Stemplet som dårlig andelsboligforening
Dårlig økonomi er aldrig rart, men for en række andelsboligforeninger er det næsten katastrofalt. De er nemlig blevet stemplet som rigtige dårlige andelsboligforeninger.
Dagspressen har det seneste års tid jævnligt beskrevet forhold i nogle hårdt ramte københavnske andelsboligforeninger, og senest har man kunne læse uddrag fra en undersøgelse af en række større københavnske andelsboligforeningers økonomi, der kategoriserer navngivne andelsboligforeninger i gode og dårlige foreninger.
Forleden blev jeg mødt med en kommentar, som gik på, at hvor var det dejligt, at der var kommet sådan en undersøgelse, for ”nu kan alle jo tydeligt se, hvor de på ingen måde skal købe en andel”. Det illustrerer på udmærket vis min pointe i det her indlæg: Man er simpelthen i gang med at brændemærke en række andelsboligforeninger.
Det er ikke så simpelt
Jeg er i den grad fortaler for et gennemsigtigt andelsboligmarked, og at foreningernes økonomi skal være gennemskuelig og let at forstå, men jeg er ikke så sikker på, at jeg synes, at den slags analyser er sagen, hvis målet er en kategorisering i gode og dårlige foreninger.
For det første mener jeg ikke, at en forening med stor gæld og en række risikobetonede lån, nødvendigvis er det samme som en dårlig forening. Og for det andet kan en andel i en forening med en række afdragsfrie og variable lån godt være et godt køb, hvis bare prisen er rigtig.
For har man for øje – og økonomi til – at boligafgiften kan stige, så kan en andel i en af disse ’dårlige’ foreninger sagtens være det rigtige køb. Boligejerne udnytter jo også afdragsfrihed og billige variabelt forrentede lån. Og har man som andelskøber luft i sin økonomi til at håndtere en eventuel rentestigning og dermed stigende boligudgifter, så vil rentetilpasningslån ikke være et problem.
Den onde swap
Ordet renteswap er for alvor blevet noget, som får de røde lamper til at blinke. Den store ballade om renteswap har resulteret i, at foreninger med swap-aftaler har fået ret svært ved at sælge andele. Men også her synes jeg, at der er fare for at drage forhastede konklusioner.
Ideen med renteswap er, at man på et variabelt forrentet lån opnår en fast rente, der sikrer vished om betalingerne og dermed boligafgiften over en længere periode. Og det er jo fint.
Herudover har en renteswap nogle formuemæssige konsekvenser, der kan have betydning, hvis man skal sælge sin andel – men som kan takles ved en fornuftig politik i foreningen. Og nu hvor der ikke længere hersker tvivl og usikkerhed om den regnskabsmæssige behandling af renteswap, vil jeg som køber ikke være bange for foreninger med renteswap. Men man skal selvfølgelig se sig godt for og søge relevant rådgivning, inden man beslutter sig.
Se dig for – tænk dig om
Pointen med mit indlæg er at sige, at jeg synes, at debatten om andelsboligforeningers økonomi er blevet alt for forenklet. Typisk bliver der sat lighedstegn mellem renteswap, andre nyere lånetyper og ”dårlig forening”. Og det synes jeg er synd – både for potentielle købere og de foreninger, der er blevet stemplet som dårlige. Men som altid gælder: Se dig for – tænk dig om!
5 kommentarer
Problemet er helt grundlæggende, at lovgivningen forsøger at regulere prisen på andelsboliger med regler for hvordan formuen skal beregnes. Og som Jan Hansen selv er inde på, så er en andelsboligforening andet end en beregnet formue.
Når priserne, på grund af de høje ejendomsvurderinger, i realiteten nu er givet fri, giver maksimalprisreglerne en række problemer. Man burde afskaffe maksimalprisreglerne, og lade markedskræfterne tale. Så er der kun en ting som tæller, nemlig udbud og efterspørgsel. Ikke regnskabsteknik.
