FAQ: Må du udleje din andelsbolig på Airbnb?
Airbnb-udlejning af andelsboliger er ikke så ligetil, som mange tror. Som andelshaver ejer du ikke din bolig, men en andel i foreningen og det betyder, at det er foreningens vedtægter, der afgør, om du må udleje. Spørgsmålet er også kimen til løbende debat i mange foreninger, fordi ikke alle naboer er lige begejstrede for at have skiftende gæster i opgangen. Her gennemgår vi reglerne, konsekvenserne og hvad du skal have styr på, inden du opretter din bolig på platformen.
Drømmer du om at leje din andelsbolig ud på Airbnb, mens du er på ferie? Så er der en vigtig ting, du skal have styr på først: foreningens vedtægter. For svaret på, om du overhovedet må udleje, finder du hos din bestyrelse. Spørgsmålet er samtidig kimen til løbende debat i mange foreninger, fordi ikke alle naboer er lige begejstrede for at have skiftende gæster i opgangen.
Udgangspunktet er nej
I modsætning til ejerboliger har andelshavere ikke fri ret til at udleje deres bolig, som de vil. Du ejer ikke selve lejligheden, men en andel i foreningen og det betyder, at foreningens regler gælder. Mange andelsboligforeninger følger standardvedtægterne, hvor det fastslås, at korttidsudlejning gennem fx Airbnb som udgangspunkt ikke er tilladt.
Normalvedtægtens udgangspunkt er, at fremleje kun kan tillades, når andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, institutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste eller lignende. At udleje til turister i sommersæsonen for at tjene lidt ekstra falder typisk ikke ind under disse kategorier.
Det første du derfor altid bør gøre, er at læse foreningens vedtægter og kontakte bestyrelsen og få en eventuel tilladelse på skrift, inden du opretter din bolig på platformen.
Nogle foreninger har åbnet op
Ikke alle foreninger siger blankt nej. ABF har udarbejdet en alternativ bestemmelse, som foreninger der ønsker at tillade korttidsudlejning kan indsætte i deres vedtægter. Bestemmelsen lægger op til, at andelshavere maksimalt kan korttidsudleje deres bolig i tre uger om året. Nogle foreninger har valgt at indføre den, andre har formuleret deres egne løsninger med fx krav om forudgående besked til bestyrelsen eller opslag i opgangen.
Lovgivningen sætter desuden et overordnet loft: som udgangspunkt må du maksimalt korttidsudleje din bolig i 70 dage om året, når udlejningen sker af hele boligen og gennem et bureau der indberetter til SKAT som eksempelvis Airbnb. Kommuner kan dog vælge at hæve dette loft til 100 dage. Din forening kan dog have valgt en strammere grænse end kommunen tillader og i så fald er det foreningens regler, der gælder.
Et varmt emne i mange foreninger
Selv i foreninger, der tillader korttidsudlejning, er det langt fra altid uproblematisk. Dem der lejer en bolig i kort tid, har ikke altid samme ansvarsfølelse som ejendommens faste beboere. Det kan skabe utryghed i en ejendom, at der er en øget trafik af personer, ligesom der kan være et øget slid på fællesarealer og fællesfaciliteter.
Det betyder, at spørgsmålet om Airbnb jævnligt dukker op på generalforsamlinger – både i foreninger, der overvejer at tillade det, og i foreninger, der fortryder at de har gjort det. Hvis du udlejer på Airbnb, er det derfor en god idé at orientere dine naboer på forhånd og sikre, at dine gæster kender og respekterer foreningens husorden.
Vidste du? København opretter boligpatrulje
København har afsat næsten fire millioner kroner til en ny boligpatrulje med 15 medarbejdere, der skal opspore og give bøder til dem, der udlejer deres bolig ulovligt i mere end 70 dage om året. Initiativet er en del af en større boligpakke, som alle partier på Københavns Rådhus står bag, og som samlet sender over 80 millioner kroner til indsatser på boligområdet.
Boligpatruljen kræver dog, at ny lovgivning på området vedtages af Folketinget, men der var stort flertal for det inden det seneste valg.
Det er endnu et tegn på, at myndighedernes fokus på ulovlig korttidsudlejning skærpes – både i København og på nationalt plan.
Konsekvenserne ved ulovlig udlejning
Det kan virke ufarligt at leje ud i en enkelt uge uden at fortælle nogen om det. Men konsekvenserne kan være alvorlige. Manglende godkendelse kan i værste fald betyde, at foreningen kræver du stopper udlejningen og i ekstreme tilfælde, at du mister retten til at bo i andelsboligen.
Derudover er der de skattemæssige forhold. Alle indtægter fra Airbnb skal indberettes til SKAT, uanset om udlejningen er stor eller lille. Platforme som Airbnb indberetter som udgangspunkt automatisk til Skattestyrelsen, men ansvaret for korrekt angivelse på årsopgørelsen tilhører altid udlejeren.
Hvad må du tjene skattefrit?
Hvis du har fået tilladelse og går i gang med at udleje, er skattereglerne heldigvis overskuelige. Du kan bruge bundfradragsmodellen, hvor indtægter op til 35.100 kr. årligt er skattefrie, forudsat at udlejningen sker via en indberettende platform. Af den del af indtægten der overstiger bundfradraget, medregnes 60 procent som skattepligtig kapitalindkomst. Alternativt kan du vælge regnskabsmodellen, hvor du i stedet fratrækker dine faktiske udgifter til udlejningen — det kan være en fordel, hvis dine udgifter er høje.
Skal foreningen have løst en opgave?
Vi hjælper jeres andelsboligforening med at finde de rette håndværkere og fagfolk – hurtigt og gratis.