreningen med et fastforrentet lån køber sig forudsigelighed, så køber foreningen sig også muligheden for at indfri lånet til kurs 100.

“Det betyder, at hvis renten falder, så kan foreningen ændre sit lån og få glæde af en lavere rente,” siger Kristian Balleby og uddyber, at foreninger med fastforrentede lån ikke kun får mere forudsigelighed, men også trygheden ved at kunne udnytte et rentefald.

Ved jeres bestyrelse at …

…foreningens energirapport (eller mangel på samme) har betydning for finansieringen?

Foreningens energirapport er noget, som bankerne interesserer sig for, da den fungerer som et billede på foreningens energimæssige stand, og derfor har den betydning for værdiansættelsen. Ifølge Kristian Balleby er det derfor problematisk, når foreningen ikke har en energirapport, da bankerne i de tilfælde selv må gætte sig til, hvad standen på ejendommen egentlig er – og her vil der typisk lægges en sikkerhedsmargen ind.

Tre gode råd til bestyrelsen fra eksperten:

Finansieringen er en af de vigtigste punkter, når det kommer til at definere, hvorvidt en andelsboligforening er sund. Derfor giver kundedirektøren hermed bestyrelsen tre gode råd, når der skal styr på andelsboligforeningens finansiering.

1. Beskriv foreningens finansielle strategi

“Vi ser mange foreninger, der har beskrevet deres finansielle strategi. Det indebærer blandt andet, at de derved har givet den siddende bestyrelse et mandat til at udnytte renteændringer i markedet,” siger Kristian Balleby, der understreger vigtigheden i, at foreningen har mulighed for at udnytte rentefald:

“Det er mere kompliceret at udnytte rentefald for de foreninger, der ikke har givet bestyrelsen mandat til at handle hurtigt. Det skyldes, at når rentevinduerne åbner, skal foreningen være i stand til at kunne træffe en beslutning, og de foreninger, der ikke har forholdt sig til det skal først til at indkalde alle medlemmer til en generalforsamling for at få mandat til det.”

Det vil altså sige, at de foreninger ofte misser de muligheder, som rentemarkedet giver dem, fordi renten hurtigt ændrer sig igen.

2. Hav finansiering som et fast punkt på dagsordenen på det årlige budgetmøde

“Jeg vil anbefale alle foreninger at have finansiering som et fast punkt på generalforsamlingen og på det årlige budgetmøde i bestyrelsen,” understreger Kristian Balleby og tilføjer:

“Det kan godt være, at der ikke er nogle forandringer i finansieringen fem år i træk, men det vigtige er egentlig bare, at foreningen forholder sig til det, og til hvilket mandat bestyrelsen har til at agere i det rentemarked, som jo går op og ned.”

3. Finansieringen skal stemme overens med medlemmernes præferencer og ejendommens tilstand

“Foreningen skal forholde sig til, om finansieringen stemmer overens med foreningens og medlemmernes præferencer. Herunder også hvordan finansieringen spiller op imod ejendommens beskaffenhed, og de ting som ejendommen kalder på at få gjort,” afslutter Kristian Balleby og uddyber, at ejendommens løbende investeringer er planlagt og går igen i den finansiering, som bestyrelsen har valgt.

Om forfatteren: Mette Blume arbejder i kommunikationsafdelingen hos Andelsportal.dk. Her arbejder hun blandt andet med udarbejdelse af artikler og guides om andelsboligmarkedet. Mette læser en bachelor i Journalistik- og Kultur- og sprogmødestudier på Roskilde Universitet, og har derfor en forkærlighed for journalistik og formidling. I øvrigt har hun bred interesse for samfundet og dets udvikling i mange henseender.
Skriv en kommentar