Renteswaps har fået skyld for meget, men i bund og grund er de jo blot en forsikring mod stigende renter, og det er vel kun sund fornuft at forsikre sig?
At renteswaps så har en markedsværdi, som i øjeblikket er negativ, er der ikke så meget at gøre ved. Det svarer jo kun til, at kursværdien på ”almindelige” realkreditlån stiger, og der skal ikke mere end en rentestigning på et par procent til, at markedsværdien igen er positiv, men skal det så medføre højere priser på boligen? Nej – det skal kun den samlede ydelse til andelsboligforeningen og banklånet afgøre. Og en ændret markedsværdi af renteswaps, ændrer typisk ikke ved driften i foreningerne. Renteswaps er jo lavet for at sikre kendte ydelser. At rådgivningen så har været tvivlsom, eller måske endda har manglet, er en helt anden sag.
Afskaf derfor maksimalpriserne. Så behøver en køber kun at forholde sig til ganske få spørgsmål:
• Hvor meget skal jeg betale for lejligheden?
• Hæfter jeg for fælles gæld og i så fald hvor meget?
• Kan ydelsen på gælden stige og i så fald hvor meget?
• Kan ydelsen stige på grund af manglende lejeindtægter fra erhverv?
• Og sidst men ikke mindst, kan jeg lide boligen og beliggenheden, og har jeg råd?
Der er forskellige holdninger til maksimalpriser og jeg vil ikke komme ind på den del af diskussionen.
Hvis prisen på en andelsbolig kunne sættes frit efter udbud og efterspøtgsel er det stadig vigtigt at vide hvordan foreningens “fælles” økonomi er skruet sammen.
Prisen på en bolig afhænger jo i høj grad af hvad det koster at side i boligen hver måned. Er der udsigter til at udgiftsniveauet stiger kraftigt vil køber kræve en rabat svarende til denne stigning.
Og regnskabspraksis har betydning:
* Hvor stor er gælden
* Hvordan er gælden sat sammen
* Hvilken grad af vedligeholdelse er der af ejendomme(n)
* Hvor stor er risikoen for tomgang i erhvervslejemål
Og der kan nævnes mange flere faktorer.
Da en andelsboligforening er et fællesskab kan du som køber ikke nøjes med at kigge på egen økonomisk formåen. Du er nødsaget til også at vurdere fællesskabets økonomiske formåen og hvilke udfordringer fællesskabet har.
Hvad angår indregning af værdien af renteswapaftaler så kan jeg kun sige at prisen medregnes på samme måde som anden gæld hvor prisen for indfrielse er en anden end den nominelle værdi. Og det er korrekt at den kan være både positiv og negativ – dog har renteswapaftaler også andre konsekvenser såsom at foreningen binder sig til en låneudbyder, værdiansættelsen sker ikke på markedsvilkår og at renteswapaftaler ikke er standardiserede aftaler og de derfor kan være særdeles svære at gennemskue.
Så netop en god, forståelig og standardiseret regnskabspraksis vil være til fordel for andelsboligmarkedet. Herefter kommer så muligheden for en eventuel liberalisering af andelsboligmarkedet.
Jan Hansen fra ABF kommenterer i et blogindlæg en analyse af de største foreninger i hovedstadsområdet og det at generalisere omkring andelsboligforeningers økonomi.
Analysen, der henvises til, er med stor sandsynlighed den analyse Andelsbasen.dk udgav i november 2011. Her gennemgik vi 100 af de største andelsboligforeningers økonomi bl.a. ved at sammenholde gæld og værdier.
Jan Hansen har samme indfaldsvinkel til analysen som medierne har haft – nemlig at det går rigtigt skidt.
Hos Andelsbasen.dk har vi en anden vinkel på historien, nemlig at det går godt for de fleste foreninger, men at der er enkelte som er meget gældsatte – oftest nye foreninger.
