FAQ: Skal man betale skat, når man udlejer et værelse i sin andelsbolig?
Overvejer du at leje et værelse ud i din andelsbolig? Selvom skattereglerne kan virke forvirrende, er der gode nyheder: Med de rigtige fradrag kan du ofte nøjes med kun at betale skat af en del af lejeindtægten – og i nogle tilfælde slet ingen. Her får du et overblik over de vigtigste regler, så du trygt kan planlægge din udlejning.
På Andelsportal.dk har vi modtaget flere spørgsmål fra andelshavere vedrørende skat, når de udlejer værelser i deres andelsbolig – og det er ikke uden grund. Reglerne kan nemlig virke både komplicerede og uoverskuelige ved første øjekast.
Heldigvis er der hjælp at hente. Selvom lejeindtægten som udgangspunkt er skattepligtig, findes der fradrag, som ofte betyder, at du kun skal betale skat af en del af indtægten – og i nogle tilfælde slet ikke. Nøglen ligger i at kende til de to fradragsmetoder: bundfradraget og det regnskabsmæssige fradrag.
Når du kender til mulighederne, kan du vælge den løsning, der passer bedst til din situation og dine planer for udlejning.
Regler for bundfradrag ved udlejning af andelsbolig
Når du udlejer et værelse i din andelsbolig, kan du vælge mellem to forskellige bundfradrag – afhængigt af hvad der passer bedst til din situation. Med bundfradraget betaler du skat af den del af din lejeindtægt, der overstiger fradraget.
Du kan vælge mellem disse to bundfradrag:
- Et bundfradrag der udgør 2/3 af din samlede årlige boligafgift
- Et bundfradrag på en fast sats på 13.100 kr.
Når du vælger bundfradraget medregnes både husleje og betaling for forbrug som varme, vand og el. Bemærk dog, at eventuelle låneudgifter, som renter og afdrag på andelsboliglånet, ikke kan medregnes i bundfradraget.
En af fordelene ved bundfradraget er, at du ikke behøver at trække dine faktiske udgifter til forbrugsposter fra – fradraget dækker nemlig allerede disse, så du slipper for at holde styr på hver enkelt regning.
Hvis du kun har haft boligen en del af året, får du et forholdsmæssigt bundfradrag. Det beregnes ved at tage det årlige bundfradrag og gange med antal dage, du har haft boligen, og derefter dividerer med 365.
Bundfradraget kan være en enkel og overskuelig måde at håndtere skatten på, når du udlejer et værelse eller flere i din andelsbolig.
Eksempel på beregning af bundfradrag:
Marie bor i en andelsbolig hvor den årlige boligafgift er 60.000 kr. Hun udlejer et værelse i lejligheden og har valgt metoden hvor bundfradraget udgør 2/3 af hendes samlede årlige boligafgift. Beregningen af hendes skattepligtige indkomst ser derfor således ud
- Bundfradrag: 2/3 af 60.000 kr. = 40.000 kr.
- Lejeindtægt inkl. el, vand og varme: 55.000 kr.
- Skattepligtig indtægt: 55.000 kr. – 40.000 kr. = 15.000 kr.
Indkomsten ved udlejning er personlig indkomst, og beskattes som sådan.
Regnskabsmæssigt fradrag ved udlejning af andelsbolig
Som andelshaver har du også mulighed for at vælge det regnskabsmæssige fradrag i stedet for bundfradraget. Det betyder, at du kun betaler skat af lejeindtægten, efter at dine faktiske udgifter er trukket fra.
De udgifter, du typisk kan fratrække, kan være:
- Din boligafgift
- Udgifter til el, vand, varme og lignende
- Udgifter til vedligeholdelse inde i selve lejligheden
- Afskrivning på inventar, som hører til udlejningen.
Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan du ikke trække fra – det er andelsboligforeningens ansvar.
Denne metode kan være en fordel, hvis dine udgifter til udlejning er relativt høje. Til gengæld kræver den også mere administration, da du skal kunne fremvise et regnskab over både indtægter og udgifter, hvis Skattestyrelsen beder om det. Det betyder, at du skal have styr på alle kvitteringer og anden relevant dokumentation.
Du skal også være opmærksom på, at hvis du vælger regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke senere skifte tilbage til bundfradraget. Derfor er det en god idé at overveje, hvilken metode der passer bedst til din situation, inden du træffer beslutningen.
Sådan indberetter du lejeindtægten til Skattestyrelsen
Uanset om du vælger bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag, skal lejeindtægten indberettes til Skattestyrelsen. Det gør du i årsopgørelsen på tast selv ved at angive indtægten fratrukket det fradrag, du har valgt, i rubrik 20. Det samme beløb skal også fremgå i forskudsopgørelsen under felt 250.
Husk, at Skattestyrelsen ikke automatisk får oplysninger om din udlejning – det er derfor dit ansvar som andelshaver at indberette korrekt.
Ofte stillede spørgsmål om udlejning i andelsbolig:
- Gælder skattereglerne for udlejning af værelse i min andelsbolig også, hvis jeg udlejer til min kæreste?
Ja, skattereglerne gælder, uanset hvem du udlejer til. Det betyder, at både bundfradrag og regnskabsmæssigt fradrag kan anvendes, uanset om lejer er en ven, kæreste eller fremmed.
- Kan andelsboligforeningen bestemme, om jeg må udleje et værelse til en ven i min andelsbolig?
Som udgangspunkt kan andelsboligforeninger fastsætte regler for udlejning af værelser. Derfor er det en god idé at tjekke foreningens vedtægter, inden du udlejer, så du kender reglerne i netop din forening.
- Må jeg udleje min andelsbolig som feriebolig (via Airbnb)?
Det kommer an på foreningens vedtægter. Mange andelsboligforeninger forbyder korttidsudlejning, og ofte kræver det bestyrelsens tilladelse. Derudover skal du overholde skatte- og lejelovgivningen. Tjek altid reglerne, før du udlejer. Bliv klogere på udlejning af andelbsolig via airbnb