bestyrelseeksperterrenoveringvedligeholdelse

Eksperternes råd: Sådan renoverer I bedst

Som bestyrelsesmedlem kan det være svært at danne sig et overblik over, hvor og hvordan man starter, når andelsboligforeningen skal i gang med renovering eller vedligeholdelse af ejendommen. Vi har derfor samlet en række eksperters råd til, hvad man skal være opmærksom på undervejs.

Finansieringsrådgiveren

Finansieringsrådgiveren

Når andelsboligforeningen ønsker at renovere, skal renoveringen først og fremmest finansieres. Erhvervsrådgiver hos Nordea Boligforeninger, Lasse Andersen giver nogle råd til finansiering af en renovering: ”Når en bestyrelse henvender sig til os, kigger vi først på foreningens eksisterende lån. En omlægning af dem kan give plads til at betale låneydelsen på et nyt lån, som kan finansiere renoveringsarbejdet. Det kan for eksempel ske ved at omlægge til et lån med en lavere rente eller forlænge løbetiden på de eksisterende lån,” fortæller han.

Valg af lån

Bestyrelsen og foreningens egen renteforventning og risikovillighed afgør, hvilket lån foreningen skal optage til finansiering af renoverings- og vedligeholdelsesarbejdet. Hvis foreningen ønsker en fast rente og afdrag i 30 år, ligger renten i øjeblikket på 3,00 procent. Er foreningen mere risikovillig og tror på, at renterne forbliver på et lavt niveau, kan et F5 lån med afdrag over 30 år til en rente på ca. 0,80 procent per år være en billigere måde til eksempelvis at få finansieret en tagrenovering eller vinduesudskiftning i foreningen.

Få det hele med

Renten ligger ikke længere på et rekordlavt niveau, men er dog stadigvæk lav. Hvis I som forening står med større vedligeholdelsesprojekter inden for de kommende år, anbefaler Lasse Andersen derfor at rykke projekterne et par år frem. I det nuværende rentemarked opnår man en lav rente på finansieringen, som principielt kan glæde i 30 år frem. Hvis man venter, kan situationen være anderledes og finansieringen af projektet som helhed blive dyrere.

Vil I som forening have hjælp til at beregne på muligheden for omlægning af lån eller se, hvad et nyt lån vil koste, så kan Andelsportal.dk hjælpe. Skriv kort om projektet og få en pris på, hvad det vil koste foreningen og den enkelte andelshaver at iværksætte.

Advokaten

Advokaten

Beslutning og projektgrundlag

Advokat og partner hos Advodan, Erik Matthiesen,
anbefaler først og fremmest, at andelsboligforeningen har styr på selve beslutningsprocessen. Hvordan vedtages beslutningen om det kommende byggeprojekt? Er der den påkrævede majoritet til generalforsamlingen? Han uddyber: ”Derefter er det fundamentalt, at et ordentligt projektgrundlag ligger klar, før arbejdet begynder.”

I projekter, som omfatter hele andelsboligforeningen, anbefaler han, at foreningen laver en aftale ud fra AB 92-regelsættet. Regelsættet er lavet af branchen og hjælper parterne i byggeprojektet til at få nogle rammer, så projektet ikke pludselig giver ekstraudgifter­ – eksempelvis ved tillægsarbejde. Hvis tillægsarbejdet er omfattende, kan det kræve flere generalforsamlinger og afstemninger. Det kan forlænge andelsboligforeningens byggeri og i værste fald påvirke økonomien. Et gennemarbejdet projektgrundlag er derfor et godt redskab hen imod et vellykket projekt.

Tilknyt specialister

”I en andelsboligforening bør man tilknytte en advokat og en rådgiver, som kan hjælpe med beslutninger og beskrive projektet. Det skaber klare linjer og giver bestyrelsen overblik, før byggeriet starter,” uddyber Erik Matthiesen. Der er forskellige juridiske regler alt efter, hvad foreningen skal renovere eller vedligeholde, og det bør bestyrelsen ikke altid stå alene med.

Den byggetekniske rådgiver

Den byggetekniske rådgiver

Byggeloven gælder for andelsboligforeninger som for alle andre. Da andelsboligforeninger typisk er etageejendomme, skal de overholde Bygningsreglementet BR15 både ved store og små projekter. ”Andelsboligforeninger bør altid tage en byggeteknisk rådgiver med på råd, når de skal renovere eller vedligeholde. En byggeteknisk rådgiver kan, udover at rådgive om projektet, minimere risikoen for ekstraarbejde og efterfølgende uoverensstemmelser med entreprenør. Fordelen er, at bestyrelsen får en mere styrende rolle i byggeprojektet ved at få en byggeteknisk rådgiver til at lave benarbejdet på forhånd,” pointerer Afdelingschef i Ejendomsforvaltningsselskabet DEAS, Per Rønn Andreasen.

Før byggeriet

Før byggeriet går i gang er det en god idé at indhente flere tilbud på opgaven, så man får den bedste pris og føling med flere forskellige entreprenører. Indhentning af tilbud kan ske gennem enten kontroltilbud til sammenligning eller ved at få udfærdiget præcise beskrivelser af, hvad der skal udarbejdes for derefter at udbyde arbejdet til entreprenører. Når en entreprenør er valgt, er det vigtigt at indgå en præcis aftale. Ved større projekter bør arbejdet udføres ud fra AB 92’s betingelser.

Entreprenøren skal desuden kunne stille sikkerhed for arbejdet på byggepladsen, ligesom det er en god idé at tegne en brand- og stormforsikring, så foreningen er dækket af eventuelle uheld og skader under byggeprojektet.

Under byggeriet

Imens byggeriet står på, er det ifølge Per Rønn Andreasen også nødvendigt at tage forholdsregler: ”Der skal føres tilsyn med arbejdet. Det arbejde, der laves, skal stemme med det aftalte – det sikrer man sig ved at føre tilsyn. Og så slipper man for at betale for arbejde, som ikke er udført endnu. Honorér derfor først arbejdet, når det er færdigt og godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse eller foreningens byggetekniske rådgiver,” råder han. I sidste ende skal andelsboligforeningen helst få et positivt resultat af projektet ud fra de regler, der gælder på området – uden uforudsete udgifter.

Benjamin Kabongo
Om forfatteren: Benjamin Kabongo er kommunikationsmedarbejder på Andelsportal.dk. Han bidrager med nyheder og blogindlæg om andelsboligmarkedet samt om udviklingen på markedet for den enkelte andelshaver og andelsboligforeninger. Benjamin Kabongo studerer International Business Communication og har selv gennem de sidste to år været indehaver af en andelsbolig.