Vi mener at det er vigtigt for andelsboligmarkedet at forstå de økonomiske forholds betydning i en forening og for den enkelte andelsbolighaver. Der er mange faktorer i spil når man skal vælge bolig, men den absolut vigtigste er de økonomiske forhold.
Og det er ikke blot køberen egne økonomiske forhold, der skal overvejes. Køber man sig ind i en andelsboligforening bliver man del af et økonomisk fællesskab. Er foreningens økonomi presset kan privatøkonomiske forhold hos en gruppe af andelshavere påvirke økonomien negativt for både foreningen og hos de resterende andelshavere.
Det er derfor ikke nok at betragte egen evne til at betale for øgede omkostninger og tab i andelsværdi, man skal også vurdere om andelsboligforeningen som helhed kan magte de udfordringer foreningen står over for i fremtiden.
Så derfor mener Andelsbasen.dk at netop en andelsboligforenings gældsforhold er utroligt vigtige for en køber.
Men en meget gældssat forening er ikke nødvendigvis en dårlig drevet forening. Hvis foreningen er bevidst om udfordringerne og har en plan for afvikling af gælden er foreningen kommet meget langt.
Hvad angår renteswaps og de positive og negative konsekvenser af disse så har det vist sig i praksis at være en oftest meget dårlig løsning for andelshaverne. Ganske rigtigt fastlåses renteudgifter, men andelsværdien ændres løbende med udsving i renteniveauet. Da aftaler om renteswaps oftest bruges af meget gældsatte foreninger har udsving i renteswappens værdi meget stor betydning for andelsværdien.
Et meget vigtigt princip for andelshavere er bevarelse af andelsværdien således at man ikke bliver stavnsbundet. Dette princip tilsidesættes ved valget at renteswaps. En afklaring om bogføring vedrørende renteswaps ændrer ikke på det faktum at andelsværdien svinger op og ned i foreninger med renteswaps.
Desuden er pengeinstitutterne blevet opmærksomme på deres sikkerhed i andelsboliger når de udlåner til private. Er der renteswap i foreningen er pengeinstitutterne blevet særdeles opmærksomme på konsekvenserne af disse på den sikkerhed, der er stillet for et banklån. Det er bl.a. derfor at det er blevet sværere at sælge boliger i foreninger med renteswap – pengeinstitutterne siger simpelthen nej til at belåne dem i mange tilfælde.
Fastlåste renteudgifter kan man med lethed opnå uden at indgå en aftale om renteswap. Det sker gennem det almindeligt kendte realkreditlån med fast rente. Lånet påvirker kun i mindre grad andelsværdien og produktet kan forstås af almindelige mennesker.
En fortsat argumentation for det positive i aftaler om renteswap er mener vi er forkert. Andelsbasen.dk har endnu ikke set berettigelse for produktet efter gennemgang af regnskaber for mere end 25% af andelsmarkedet. Vi er derfor overbevist om at de almindelige låneprodukter fuldt ud dækker behovet for andelsboligforeninger og at andelsboligforeninger skal undgå aftaler om renteswap.
Efter samtale med Orla Munk Anthonisen, Esbjerg, vil jeg komme med følgende præcisering ift. mit tidligere indlæg:
I foreninger, der bruger anskaffelsessummen som grundlag for beregningen af egenkapitalen, skal værdien – positiv som negativ – af en renteswap ikke medregnes og foreningens beboere vil ikke opleve udsving i andelsværdiberegningen som følge af renteswappen.
Dette fjerner dog ikke de andre konsekvenser af en renteswap.
Mvh.
Michael Svendsen
Andelsbasen.dk
Og denne korrektion udstiller jo lige præcis, at reglerne om maksimalpriser bør fjernes.
Det giver jo ingen mening, at der kan være forskel på boligernes værdi, afhængig af, om man anvender historiske vurderinger af foreningens aktiver, måske gældende helt tilbage fra 2006.
Viser 0 af 5 kommentarer