Udlejning, leje eller fremleje af andelsboliger?
Andelsboliger har ry for ikke at være til at udleje, men mange andelsboligforeninger har i dag åbnet op for, at andelshavere kan udleje eller fremleje deres andelsboliger i kortere perioder. Men hvad må man egentlig i forhold til lejeloven? Og hvad siger foreningens vedtægter? Bliv klogere på, hvilke muligheder og faldgruber, der er i forbindelse med udlejning af andelsboliger.
Artiklen er opdateret d. 1/4 – 2019
Der findes flere typer udlejeforhold: Udlejning af enkeltværelse, mens andelshaver stadig selv bor i andelsboligen. Eller udlejning af hele andelsboligen, hvor andelshaver selv bor et andet sted, samt udlejning af en andelsbolig i kort tid til turister via udlejningssider som eksempelvis Airbnb.com.
Manglende udlejeret kan betyde eksklusion
De fleste andelsboligforeninger har bestemmelser for, hvilke former for udlejning de tillader. Af foreningens vedtægter vil det fremgå, hvad man som andelshaver må i forbindelse med udeleje eller fremleje. I mange andelsboligforeninger har man en bestemmelse om, at andelshaveren selv skal bebo sin bolig medmindre der er specielle forhold, som forhindrer andelshaveren i at bo der. De fleste former for udleje af andelsbolig kræver derfor et samtykke fra bestyrelsen før det bliver tilladt. Fraflytter en andelshaver andelsboligforeningen og fremlejer vedkommende sin andelsbolig uden at orientere bestyrelsen om dette, kan det i værste fald resultere i, at andelshaveren bliver ekskluderet fra foreningen, idet der kan være tale om misligholdelse af vedtægterne. Normalt vil bestyrelsen dog først advare beboeren og give denne mulighed for at flytte tilbage til boligen.
Lejelovens bestemmelser
Af lejeloven er det beskrevet, hvilke forhold og betingelser, som muliggør udleje af boligen. Først og fremmest er det en betingelse, at udlejen er midlertidig, således at boligens indehaver på et tidspunkt flytter tilbage til boligen igen. Derudover er det beskrevet, at det skal være umuligt at blive boende i boligen. Eksempelvis kan arbejdsmæssige forhold, værnepligt eller studier, der er geografisk placeret langt fra bopælen, være årsager til at fremleje tillades. Lejeloven foreskriver desuden at midlertidige ophold typisk ikke bør vare i mere end 2 år, når en lejer fremlejer sin bolig. Det er disse betingelser af lejeloven, som mange andelsboligforeninger har anvendt til at bestemme tidsperioden for deres regler for fremleje af andelsboliger. Vær dog opmærksom på, at de i alle forhold vedrørende andelsboliger altid er andelsboligforeningens vedtægter, der er gældende og ikke lejeloven.
Selvom at man i foreningen ikke anvender bestemmelser om foreningens samtykke i forbindelse med udleje, så er det stadig en god idé, at andelshavere inden udlejningsperioden starter, orienterer enten administration eller bestyrelse om en kommende periode med udleje. Herved ved alle, hvem der bor i lejligheden. Samtidig er det vigtigt, at andelshaveren husker at lave skriftlige aftaler med lejer.
Huslejens størrelse
Når en andelsbolig fremlejes gælder de samme regler som i lejeloven vedrørende lejens størrelse. Derfor er der et loft på, hvor meget man maksimalt må tage i leje. Huslejen skal fastsættes efter bestemmelser i lejeloven og lejen må derfor ikke overskride det lejedes væri.
Har andelsboligforeningen allerede lejemål, så skal udlejeren som udgangspunkt ikke tage mere, end hvad de eksisterende lejere skal betale.
Lejen må ikke være for høj
Lejens størrelse kan til en hver tid indbringes for huslejenævnet af lejer i tilfælde af, at denne er utilfreds med lejeniveauet. Vurderer huslejenævnet, at andelshaveren har taget en højere husleje, end hvad der er tilladt, kan huslejenævnet kræve at lejen nedsættes. Lejeren kan i princippet også kræve for meget betalt leje tilbage, hvis huslejenævnet finder huslejen for høj.
Det er muligt for en udlejer af en andelsbolig at få forhåndsgodkendt huslejen hos huslejenævnet.
Udlejning af andelsbolig som feriebolig
Det er de senere par år blevet meget populært at udleje boliger via udlejningssider som Airbnb.com. og lignende. Selvom der er tale om udlejning af en kort periode, er det ikke sikkert, at andelsboligforeningens vedtægter tillader udlejen. Derfor er det en god idé, at man har en politik i foreningen for, om man tillader kortere udlejninger af andelsboliger (eller dele af andelsboligen). Udlejer en andelshaver sin bolig for en kort periode, uden at få godkendelse fra foreningens bestyrelse, kan dette også være eksklusionsårsag.
Vælger man at tillade ferieudlejning af andelsboliger i andelsboligforeningen, så bør man være opmærksom på at orientere andelshavere om skatteregler i forbindelse med lejeindtægter, og ligeledes er det en god idé, at gæster bliver orienteret om foreningens husorden, så de ikke er til gene for andre andelshavere.
De fleste andelsboligforeninger siger ja til Airbnb
Download den officielle og autoriserede lejekontrakt
Vi ved, at flere andelshavere har svært ved at finde en specifik og fyldestgørende lejekontrakt – både til fremlejning eller udlejning af værelser. Vi henviser derfor til den autoriserede lejekontrakt fra Borger.dk, som indeholder alle de nødvendige informationer. Download den nemt og smertefrit på linket herunder.
Lejekontrakt – udarbejdet og autoriseret af Boligministeriet