Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Norca ApS

Renteswap kan være en fordel når du skal købe andelsbolig

Vi oplever som ejendomsmæglere en stor frygt for andelsforeninger med renteswap-aftaler. Mange banker fraråder direkte deres kunder, at kigge på andelsboliger i foreninger med renteswap, men der er heldigvis også banker der har forstået, hvordan renteswappen kan være en fordel, når de skal låne penge ud til en bolig.

Hvad er en renteswap?

En renteswap er, meget kort fortalt, et finansielt instrument, hvor foreningen bytter den variable rente på deres realkreditlån ud med en fast rente. Renteswapaftalen har en værdi som hele tiden ændre sig afhængigt af renteniveauet. Hvis man f.eks. mellem andelsforeningen og banken har aftalt en fast rente på 5 % og renteniveauet falder, har swapaftalen en  negativ værdi. Ønsker foreningen at komme ud af aftalen, skal de betale en sum penge for at komme ud af den (fordi banken ikke kan få samme rente ved at låne pengene ud igen, da renteniveauet er faldet). Værdien af swapaftalen skal medregnes i andelsforeningens regnskab og påvirker derfor andelsværdien – i dette tilfælde negativt. Derved bliver foreningens gæld større på papiret – også selvom foreningen ikke har tænkt sig at opsige aftalen.

Til gengæld fungerer det også i den anden retning. Dvs. hvis renteniveauet er højere end den faste rente man har aftalt, kan man ligefrem få penge for at komme ud af aftalen og derved vil gælden i foreningen være lavere.

Udnyt det lave renteniveau nu!

På nuværende tidspunkt oplever vi netop et meget lavt renteniveau, som betyder at de andelsforeninger der har indgået swapaftaler på deres lån, har fået lavere andelsværdier, da den negative værdi af swapaftalerne er steget. Jeg tror de fleste vil være enig med mig i, at vi nok ikke vil opleve, at renten falder ret meget mere og det betyder, at renteswapaftalerne ikke kan blive ret meget mere negative end de er nu. Når renten stiger igen vil den negative værdi af swapaftalerne bliver mindre eller ligefrem positiv. Det betyder med andre ord, at andelsværdien kan stige, når renteniveauet stiger selvom foreningen måske ikke har afdraget på deres gæld. Det gør, at risikoen for at tabe penge på sin andelslejlighed som måske er købt med renteswap, bliver væsentligt mindre.

Frygt ikke andelsbolig-købet

Heldigvis har nogle banker også fundet ud af dette og er blevet mere villige til at låne penge ud til køb af andelsboliger i foreninger med renteswapaftaler, da deres pant på længere sigt er bedre dækket ind.

Man skal derfor ikke nødvendigvis være så bange for at købe en andelslejlighed i en forening med renteswapaftaler og man skal også huske på, at en renteswapaftale er en aftale om en fast rente i en længere periode, hvilket betyder en større sikkerhed for at låneudgifterne ikke stiger.

Skriv en kommentar til artiklen

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *

4 kommentarer

Igen en artikel, hvor der ikke bliver fortalt noget om konsekvensen af, at de andelsforeninger, der bruger anskaffelsessummen i regnskabet (andelsboligloven § 5 stk. 2 punkt a), ikke skal medregne en negativ swap-saldo i opgørelsen af andelsværdien. Kan fagfolk kun medtage de oplysninger, de selv synes passer ind i helheden ? for det kan vel ikke skyldes uvidenhed til den afsagte højesteretsdom i jan. 2013 ??

Hvis man f.eks. mellem andelsforeningen og banken har aftalt en fast rente på 5 % og renteniveauet falder, har swapaftalen en negativ værdi.???
Hvorfor har foreningen en negativ værdi hvis man betaler en rente på 5% og renten er 4% må det da give overskud – ELLER HVAD?
Kunne I give nogle eks.? så også jeg kan forstå det?
Hilsen Bernie

Christian Brandt-MüllerChristian Brandt-Müller

Hej Bernie,
Du skal se på det på den måde at der jo står nogle i den anden ende af sådan en aftale. Hvis vi siger at der aftalt en rente på 5% som du skriver og renten så falder, så den rente der rent faktisk bliver betalt på lånet 3%, så tjener dem som andelsforeningen har lavet aftalen med 2%, fordi andelsforeningen betaler 5% i rente, men den anden part betaler kun 3%.
Dvs. at de tjener differancen mellem de 2 rentesatser. Derfor vil de også have en kompensation for at opsige aftalen fordi de tjener penge på det og forventer at blive ved med det et stykke tid. Det er så det der udgør “værdien” af swap aftalen.
Omvendt hvis renteniveauet er højere end den rente man har aftalt med andelsforeningen, så vil de ligefrem give penge for at komme ud af aftalen og så har den positiv værdi.
Dette er en meget forsimplet beskrivelse af hvordan det fungere. I Praksis er udregningen af værdien lidt mere kompliceret, men jeg håber det giver dig en forståelse af hvordan det fungere. Ellers er du selvfølgelig velkommen til at kontakte mig så jeg kan forklare det nærmere.

Godt at læse dit indlæg. Er ved at være grundig træt af at medierne generelt tegner et unuanceret og genereliseret billed af andelsboligforeningers finansiering

Viser 0 af 4 kommentarer